王珂：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)具備類淘寶的平臺(tái)功能

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譽(yù)翔安地產(chǎn)創(chuàng)始人 王珂

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)參與者的復(fù)雜程度不斷提高，決策難度系數(shù)正空前加大。譽(yù)翔安地產(chǎn)創(chuàng)始人王珂認(rèn)為，與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品僅僅需要解決政府問題、貸款問題、客戶問題的簡(jiǎn)單關(guān)系不同，寫字樓等商辦物業(yè)在交易鏈條拉長(zhǎng)的情況下，出現(xiàn)了“買的不用，用的不買”等客戶與用戶錯(cuò)位的現(xiàn)實(shí)問題，因此又衍生出“最終用戶、資金問題”等幾大關(guān)系。

在中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會(huì)上，王珂指出：“寫字樓不應(yīng)該僅僅作為一個(gè)制造業(yè)的產(chǎn)品，若想更好地吸引客戶的投資價(jià)值需求，從某種程度上說，其更應(yīng)該是一個(gè)具有類淘寶價(jià)值的交易平臺(tái)”。

與此同時(shí)，受制于原材料土地太貴、資金成本過高以及市場(chǎng)波動(dòng)狹窄等因素，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)正逐步演化為土豪的游戲，因而在王珂看來，國內(nèi)尚不具備商業(yè)地產(chǎn)REITs落地的土壤。

Q：許多開發(fā)商都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與住宅產(chǎn)品相比較，開發(fā)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)最大的難度在于什么?

王珂：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)鏈條太長(zhǎng)，這是區(qū)別于住宅產(chǎn)品的最大不同。正是因?yàn)檫@一根本不同，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)參與者復(fù)雜程度提高，同時(shí)決策難度系數(shù)也很高。開發(fā)商除了要解決政府問題、貸款問題、客戶問題這三個(gè)住宅產(chǎn)品常面臨的問題之外，還必須處理最終用戶、資金問題等復(fù)雜關(guān)系。

首先是最終用戶問題。與住宅產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有“買的不用、用的不買”的特性，這種錯(cuò)位現(xiàn)象占到市場(chǎng)的70%以上。因此，此種情況下，必須要研究用戶問題，而不僅僅是客戶問題，即什么人經(jīng)營(yíng)的問題。

其次，資金的問題。當(dāng)前的環(huán)境下，即便是做一個(gè)10萬平方米的商業(yè)綜合體，以萬科現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)策略為例，所燒掉的錢相當(dāng)于萬科的一個(gè)分公司，對(duì)現(xiàn)金的占用非常大。因此僅靠一己之力，普通的開發(fā)商很難做到僅以土地資源優(yōu)勢(shì)順利成長(zhǎng)為一個(gè)非常好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

第三，客戶的問題。無論是機(jī)構(gòu)投資者還是個(gè)人投資者，客戶要來投資商業(yè)物業(yè)，思考的重點(diǎn)一定是商業(yè)能提供給他什么東西。作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商，要么能有助于客戶提高收入，要么有助于其降低整體運(yùn)營(yíng)成本，要么讓其提高做生意的效率，要么幫助其動(dòng)用更多的社會(huì)資源。在這個(gè)時(shí)候就必須考慮，以什么角度跟投資者交流，才能讓他愿意跟著你一起來投資。

Q：那么未來什么類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更能吸引市場(chǎng)青睞?

王珂：我們通過研究發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)做投資，不管是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人，無外乎以下幾種選擇。第一是房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等;第二是所謂的影子銀行，目前影子銀行已經(jīng)有大約十萬億元的規(guī)模，想要每年擁有高于存款利息的固定收益，這種服務(wù)基本逃不掉;第三類是當(dāng)下興起的各式投資熱點(diǎn)，比如最近的股市，而一年前的這個(gè)熱點(diǎn)是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，再往前的話可能就是全行業(yè)大資管時(shí)代所帶來的變化。

而商業(yè)地產(chǎn)有自己鮮明的特性，最明顯的特點(diǎn)就是價(jià)值“尺寸”大，能夠吸引“大資金”。然而要想獲得投資人更多的關(guān)注，從某種程度上說，其更應(yīng)該是一個(gè)具有類淘寶價(jià)值的交易平臺(tái)，而不應(yīng)該僅僅作為一個(gè)制造業(yè)的產(chǎn)品。

比如當(dāng)前北京的一個(gè)甲級(jí)寫字樓，進(jìn)入滿租狀態(tài)后一年的淘換率在15%左右，然后慢慢會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的曲線和市場(chǎng)范圍內(nèi)，每年能夠保持5%~7%的租金收益。從這個(gè)角度看，與淘寶收取入網(wǎng)價(jià)同理。而淘寶網(wǎng)在資本市場(chǎng)獲得認(rèn)可，靠的就是其交易平臺(tái)的性質(zhì)，而非僅僅依靠它的硬件——服務(wù)器和一張馬云的臉。

因此，未來不論在哪個(gè)區(qū)域做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)，你都要回答，在哪些方面能夠?qū)σ粋€(gè)企業(yè)有幫助，也就要求你不是用萬科的思維去干一個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而是用淘寶網(wǎng)的思維去干。你必須把一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想成是一個(gè)經(jīng)營(yíng)商戶的淘寶網(wǎng)。

那么，只有讓租金水平變得穩(wěn)定可持續(xù)，才是所謂的平臺(tái)。只有大家愿意進(jìn)到這個(gè)交易平臺(tái)里面，才會(huì)賺更多錢，才會(huì)把自己的租戶搬到這里。有了租戶才有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流才有真正意義上的資產(chǎn)價(jià)值。

對(duì)于未來的商業(yè)物業(yè)來說，每年保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)和交易量，就是其平臺(tái)發(fā)展的關(guān)鍵。以前開發(fā)商或者投資者常說，結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r(shí)候就是投資結(jié)束的時(shí)候，而現(xiàn)在做寫字樓或者商業(yè)地產(chǎn)，竣工備案才是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的開始。

Q：當(dāng)前依舊有很多商業(yè)地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行散售，這與你的“平臺(tái)”思維是不是相悖?

王珂：采取散售的主要原因是當(dāng)前大環(huán)境非常不利于商業(yè)地產(chǎn)的持有運(yùn)營(yíng)。

一是原材料、土地太貴;二是資金成本太高，普遍在10%左右，即使萬科這樣的大企業(yè)，資金成本也在5%~6%之間;三是市場(chǎng)波動(dòng)狹窄，每?jī)扇昃筒▌?dòng)一次。而運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的附加值非常低，加上職業(yè)經(jīng)理人又是考核制，根本抵消不了這三件事情。而這與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的根本是違背的，一個(gè)好的項(xiàng)目從開發(fā)到養(yǎng)成至少要五六年，才能完成第一輪的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

雖然房地產(chǎn)是一個(gè)非常好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，但它不是唯一的大資產(chǎn)?，F(xiàn)在客戶越來越傾向于“多點(diǎn)下注”，而新一代投資人群體也正在形成。“70后”甚至“80后”的年輕人成為主流，他們經(jīng)歷過市場(chǎng)的波動(dòng)周期，對(duì)市場(chǎng)的理解已不是原來“60后”對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)的情有獨(dú)鐘。他們更關(guān)注財(cái)富的可持續(xù)增長(zhǎng)，因此會(huì)注重資產(chǎn)的不同配置。

當(dāng)下，中國的無風(fēng)險(xiǎn)利率非常高，只要有錢，閉著眼睛一年的年化收益都可以達(dá)到10%以上，形成了一個(gè)基本上可以稱之為毫發(fā)無損的回報(bào)。那還憑什么要投在一個(gè)回報(bào)率只有5%~7%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上?所以，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題這個(gè)時(shí)候就不是其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，而是如何提高回報(bào)率，從而吸引投資客戶的問題。

未來倘若原材料、資金成本、市場(chǎng)波動(dòng)這幾個(gè)要素還在高位上運(yùn)行，那么留給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的也還是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，只能回家洗洗睡了。

Q：REITs有沒有機(jī)會(huì)打破這種局面?

王珂：也不行。REITs收購某個(gè)物業(yè)必須具備三個(gè)條件：一是物業(yè)要足夠便宜;二是募資成本一定要低于經(jīng)營(yíng)收入，年租金回報(bào)要非常高;三是給予一定的稅收優(yōu)惠。顯然，上述三個(gè)要素現(xiàn)在還不具備，因此當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)REITs還不具備生根發(fā)芽的土壤。

從這個(gè)角度講，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻將會(huì)越來越高，最終會(huì)演變?yōu)橥梁赖挠螒?。只有那些融資成本特別低、融資通道特別通暢的大企業(yè)，比如TOP10的上市公司，或者有金融機(jī)構(gòu)背景的公司，在抵消剛才說的三個(gè)不利因素中的某一樣之后，或還有一定運(yùn)營(yíng)空間。

在國家現(xiàn)有的基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)格定價(jià)體系下，土地價(jià)格問題短期內(nèi)是不可能調(diào)整的。不過，眼下無風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)正在逐步下降，波動(dòng)變得平緩，同時(shí)股票市場(chǎng)正在興起，或許一二年之后，融資成本可能會(huì)慢慢下降，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說將是個(gè)利好。