房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地段選擇分析

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，其主要責(zé)任是項(xiàng)目投資人，當(dāng)然作為開發(fā)商的員工（非出資人）有責(zé)任、有義務(wù)提出意見和建議，但抉擇權(quán)在項(xiàng)目發(fā)起人或項(xiàng)目投資人，只有項(xiàng)目投資人才對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇方法、標(biāo)準(zhǔn)有多種，可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測(cè)的。不論采取何種方式確定項(xiàng)目，選擇項(xiàng)目必須有充足的、有效的理由。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，實(shí)際上也是一個(gè)項(xiàng)目。因此，地段選擇過程，就是一項(xiàng)目管理過程。如何進(jìn)行該項(xiàng)目管理呢？建議從六個(gè)方面來(lái)理解：即1、認(rèn)識(shí)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素； 2、識(shí)別有增值潛力的地塊；3、地段選擇理論；4、對(duì)擬開發(fā)地塊進(jìn)行可行性分析；5、對(duì)開發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析； 6、選擇最優(yōu)方案。

1、認(rèn)識(shí)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素

房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同。再對(duì)每一宗地塊進(jìn)行分析時(shí)，根據(jù)地塊的實(shí)際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見影響因素如下：

（1） 市場(chǎng)供需行情

一宗地塊的好差，總是體現(xiàn)在需求上。需求大供給量少，地塊價(jià)就攀升，地塊就容易出手，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)，那么該地塊就是較好的投資地段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價(jià)格就趨低，房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較低，那么該地塊就不是好的投資地段。

（2） 地塊的自然條件

地塊的自然條件含蓋如下內(nèi)容：地塊與市中心的距離、地塊的地質(zhì)條件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢(shì)、土地面積、地塊形狀、日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害（滑坡、泥石流）。

地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任何城市，人們購(gòu)房都是以距市中心的距離遠(yuǎn)近作為購(gòu)房的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。一般來(lái)講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，地價(jià)越高，越容易出手，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也越激烈，對(duì)投資者的資金要求也嚴(yán)格。距城市中心越遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價(jià)越低，實(shí)現(xiàn)增值的時(shí)間越長(zhǎng)，越不易銷售，同時(shí)地價(jià)也越低。但對(duì)于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對(duì)于購(gòu)房者有自備交通工具的購(gòu)房群體來(lái)說，他們追求的是居住環(huán)境、身份價(jià)值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“距離”二字在他們面前就淡化了，這就是為什么距城市中心較遠(yuǎn)的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟(jì)效益的緣故。

地塊的地質(zhì)條件，也是影響地塊價(jià)格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較好，地質(zhì)承載力大，建設(shè)費(fèi)用就??；如是回填地塊，地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費(fèi)用較大，較多的錢都花在人們看不到的地方，對(duì)開發(fā)商是不利的。

地形地勢(shì)，地塊的地形地勢(shì)直接影響到對(duì)地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低，它對(duì)投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來(lái)講，地勢(shì)低洼、地形地勢(shì)變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢(shì)較高，相對(duì)平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。

土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對(duì)投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準(zhǔn)備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。

地塊形狀也直接影響土地的使用效果，對(duì)于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長(zhǎng)，越是好地塊；對(duì)于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路、鐵路越長(zhǎng)則不是好的投資地塊。因?yàn)楝F(xiàn)在的生活方式和二十年前有很大變化，以前交通不發(fā)達(dá)，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，回到家后鄰居們可以聊聊天，熱鬧是一大追求。而今天，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，回到家里，已身心疲憊，只想回到清靜、舒適、溫情的家里放松休息，因此喇叭聲、汽笛聲、車輪聲、馬達(dá)聲、汽油味這種車水馬龍的繁榮環(huán)境，再也不是人們回到家里愿意再看到、聽到的了。

日照對(duì)投資地段有好的影響，也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū)，周邊是高大建筑群，日照很少，則不是一個(gè)好的投資地段。但對(duì)于商業(yè)，在炎熱的地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣旺的則是一個(gè)好的投資地段。風(fēng)向，上風(fēng)地段是好的投資地段，下風(fēng)地段是差的投資地段。多雷區(qū)少雷區(qū)，在一個(gè)城市，多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)（地震、泥石流、洪水、地質(zhì)災(zāi)害、滑坡）、多發(fā)區(qū)不是好的投資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投資地段。

（3） 地塊的社會(huì)條件

地塊的社會(huì)條件含蓋城市附近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會(huì)治安情況等。

城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地塊，開發(fā)后見效快，業(yè)主生活、出行便捷，這是好的投資地塊。按城市基礎(chǔ)設(shè)施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度，不失為一種開發(fā)策略。

附近的房產(chǎn)商的情況，對(duì)投資地段也有很大影響。如果某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)，則該開發(fā)地段是一個(gè)好的投資地段；如地段附近靠一大型商場(chǎng)，而且生意興隆，顧客盈門的話，則該地段是一個(gè)好的投資地段。

如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠的話，則這塊住宅用地不是一個(gè)好的投資地段。如果某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個(gè)好的投資地段。如治安狀況良好，在此居住有安全感，則是一個(gè)好的投資地段。

（4）、地段的環(huán)境條件

地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等。空氣污染嚴(yán)重的地區(qū)，人們不愿意到那里生活和工作，該地區(qū)不是一個(gè)好的投資地段。噪音大小對(duì)人的情緒以及人的健康程度都有影響，噪音太大的地區(qū)，人們都不愿意居住，不愿意逗留?？拷胍舻牡囟?、地塊不是好的投資地塊。綠化程度越好，生活環(huán)境越好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊?？拷珗@、綠地、森林的地塊是好的投資地塊。視角效果好的地塊，人們是比較喜歡的，是好的投資地塊。視角效果差的地塊，如洼地給人不愉快的感覺，是不好的投資地塊。視角效果主要包括：擬建小區(qū)的平面布局、外立面效果、園林綠化效果等。干凈的地塊，是指擬用地塊給人舒適的感覺，人的感覺越好，越愿意投資，干凈的地塊是好的投資地段。

（5）、城市規(guī)劃影響因素

城市規(guī)劃影響因素含蓋土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路等。土地用途允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越便于投資收益，也就越是好的投資地段。土地用途改變的地塊，是更好的投資地段。土地用途的改變，必定導(dǎo)致地塊的升值。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。容積率小的地段，不易得到好的投資收益，不是好的投資地段；容積率大的地段，越容易取得好的投資收益，是好的投資地塊。覆蓋率越大，允許建造的建筑面積越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，是好的投資地段。
允許建筑高度越高，擬建造的層數(shù)越多，建筑面積越大，越有利于投資收益，是好的投資地段。
交通規(guī)劃道路，越靠近地塊，是一個(gè)好的投資地段。
  
2、識(shí)別有增值潛力的地塊

在對(duì)地段投資的影響因素進(jìn)行了分析之后，就應(yīng)該判斷判斷那種地塊、地段具有潛在的增值潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進(jìn)行開發(fā)：未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。

未開發(fā)的土地，在未開發(fā)的土地上建設(shè)房屋，雖然土地價(jià)格便宜，建設(shè)費(fèi)用也不比其他類地塊貴，但建設(shè)中的配套資金卻非常大。政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施，所有基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商先自行完善，特別是綜合管網(wǎng)部分，要達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)，這種錢也是摸不著看不見的。如果該地與城市中心太遠(yuǎn)，其他管理如消防、治安等開發(fā)商要花費(fèi)很大人力、物力來(lái)維持，這種地塊不是中小開發(fā)商能承擔(dān)得起來(lái)的。如果城市擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致，則增值空間較大，如城市不往該地發(fā)展，則該樓盤就成為開發(fā)商一大包袱。因此在這種地塊上投資，風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)利潤(rùn)也大。

開發(fā)中的地塊，是指完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。

已開發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造。在這中土地上進(jìn)行開發(fā)，關(guān)鍵的是要把政府研究透，把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)吃透，最大程度爭(zhēng)取政府的優(yōu)費(fèi)政策。如拆遷補(bǔ)償、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等，這里有很多技巧，值得研究。這種地塊是值得投資的。

選擇較好的投資地塊，主要是看投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)實(shí)好的地塊，投資后增值空間大，同時(shí)資金需用量也大。待開發(fā)地塊，需要獨(dú)具慧眼，一旦看準(zhǔn)，增值空間也非常巨大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也大。