朱大鳴：2015年樓市將會(huì)出現(xiàn)瘋狂與崩潰走勢

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生成泡沫的原因各不相同，然而，沒有泡沫不會(huì)破裂，破裂的結(jié)局總是相似的。中國房地產(chǎn)市場政策市已經(jīng)成為普遍性規(guī)律，只不過表現(xiàn)形式各不相同。前些年由于房地產(chǎn)市場事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題政府總是要救市，但當(dāng)房價(jià)過度上漲危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)安全時(shí)，國家又不得不進(jìn)行宏觀調(diào)控。

最近這兩年管理層不再提房地產(chǎn)調(diào)控，一些開發(fā)商和購房者覺得失去了方向。其實(shí)，這兩年地方政府的思路依然沒有根本性改變，一旦地方樓市出現(xiàn)“蕭條”的跡象，于是就不顧輿論壓力出臺(tái)救市政策。然而，隨著市場的運(yùn)作邏輯的轉(zhuǎn)換，這些救市政策出現(xiàn)畸變，于是各種難以解釋的現(xiàn)象層出不窮。

樓市運(yùn)作邏輯的轉(zhuǎn)換并非悄然發(fā)生的。2008年救市之時(shí)房價(jià)泡沫化程度尚不高，而2013年下半年出現(xiàn)了一波兇猛的上漲之后，導(dǎo)致了泡沫化風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，大量的城市房價(jià)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上漲達(dá)到20%的速度，如果在2013年能夠?qū)⑴菽浕?，樓市場景可能大不同，然而，歷史難以假設(shè)。泡沫化速度加速，導(dǎo)致現(xiàn)在整個(gè)樓市很多都是投機(jī)者，大量剛性需求者已經(jīng)無法承受這個(gè)價(jià)位，因此，地方政府的刺激之策，效果大打折扣。

對(duì)于已經(jīng)購房者來說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場猶如在懸崖邊開車，一不小心就可能摔下去。對(duì)于銀行系統(tǒng)來說，一旦房地產(chǎn)市場破裂，整個(gè)金融系統(tǒng)就會(huì)爆發(fā)大規(guī)模的危機(jī)，從而一部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫崩盤，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)，這一點(diǎn)確實(shí)值得警惕。

更重要的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法不可能永遠(yuǎn)這么不合理和混亂的，遲早會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法和執(zhí)行的工作，屆時(shí)，擁有房產(chǎn)(占據(jù)某種優(yōu)勢資源)就不再是免費(fèi)的和低廉的。

李嘉誠對(duì)中國樓市的判斷還是比較準(zhǔn)確的，當(dāng)年李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)很多人對(duì)之嘲笑不已，心想這老頭是不是年紀(jì)大了，但事實(shí)再一次證明，李嘉誠當(dāng)時(shí)拋售還是非常有眼光的。李嘉誠的套現(xiàn)活動(dòng)，可能引發(fā)一系列影響經(jīng)濟(jì)問題，引起跟風(fēng)行為，這可能會(huì)加劇內(nèi)地房地產(chǎn)拋售力度。

從反腐層面而言，反腐力度空前絕后，大量非法擁有房產(chǎn)的官員感受到了前所未有的壓力，官員拋售房產(chǎn)也是一個(gè)事實(shí)問題。在現(xiàn)實(shí)中，很多房叔和房嬸的房產(chǎn)被曝光于天下，不僅官帽不保，有的還鋃鐺入獄，房產(chǎn)成為官員們“不規(guī)矩”的鐵證，也就成為他們手中燙手的山芋。隨著反腐力度加大，官員們拋售房產(chǎn)的力度還會(huì)加大，這一點(diǎn)已經(jīng)成為非常明顯的趨勢了。如此，官員們擁有大量不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在增加。一方面官員拋售房產(chǎn)增加了供給量，另一方面一部分公職人員將財(cái)富配置轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域，會(huì)給市場帶來壓力。

由此，2015年樓市可能會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)一個(gè)調(diào)整的態(tài)勢，但某些熱點(diǎn)城市房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)盤上，出現(xiàn)一個(gè)二八行情，熱點(diǎn)城市房市繼續(xù)強(qiáng)化，而中小城市房市繼續(xù)承受巨大壓力，也就是瘋得要命，崩潰更致命。但中國房地產(chǎn)的末日并未到，如果結(jié)構(gòu)調(diào)整得當(dāng)，再創(chuàng)黃金時(shí)代并非不可能。