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任志強(qiáng):中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式
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摘要:中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式,才有時(shí)代的轉(zhuǎn)變。如果同樣都是開(kāi)發(fā)房子的模式,過(guò)去掙錢(qián)多,現(xiàn)在掙錢(qián)少了,就叫有“黃金(時(shí)代)”和“白銀(時(shí)代)”的差別,我個(gè)人不太贊成。任志強(qiáng)
多次預(yù)言房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。2014年年初,任志強(qiáng)提醒今年房地產(chǎn)商日子比較難過(guò)。
任志強(qiáng)認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。
10月22日,在披露退休見(jiàn)面會(huì)上,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)不認(rèn)同房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的觀點(diǎn),他表示,房地產(chǎn)還處于“黃金時(shí)代”。
“哪有7萬(wàn)億的‘白銀時(shí)代’”
Q:退休之后關(guān)于房?jī)r(jià)的評(píng)論會(huì)更加犀利嗎?
任誌強(qiáng):不一定。我打算搞一個(gè)房地產(chǎn)研究院,研究機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是把行業(yè)發(fā)展的邏輯性找出來(lái)。對(duì)房?jī)r(jià)感知最敏感,得在第一線。
Q:有房企提出房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的觀點(diǎn),妳怎麼看?
任志強(qiáng):房地產(chǎn)在國(guó)外叫金融房地產(chǎn),在中國(guó)叫房地產(chǎn)金融,倒著的。在美國(guó)的市場(chǎng)看,妳看不見(jiàn)幾家房地產(chǎn)上市公司,三家還是四家,他們大部分上市的都是基金、REITS(房地產(chǎn)信托投資基金),把資金搞活,以地產(chǎn)為依托發(fā)展金融產(chǎn)品。
中國(guó)的情況反過(guò)來(lái),中國(guó)的金融產(chǎn)品數(shù)量很小。未來(lái),房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段,一定是以二手房為主。上市公司怎麼給股東收益呢?靠基金和持有物業(yè)給股東收益,不是以開(kāi)發(fā)為主。
中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式,才有時(shí)代的轉(zhuǎn)變。如果同樣都是開(kāi)發(fā)房子的模式,過(guò)去掙錢(qián)多,現(xiàn)在掙錢(qián)少了,就叫有“黃金(時(shí)代)”和“白銀(時(shí)代)”的差別,我個(gè)人不太贊成。如果這個(gè)行業(yè)還有人不斷去投資,還有這麼大的一個(gè)產(chǎn)量額,還有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間,它就是黃金時(shí)代。房地產(chǎn)現(xiàn)在年銷售額在七八萬(wàn)億(元),哪有7萬(wàn)億的白銀時(shí)代?
Q:怎樣看房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間?
任志強(qiáng):我們算一算,未來(lái)房地產(chǎn)住宅總量可能還要有200多億平方米的增加,一年(增長(zhǎng))10億平方米,就有20年;1年15億平方米,還得差不多15年,加上每年還有一部分折舊,新增數(shù)量就會(huì)更大,這就會(huì)有一個(gè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程。
這種過(guò)程妳還希望它以每年30%、50%的速度增長(zhǎng)嗎?不一定,但是增長(zhǎng)的過(guò)程是持續(xù)的。
同時(shí),年度銷售(面積)數(shù)量的增長(zhǎng)可能會(huì)下降,但是(銷售)金額是增長(zhǎng)的。為什麼,東西越來(lái)越貴。美國(guó)的房產(chǎn)交易量可能比我們低,但是交易額比我們大多了,因?yàn)樗F。
信貸調(diào)整利好四季度后樓市
Q:9月30日,信貸政策開(kāi)始放松。這樣的背景下,妳怎麼看待四季度和明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
任志強(qiáng):四季度肯定會(huì)比前叁個(gè)季度情況好,這是毫無(wú)疑問(wèn)的,利率決定支付能力,現(xiàn)在利率開(kāi)始松動(dòng)了。另外,一些富人被“解放”了,他們有錢(qián),缺的不是信貸,而是購(gòu)房資格,現(xiàn)在他們多了一個(gè)機(jī)會(huì),市場(chǎng)需求就多了。
Q:今年北京成交了一批高價(jià)地,明年可能都會(huì)集中入市,妳認(rèn)為會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)整體上漲嗎?
任志強(qiáng):除了看價(jià)格以外,還要看量。不能用單一現(xiàn)象判斷全局。如果這種高價(jià)地的供應(yīng)量很少,只會(huì)影響高端不影響普通市場(chǎng)的價(jià)格。如果這個(gè)量很大,那就可能影響到整體市場(chǎng)了。
Q:今年多個(gè)城市放松了限購(gòu),妳預(yù)計(jì)北京呢?
任志強(qiáng):我覺(jué)得北京放開(kāi)不了限購(gòu),跟房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系,和人口控制有關(guān)系。(放開(kāi)不放開(kāi))5年以后再看看。
Q:那北京的房?jī)r(jià)呢?
任志強(qiáng):房?jī)r(jià)說(shuō)了20年了,還說(shuō)就沒(méi)意思了。中央如果在北京,北京永遠(yuǎn)是(高房?jī)r(jià))的先鋒;如果把中央搬到青島,青島就是先鋒。妳擁有最多的資源和優(yōu)勢(shì),房?jī)r(jià)就沒(méi)有辦法(不漲)。偶爾可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好略有下滑,但最后的結(jié)果還是漲,下一次的高點(diǎn)會(huì)高于上一次高點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)“打吊瓶”是非健康狀態(tài)
Q:在目前政策放松的背景下,北京房地產(chǎn)的下一個(gè)高點(diǎn)會(huì)在什麼時(shí)候?
任志強(qiáng):北京市的政策沒(méi)有放松。我們現(xiàn)在不想去猜,可以看看現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
Q:怎樣看現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)?
任志強(qiáng):我們認(rèn)為是一種打著吊瓶的非健康狀態(tài)。如果一個(gè)人是健康的,身體溫度是穩(wěn)定的,外界溫度因?yàn)榇合那锒兓?,這個(gè)人就可以根據(jù)天氣加減衣服。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)溫度不是穩(wěn)定的,決定溫度的是吊瓶,某個(gè)時(shí)候就給經(jīng)濟(jì)打一針;但妳還不知道這針打在哪兒,打的什麼藥。
今年已經(jīng)不止一次定向降準(zhǔn),還有1萬(wàn)億的國(guó)開(kāi)行貸款,5000億的SLF(常設(shè)借貸便利),還有2000億的平衡資金什么的。這好些東西過(guò)去都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)?,F(xiàn)在政策周期越來(lái)越短,讓妳沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。反正我們現(xiàn)在就不猜了,沒(méi)法猜,猜也猜不出來(lái)什麼東西。
中國(guó)建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái),工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià),登錄http://查看更多……
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