黃先友：重視綠化景觀打造是提升房地產(chǎn)價值的有效途徑

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黃先友

11月21日下午，在首屆廣西(南寧)住宅產(chǎn)業(yè)博覽會期間舉行的“房地產(chǎn)景觀打造方略”高峰論壇上，中國著名環(huán)境生態(tài)園林規(guī)劃設計專家、四川省生態(tài)協(xié)會副會長、成都華西生態(tài)集團董事長黃先友從專業(yè)角度出發(fā)，結合自己的豐富經(jīng)驗，對景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用、房產(chǎn)景觀建設的理念和標準、房產(chǎn)景觀打造的方法策略進行了講述。

黃先友認為，“山高水長，歸野順勢;人行萬里，回家拾趣。”隨著人們對生活環(huán)境和社區(qū)宜居提出更高的追求，樓盤中的景觀價值越來越受購房者及各界前所未有的關注，也正成為樓市博弈中新的競爭高地。景觀資源必然帶動房地產(chǎn)價值的提升，這是近年來愈加凸顯的市場規(guī)律，重視綠化景觀的打造，是提升房地產(chǎn)價值的有效途徑，“樓盤景觀”時代正逐漸過渡到“景觀樓盤”時代。

Q：您認為景觀設計的價值是什么?

黃先友：我認為景觀設計的價值應該有四個方面：第一，老百姓通過景觀設計的打造提高了生活品質(zhì)，特別是居住品質(zhì);第二，對于政府來說，可以通過利用開發(fā)商的錢或者說是老百姓的錢，來打造城市公共環(huán)境，提高城市品質(zhì);第三，開發(fā)商可以從中獲得高額的利潤;第四，建設者和設計者可以通過打造景觀獲得相應利益和品牌效應。應該說，景觀打造是一個對社會方方面面都有益的工程。

Q：針對于樓盤品質(zhì)，景觀設計的價值是如何得到體現(xiàn)呢?

黃先友：用景觀來提升樓盤的品質(zhì)，我認為需要做到一個平衡，做到對癥下藥。依據(jù)個人看法，我把樓盤分為四個層次：第一個層次是便捷型樓盤，它是一個棲身之所，對景觀沒有過多的需求，一般在城市市中心，特別是大城市的供應性樓盤;第二個層次是功能性樓盤，如安置小區(qū)、單位房子和一般的開發(fā)房子，它是一個安身之所，是人們需要的安全生活的地方，其景觀只是滿足所需功能;第三個層次是品質(zhì)型樓盤，即健身之所，它是一個健康生活的地方，其對應的景觀需要被賦予更多的功能，如運動、休閑、交流等;最后一個層次是生態(tài)型樓盤，它是一個養(yǎng)身之所，屬于別墅型樓盤，其對應目標人群比較高端，如成功人士、藝術家等，他們對于生態(tài)的需求是第一需求，而對于其他功能的要求可以退化。因此，不同層次的景觀對應不同層次的樓盤。

那么剛才所說的是不同層次的樓盤，其實景觀也有不同層次的景觀，可分為三個層次：一是有視覺效果的景觀，即在視覺上美觀就行;二是有文化的景觀，要把所在地域文化、居民群體文化、居民生活方式融入其中;三是生態(tài)型景觀，保證低碳和宜居，特別是宜居，即讓小區(qū)擁有完整生物鏈，樹木蔥郁，負氧離子高等。

因此，不同的景觀對應不同的樓盤，設計者應該對癥下藥?，F(xiàn)在很多景觀公司生產(chǎn)出來的景觀，就如同我們平常所吃的麥當勞、肯德基一樣，都是從一個模子刻出來的，這樣的景觀適合品質(zhì)型樓盤，卻不適合生態(tài)型樓盤。

Q：您認為目前南寧市的景觀發(fā)展屬于哪一個層次?

黃先友：南寧這幾年發(fā)展得比較好，特別因為南寧是個綠城，因此在這方面有優(yōu)勢。然而，對于房地產(chǎn)景觀來說，還是有一些需要提升的地方。目前，南寧房地產(chǎn)景觀更多針對于品質(zhì)型樓盤，能在景觀中能融入多種功能，但是還需要打造一些生態(tài)型樓盤。所謂的生態(tài)型樓盤，就如之前所說，即讓小區(qū)內(nèi)的生物鏈完整，比如說將環(huán)保技術與小區(qū)水質(zhì)相結合，一方面保證水不發(fā)臭，降低運營成本，另一方面讓小區(qū)里的水負氧離子含量高，改善居住條件。

也就是說，南寧市房地產(chǎn)景觀需要提高的地方在于：把景觀從視覺、文化層次提升到生態(tài)層次，把品質(zhì)型樓盤提升到生態(tài)型樓盤。

Q：在景觀設計方面，是本土企業(yè)更有優(yōu)勢，還是大型外來企業(yè)更具優(yōu)勢?

黃先友：我認為一個景觀的好壞，與它是本土企業(yè)還是大型外來企業(yè)建造關系不大，關鍵是經(jīng)營者的理念。外來企業(yè)的優(yōu)勢是有一套景觀模式，所建造的景觀不會太差，多屬于品質(zhì)型樓盤，當然，外來行樓盤也有弱勢，其在做到有針對性的、私人訂制的樓盤建造是存在缺陷的。例如恒大之類的大型房企的景觀設計，其標準化程度很高，雖不會有很大的缺陷，但其景觀很難達到最頂端。

可以說，如果理念提升了，本土企業(yè)更容易建造出更優(yōu)質(zhì)的樓盤。因為國營企業(yè)的優(yōu)勢即為本土企業(yè)的劣勢，國營企業(yè)的劣勢卻是本土企業(yè)的優(yōu)勢，如果本土南寧企業(yè)做得不好就不如它們，如果做的好就可以超過它們。就如外來的西餐，即麥當勞、肯德基等，它們的標準化程度很高，一般每個人都能吃，但若和中餐相比，卻難以達到更高的水準。

Q：在景觀設計建造中，如何把握美觀、文化、品質(zhì)、生態(tài)和經(jīng)濟成本控制的平衡呢?

黃先友：要做到花小錢辦大事，是很考驗人的。其實景觀打造并不是花錢多就做得好，其實存在投入較低卻實現(xiàn)較佳效果的方法，其關鍵在于是否有一個好的策劃與設計，特別是策劃。就拿品質(zhì)型樓盤和生態(tài)型樓盤來說，生態(tài)型樓盤的運營成本相較于品質(zhì)型樓盤會大大下降。

因此，要達到一個既美觀又兼?zhèn)湮幕肺缓蜕鷳B(tài)效果的景觀，要具備三個條件：一是開發(fā)商的理念要先進;二是設計師的水品更要到位;三是方法和策略要正確。特別是在講究方法和策略時，要做到三同步，即房地產(chǎn)規(guī)劃、項目定位策劃和景觀規(guī)劃的三同步，這就是其中一個房地產(chǎn)景觀打造策略。

Q：可以簡單介紹一下房地產(chǎn)景觀的打造策略嗎?

黃先友：第一個是房地產(chǎn)開發(fā)中的三同步策略，即房地產(chǎn)規(guī)劃、項目定位策劃和景觀規(guī)劃必須同步進行。

第二個是房地產(chǎn)景觀設計中的定位優(yōu)先原則，需要先定位，先策劃，而不是像現(xiàn)在部分房地產(chǎn)商一樣，從營銷策劃或建筑規(guī)劃開始，而忽略了定位策劃。其中定位策劃要求很高，定位人員必須是一個大師級的人物，不僅要對熟悉掌握景觀設計、建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃，甚至要對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和國家經(jīng)濟政策有比較全面的掌握。目前，優(yōu)先定位步驟是很多樓盤缺失的，小樓盤沒關系，但大樓盤一定要做定位策劃。

第三個是景觀設計過程中的設計師優(yōu)先原則，不一定要找好的設計單位，關鍵是在于找到好的設計師。我把設計師分為的四層次：第一個層次的設計師做到美觀，一般是畢業(yè)三五年的大學畢業(yè)生，只需要公開招標尋找;第二個層次的設計師做到可行，多是做過項目經(jīng)理或工程老總后反過來做設計，需要定向?qū)ふ?第三個層次的設計師做到經(jīng)濟，即做減法，實現(xiàn)價格更低效果更好，多是有設計經(jīng)驗、工程經(jīng)驗的成功企業(yè)家，因為他們的思維方式和一般的設計師不一樣，在花錢時會注重節(jié)約，這類設計師需要專門拜訪;第四個層次的設計師做到定位戰(zhàn)略策劃，這個層次的設計師已經(jīng)不止是景觀設計師，應叫做營銷策劃大師，能夠?qū)业姆椒ㄕ哂蓄A測和預判，這類設計師只能靠偶遇。

第四個策略是房地產(chǎn)景觀在施工合作中的品牌原則，景觀施工合作方不應該找個人，而是找大型品牌企業(yè)。因為景觀建設和土建不一樣，景觀設計的非標準化程度很高，容易引起甲乙雙方的糾紛，如果你找一個大型品牌企業(yè)合作，那么它要對自己的品質(zhì)負責，當出現(xiàn)問題時，它會對你負責到底。

第五個策略是，若要實現(xiàn)房地產(chǎn)真正地長久做好，要在景觀合作中有戰(zhàn)略伙伴，即讓其從景觀策劃、規(guī)劃設計和工程建設全程參與，實現(xiàn)一體化。過去，有很多開發(fā)商的景觀建造過程分段，策劃由營銷單位來做，建筑規(guī)劃由房地產(chǎn)建設設計部門來做，景觀設計、施工建造等也是分開進行的，最后無法打造一個優(yōu)質(zhì)景觀。目前。雖然有部分大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)連接好建造鏈條，但是還有很多房開商沒有做到。因此，如果你自身沒有能力形成一體化鏈條，那么就需要尋找一個戰(zhàn)略合作伙伴，獲取戰(zhàn)略資源。

Q：目前開發(fā)商存在的景觀設計問題有哪些?

黃先友：不同的開發(fā)商存在不同的問題，一些小開發(fā)商理念不夠，找不到方法，有些開發(fā)商雖有理念，但沒有方法。由于開發(fā)商在景觀設計中獲得的渠道有限，因此容易出現(xiàn)跟風、趨同現(xiàn)象。目前大部分開發(fā)商都趨于尋找海外設計公司，而海外設計公司就是做標準化產(chǎn)品，如果標準化產(chǎn)品與樓盤對應，就算是成功，若果是不相對應，就只能是失敗。