基于供應鏈管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合伙模式研究

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   【摘要】 基于供應鏈的思想，傳統(tǒng)制造業(yè)中的各個企業(yè)被看作整個供應鏈中的某一環(huán)節(jié)，供應鏈管理使企業(yè)集中優(yōu)勢資源與精力創(chuàng)造特殊價值，提高自身競爭能力并帶動相關企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為自身行業(yè)中的“集成制造商”，應該充分借鑒供應鏈管理的思想，大力發(fā)展與相關合作對象的伙伴關系，基于其獨特的供應鏈的內(nèi)部集成，建立合適的合伙模式，以達到降低開發(fā)成本、提高項目品質、增強企業(yè)核心競爭力的目標。 
   1 引言
    隨著經(jīng)濟全球化和知識經(jīng)濟時代的到來，世界呈現(xiàn)了明顯的國際化和一體化的趨勢，企業(yè)的經(jīng)營管理模式亦隨之發(fā)生了很大變化；與此同時，用戶需求的個性化也導致不確定性顯著增加。新的生存與發(fā)展環(huán)境呼喚現(xiàn)代企業(yè)開展供應鏈管理，集中優(yōu)勢資源，培育核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)明顯的地域性特征及房地產(chǎn)產(chǎn)品明顯的個性化特征往往使我們忽視經(jīng)濟全球化和知識經(jīng)濟對其產(chǎn)生的影響，然而，中國加入 WTO 近兩年來，房地產(chǎn)業(yè)競爭日益加劇，行業(yè)經(jīng)營成本上升、利潤逐步下降，在這樣的環(huán)境下，將現(xiàn)代工業(yè)領域信息化管理的一些理念和手段如企業(yè)資源計劃（ERP）、客戶關系管理（CRM）、供應鏈管理（SCM）、知識管理（KM）等注入房地產(chǎn)中有助于整合行業(yè)資源，優(yōu)化管理。尤其在當前，運用供應鏈管理來優(yōu)化房地產(chǎn)價值鏈，并通過合適的合伙模式來維系，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低其開發(fā)成本、提高項目品質、增強核心競爭力具有重要意義。
   2 研究背景——供應鏈管理的產(chǎn)生與發(fā)展
    供應鏈管理是伴隨著傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。20 世紀 60 年代以前，企業(yè)所處的市場環(huán)境相對穩(wěn)定，企業(yè)發(fā)展主要采取企業(yè)投資控股或兼并的“縱向一體化”模式，并且在當時的環(huán)境下取得了成功。然而，在高科技迅速發(fā)展、市場競爭日益激烈、顧客需求不斷變化的新環(huán)境下，縱向一體化逐漸顯示出其弊端，企業(yè)大而全增加了企業(yè)的負擔與風險，缺乏快速敏捷的響應使企業(yè)失去市場機會，“橫向一體化”的管理模式開始盛行。全球制造鏈及由此產(chǎn)生的供應鏈管理就是“橫向一體化”管理思想的一個典型代表。例如，美國福特汽車公司在推出新車 Festiva 時，就是采取新車在美國設計，在日本的馬自達生產(chǎn)發(fā)動機，由韓國的制造廠生產(chǎn)其他零件和裝配，最后再運往美國和世界市場上銷售。在體制上，這個群體組成了一個主體企業(yè)的利益共同體；在運行形式上，構成了一條從供應商、制造商、分銷商到最終用戶的物流和信息流網(wǎng)絡。由于這一龐大網(wǎng)絡上的相鄰節(jié)點（企業(yè)）都是一種供應與需求的關系，因此稱之為供應鏈。為了使加盟供應鏈的企業(yè)都能受益，并且要使每個企業(yè)都有比競爭對手更強的競爭實力，就必須加強對供應鏈的構成及運作研究，由此形成了供應鏈管理（SCM，Supply Chain Management）這一新的經(jīng)營與運作模式。http://ks.examda.com
    供應鏈管理強調(diào)核心企業(yè)與最杰出的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關系，委托這些企業(yè)完成一部分業(yè)務工作，自己則集中精力和各種資源，通過重新設計業(yè)務流程，做好本企業(yè)能創(chuàng)造特殊價值、比競爭對手更擅長的關鍵性業(yè)務工作，這樣不僅大大地提高了本企業(yè)的競爭能力，而且使供應鏈上的其他企業(yè)都能從中受益。供應鏈管理系統(tǒng)通過對企業(yè)供應鏈的各個環(huán)節(jié)進行高度集成，實現(xiàn)電子化的物流、信息流和資金流，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部流程以及企業(yè)供應商的信息整合與一體化作業(yè)。企業(yè)和供應商、分銷商、渠道商以及終端客戶可以相互協(xié)作，信息共享，通過網(wǎng)絡平臺協(xié)調(diào)生產(chǎn)，從而達到整個供應鏈過程的靈活暢順。這種高度整合并優(yōu)化的供應鏈，不僅降低了生產(chǎn)成本，而且賦予了企業(yè)在變化莫測的市場中做出迅速反應的能力，提升企業(yè)供應鏈競爭能力，最終提高客戶服務質量，強化企業(yè)的市場競爭力。
   3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈管理
    房地產(chǎn)項目的流程與一般工業(yè)產(chǎn)品的流程有著很大差別，房地產(chǎn)供應鏈的構建不同于制造業(yè)的供應鏈。一般工業(yè)產(chǎn)品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息鏈與價值鏈很特殊，開發(fā)公司內(nèi)部并沒有物流的移動，信息與價值的傳遞都是內(nèi)部與外部進行雙向的交換，呈星狀發(fā)散（收斂）的。
    房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策、規(guī)劃設計、施工管理、市場推廣、物業(yè)管理幾個方面的系統(tǒng)應該是一種并行系統(tǒng)，開發(fā)商從一開始就必須考慮從定位、概念、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理的項目全生命周期的所有因素，包括成本、品質、進度和用戶需求。在這種并行工程環(huán)境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業(yè)管理等工作基本上是協(xié)同進行的，各個階段的信息必須相互可交流、可反饋。因此，供應鏈的構建受到各方的影響。基于房地產(chǎn)本身的發(fā)展特點和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的獨特發(fā)展模式，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈管理主要體現(xiàn)為基于其核心競爭力的供應鏈內(nèi)部集成，如圖 1 所示。

    在這種模式下，開發(fā)商作為房地產(chǎn)全程運作的資源整合者，通過其內(nèi)部相關部門來獲取外部供應鏈企業(yè)的資金流、物流與信息流，并在其企業(yè)內(nèi)部形成對于“三流”的集成，通過內(nèi)部集成，將原本難以構建的外部的供應鏈以另一種形式在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成。這種模式對于開發(fā)商的資源整合能力提出了很高的要求，開發(fā)商將以“集成制造商”的身份代表供應鏈中的若干企業(yè)來面對客戶，因此有效地協(xié)同供應鏈中的企業(yè)保持共同的客戶目標將在很大程度上避免重復勞動，并提高客戶滿意度，積極地與相關企業(yè)結成合作伙伴或者戰(zhàn)略聯(lián)盟是開發(fā)商實施其橫向一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的有效途徑。
   4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合伙模式
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴主要包括供應商、設計商、承建商等。
   4.1 材料/設備供應商
    建筑材料及設備供應商是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中的重要合作伙伴。一般來說，建安費用占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的 30～50%，而建筑材料及設備采購費占建安費用的50～60%，即占整個項目開發(fā)總成本的 20～30%，這部分費用的有效控制對于項目整體開發(fā)成本的控制具有重要作用，而且建材、設備的供貨周期對于項目的工期控制，品質及售后服務對于項目的質量控制也都有重要影響，通過合伙，開發(fā)商可以更好地控制項目成本、工期及質量。對于供應商，與開發(fā)商建立并維持合伙關系，可以獲得穩(wěn)定的產(chǎn)品需求，同時借助開發(fā)商項目的實物廣告以及其它宣傳途徑，增加商業(yè)機會，擴大營銷渠道。
 從產(chǎn)業(yè)科學的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)應該是對接完整的天然的上下游產(chǎn)業(yè)關系，然而目前，我國建材業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩個產(chǎn)業(yè)鏈之間消耗著 26.8%的流通成本。建材產(chǎn)品從廠家到工地要經(jīng)過批發(fā)商、零售商、設計單位、施工方、包工頭、地產(chǎn)公司等六七個環(huán)節(jié)，減緩了兩個產(chǎn)業(yè)之間的信息流通，并導致信息損失和失真。我國大部分開發(fā)商現(xiàn)有的采購模式都存在上述弊端，與供應商之間的中間環(huán)節(jié)過多，這樣采購成本增加，采購周期延長，材料及設備質量也難以得到保障。
   近兩年，在線集團采購已逐步成為廣大開發(fā)商和供應商樂于接受的一種新興的房地產(chǎn)采購模式，一方面集團采購可以擴大采購量形成規(guī)模采購以降低采購單價，進而降低原材料成本；另一方面在線采購能夠擴大選擇范圍，減少采購流程，縮短采購周期。2000 年 10 月，萬科集團推出 A-housing.com在線采購平臺就是上述模式的一個典型代表，其采購模式從本質上來說就是一種基于網(wǎng)絡平臺的開發(fā)商與供應商合伙模式，如圖 2 所示。