葉檀：穩(wěn)定樓市是為避免陷入緊縮

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葉檀

11月21日，央行降息，市場(chǎng)預(yù)期暖冬來臨，然而寒冬還在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10589元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個(gè)月下跌，跌幅縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)。

雖然下跌，但降息后，市場(chǎng)稍有回暖。據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達(dá)7351套，環(huán)比下跌10.9%;成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月22日與29日出現(xiàn)兩個(gè)交易小高峰，22日廣州全市樓盤銷售套數(shù)達(dá)332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達(dá)到422套，環(huán)比上漲10.8%。

降息沒有也不可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖。貸款利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)價(jià)格敏感的剛性購(gòu)房者有利，但對(duì)習(xí)慣于高收益的投資者缺乏吸引力。

銀行對(duì)于融資成本、各地市場(chǎng)有自己的判斷。目前，包括各大行在內(nèi)，存款利率已經(jīng)上浮到頂。在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒有下降。據(jù)融360網(wǎng)站數(shù)據(jù)，利率下降后各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等地有最低八五折的貸款，其他如重慶等大城市，房貸利率最低九折，最高為基準(zhǔn)利率的1.05倍。一年期基準(zhǔn)貸款利率為5.6%，1.05倍即為5.88%，原長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率6.55%，1.05倍反而在原有基準(zhǔn)利率上有所上升。對(duì)首套房貸打折的銀行通常對(duì)是否使用公積金有嚴(yán)格規(guī)定，銀行的廉價(jià)資金并不好拿。

利率市場(chǎng)化，居民存款流失將成為常態(tài)。目前基金、券商資管、保險(xiǎn)資管、信托、銀行理財(cái)?shù)纫?guī)模共計(jì)38.8萬億元。上一輪投資熱之時(shí)，企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)等問題沒有得到很好解決，銀行此前由于鋼貿(mào)、基建等留下的一堆可疑資產(chǎn)需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂，壓在銀行頭上。對(duì)于銀行來說，只有華山一條路，通過資產(chǎn)證券化的方式成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)類銀行。

對(duì)于富裕人群來說，追求的是投資回報(bào)率。100萬的資金，年化無風(fēng)險(xiǎn)收益率目前在5%左右，一個(gè)月收益有4000多元。這筆錢若投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是資金沉淀難以兌現(xiàn)，以及未來的房地產(chǎn)稅。除非在自貿(mào)區(qū)等特殊區(qū)域，目前的房地產(chǎn)價(jià)格不可能達(dá)到5%以上的無風(fēng)險(xiǎn)收益。12月1日，高盛中國(guó)在2015年宏觀經(jīng)濟(jì)及A股策略會(huì)上預(yù)計(jì)，明年有4000億資金從樓市轉(zhuǎn)向股市，相當(dāng)于流通市值的3%左右。確實(shí)，富裕人群仍然在購(gòu)房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。

降息與釋放基礎(chǔ)貨幣不是同一個(gè)概念，降低名義利率不可能壓低實(shí)際利率。降息對(duì)負(fù)債率高的大型基建項(xiàng)目、大型公司有好處，對(duì)于中小企業(yè)、房地產(chǎn)等好處不多。

房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，不同的城市差別很大，同一城市的不同地塊、街道也會(huì)有相當(dāng)?shù)牟町?。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)可以將全國(guó)當(dāng)做一盤棋來統(tǒng)籌，但棋盤上的每個(gè)子卻需要不同走法。所以我個(gè)人覺得，今后的房地產(chǎn)調(diào)控最好是中央提出大的政策目標(biāo)，地方因地、因時(shí)地適宜采取不同具體手段來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

一則貌似無關(guān)的新聞與房地產(chǎn)有關(guān)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日宣布，從11月29日起調(diào)整成品油等部分產(chǎn)品消費(fèi)稅。這是自2009年成品油稅費(fèi)改革后首度調(diào)整成品油消費(fèi)稅。全球原油價(jià)格下降，中國(guó)大量進(jìn)口原油，但成品油價(jià)格保持穩(wěn)定，實(shí)質(zhì)是通過改革讓消費(fèi)實(shí)際價(jià)格保持穩(wěn)定，以免陷入緊縮區(qū)間。

房地產(chǎn)同樣如此，作為中國(guó)最重要的稅收來源，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定是避免緊縮之路。