王珂：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)具備類淘寶的平臺功能

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譽(yù)翔安地產(chǎn)創(chuàng)始人 王珂

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)參與者的復(fù)雜程度不斷提高，決策難度系數(shù)正空前加大。譽(yù)翔安地產(chǎn)創(chuàng)始人王珂認(rèn)為，與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品僅僅需要解決政府問題、貸款問題、客戶問題的簡單關(guān)系不同，寫字樓等商辦物業(yè)在交易鏈條拉長的情況下，出現(xiàn)了“買的不用，用的不買”等客戶與用戶錯位的現(xiàn)實問題，因此又衍生出“最終用戶、資金問題”等幾大關(guān)系。

在中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會上，王珂指出：“寫字樓不應(yīng)該僅僅作為一個制造業(yè)的產(chǎn)品，若想更好地吸引客戶的投資價值需求，從某種程度上說，其更應(yīng)該是一個具有類淘寶價值的交易平臺”。

與此同時，受制于原材料土地太貴、資金成本過高以及市場波動狹窄等因素，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場運營正逐步演化為土豪的游戲，因而在王珂看來，國內(nèi)尚不具備商業(yè)地產(chǎn)REITs落地的土壤。

Q：許多開發(fā)商都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與住宅產(chǎn)品相比較，開發(fā)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時最大的難度在于什么?

王珂：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)鏈條太長，這是區(qū)別于住宅產(chǎn)品的最大不同。正是因為這一根本不同，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)參與者復(fù)雜程度提高，同時決策難度系數(shù)也很高。開發(fā)商除了要解決政府問題、貸款問題、客戶問題這三個住宅產(chǎn)品常面臨的問題之外，還必須處理最終用戶、資金問題等復(fù)雜關(guān)系。

首先是最終用戶問題。與住宅產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有“買的不用、用的不買”的特性，這種錯位現(xiàn)象占到市場的70%以上。因此，此種情況下，必須要研究用戶問題，而不僅僅是客戶問題，即什么人經(jīng)營的問題。

其次，資金的問題。當(dāng)前的環(huán)境下，即便是做一個10萬平方米的商業(yè)綜合體，以萬科現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)策略為例，所燒掉的錢相當(dāng)于萬科的一個分公司，對現(xiàn)金的占用非常大。因此僅靠一己之力，普通的開發(fā)商很難做到僅以土地資源優(yōu)勢順利成長為一個非常好的經(jīng)營性物業(yè)。

第三，客戶的問題。無論是機(jī)構(gòu)投資者還是個人投資者，客戶要來投資商業(yè)物業(yè)，思考的重點一定是商業(yè)能提供給他什么東西。作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商，要么能有助于客戶提高收入，要么有助于其降低整體運營成本，要么讓其提高做生意的效率，要么幫助其動用更多的社會資源。在這個時候就必須考慮，以什么角度跟投資者交流，才能讓他愿意跟著你一起來投資。

Q：那么未來什么類型的商業(yè)地產(chǎn)項目更能吸引市場青睞?

王珂：我們通過研究發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)做投資，不管是機(jī)構(gòu)還是個人，無外乎以下幾種選擇。第一是房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等;第二是所謂的影子銀行，目前影子銀行已經(jīng)有大約十萬億元的規(guī)模，想要每年擁有高于存款利息的固定收益，這種服務(wù)基本逃不掉;第三類是當(dāng)下興起的各式投資熱點，比如最近的股市，而一年前的這個熱點是移動互聯(lián)網(wǎng)，再往前的話可能就是全行業(yè)大資管時代所帶來的變化。

而商業(yè)地產(chǎn)有自己鮮明的特性，最明顯的特點就是價值“尺寸”大，能夠吸引“大資金”。然而要想獲得投資人更多的關(guān)注，從某種程度上說，其更應(yīng)該是一個具有類淘寶價值的交易平臺，而不應(yīng)該僅僅作為一個制造業(yè)的產(chǎn)品。

比如當(dāng)前北京的一個甲級寫字樓，進(jìn)入滿租狀態(tài)后一年的淘換率在15%左右，然后慢慢會進(jìn)入一個穩(wěn)定的曲線和市場范圍內(nèi)，每年能夠保持5%~7%的租金收益。從這個角度看，與淘寶收取入網(wǎng)價同理。而淘寶網(wǎng)在資本市場獲得認(rèn)可，靠的就是其交易平臺的性質(zhì)，而非僅僅依靠它的硬件——服務(wù)器和一張馬云的臉。

因此，未來不論在哪個區(qū)域做經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)，你都要回答，在哪些方面能夠?qū)σ粋€企業(yè)有幫助，也就要求你不是用萬科的思維去干一個經(jīng)營性物業(yè)，而是用淘寶網(wǎng)的思維去干。你必須把一個商業(yè)項目想成是一個經(jīng)營商戶的淘寶網(wǎng)。

那么，只有讓租金水平變得穩(wěn)定可持續(xù)，才是所謂的平臺。只有大家愿意進(jìn)到這個交易平臺里面，才會賺更多錢，才會把自己的租戶搬到這里。有了租戶才有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流才有真正意義上的資產(chǎn)價值。

對于未來的商業(yè)物業(yè)來說，每年保持穩(wěn)定的增長和交易量，就是其平臺發(fā)展的關(guān)鍵。以前開發(fā)商或者投資者常說，結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r候就是投資結(jié)束的時候，而現(xiàn)在做寫字樓或者商業(yè)地產(chǎn)，竣工備案才是平臺運營的開始。

Q：當(dāng)前依舊有很多商業(yè)地產(chǎn)商對物業(yè)進(jìn)行散售，這與你的“平臺”思維是不是相悖?

王珂：采取散售的主要原因是當(dāng)前大環(huán)境非常不利于商業(yè)地產(chǎn)的持有運營。

一是原材料、土地太貴;二是資金成本太高，普遍在10%左右，即使萬科這樣的大企業(yè)，資金成本也在5%~6%之間;三是市場波動狹窄，每兩三年就波動一次。而運營產(chǎn)生的附加值非常低，加上職業(yè)經(jīng)理人又是考核制，根本抵消不了這三件事情。而這與商業(yè)地產(chǎn)項目的根本是違背的，一個好的項目從開發(fā)到養(yǎng)成至少要五六年，才能完成第一輪的經(jīng)營指標(biāo)。

雖然房地產(chǎn)是一個非常好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，但它不是唯一的大資產(chǎn)?，F(xiàn)在客戶越來越傾向于“多點下注”，而新一代投資人群體也正在形成。“70后”甚至“80后”的年輕人成為主流，他們經(jīng)歷過市場的波動周期，對市場的理解已不是原來“60后”對房地產(chǎn)品質(zhì)的情有獨鐘。他們更關(guān)注財富的可持續(xù)增長，因此會注重資產(chǎn)的不同配置。

當(dāng)下，中國的無風(fēng)險利率非常高，只要有錢，閉著眼睛一年的年化收益都可以達(dá)到10%以上，形成了一個基本上可以稱之為毫發(fā)無損的回報。那還憑什么要投在一個回報率只有5%~7%的商業(yè)地產(chǎn)項目上?所以，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題這個時候就不是其他項目競爭，而是如何提高回報率，從而吸引投資客戶的問題。

未來倘若原材料、資金成本、市場波動這幾個要素還在高位上運行，那么留給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的也還是一個標(biāo)準(zhǔn)答案，只能回家洗洗睡了。

Q：REITs有沒有機(jī)會打破這種局面?

王珂：也不行。REITs收購某個物業(yè)必須具備三個條件：一是物業(yè)要足夠便宜;二是募資成本一定要低于經(jīng)營收入，年租金回報要非常高;三是給予一定的稅收優(yōu)惠。顯然，上述三個要素現(xiàn)在還不具備，因此當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)REITs還不具備生根發(fā)芽的土壤。

從這個角度講，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻將會越來越高，最終會演變?yōu)橥梁赖挠螒颉Ｖ挥心切┤谫Y成本特別低、融資通道特別通暢的大企業(yè)，比如TOP10的上市公司，或者有金融機(jī)構(gòu)背景的公司，在抵消剛才說的三個不利因素中的某一樣之后，或還有一定運營空間。

在國家現(xiàn)有的基礎(chǔ)資產(chǎn)價格定價體系下，土地價格問題短期內(nèi)是不可能調(diào)整的。不過，眼下無風(fēng)險利潤正在逐步下降，波動變得平緩，同時股票市場正在興起，或許一二年之后，融資成本可能會慢慢下降，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說將是個利好。