任志強：中國房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)運營模式

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任志強

多次預言房地產(chǎn)市場走勢。2014年年初，任志強提醒今年房地產(chǎn)商日子比較難過。

任志強認為，中國房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)運營模式。

10月22日，在披露退休見面會上，華遠地產(chǎn)董事長任志強不認同房地產(chǎn)進入“白銀時代”的觀點，他表示，房地產(chǎn)還處于“黃金時代”。

“哪有7萬億的‘白銀時代’”

Q：退休之后關于房價的評論會更加犀利嗎?

任誌強：不一定。我打算搞一個房地產(chǎn)研究院，研究機構(gòu)的特點是把行業(yè)發(fā)展的邏輯性找出來。對房價感知最敏感，得在第一線。

Q：有房企提出房地產(chǎn)進入白銀時代的觀點，妳怎麼看?

任志強：房地產(chǎn)在國外叫金融房地產(chǎn)，在中國叫房地產(chǎn)金融，倒著的。在美國的市場看，妳看不見幾家房地產(chǎn)上市公司，三家還是四家，他們大部分上市的都是基金、REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)，把資金搞活，以地產(chǎn)為依托發(fā)展金融產(chǎn)品。

中國的情況反過來，中國的金融產(chǎn)品數(shù)量很小。未來，房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，一定是以二手房為主。上市公司怎麼給股東收益呢?靠基金和持有物業(yè)給股東收益，不是以開發(fā)為主。

中國房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)運營模式，才有時代的轉(zhuǎn)變。如果同樣都是開發(fā)房子的模式，過去掙錢多，現(xiàn)在掙錢少了，就叫有“黃金(時代)”和“白銀(時代)”的差別，我個人不太贊成。如果這個行業(yè)還有人不斷去投資，還有這麼大的一個產(chǎn)量額，還有一個較長的發(fā)展時間，它就是黃金時代。房地產(chǎn)現(xiàn)在年銷售額在七八萬億(元)，哪有7萬億的白銀時代?

Q：怎樣看房地產(chǎn)未來的市場空間?

任志強：我們算一算，未來房地產(chǎn)住宅總量可能還要有200多億平方米的增加，一年(增長)10億平方米，就有20年;1年15億平方米，還得差不多15年，加上每年還有一部分折舊，新增數(shù)量就會更大，這就會有一個持續(xù)發(fā)展的過程。

這種過程妳還希望它以每年30%、50%的速度增長嗎?不一定，但是增長的過程是持續(xù)的。

同時，年度銷售(面積)數(shù)量的增長可能會下降，但是(銷售)金額是增長的。為什麼，東西越來越貴。美國的房產(chǎn)交易量可能比我們低，但是交易額比我們大多了，因為它貴。

信貸調(diào)整利好四季度后樓市

Q：9月30日，信貸政策開始放松。這樣的背景下，妳怎麼看待四季度和明年上半年的房地產(chǎn)市場?

任志強：四季度肯定會比前叁個季度情況好，這是毫無疑問的，利率決定支付能力，現(xiàn)在利率開始松動了。另外，一些富人被“解放”了，他們有錢，缺的不是信貸，而是購房資格，現(xiàn)在他們多了一個機會，市場需求就多了。

Q：今年北京成交了一批高價地，明年可能都會集中入市，妳認為會給市場帶來整體上漲嗎?

任志強：除了看價格以外，還要看量。不能用單一現(xiàn)象判斷全局。如果這種高價地的供應量很少，只會影響高端不影響普通市場的價格。如果這個量很大，那就可能影響到整體市場了。

Q：今年多個城市放松了限購，妳預計北京呢?

任志強：我覺得北京放開不了限購，跟房地產(chǎn)沒關系，和人口控制有關系。(放開不放開)5年以后再看看。

Q：那北京的房價呢?

任志強：房價說了20年了，還說就沒意思了。中央如果在北京，北京永遠是(高房價)的先鋒;如果把中央搬到青島，青島就是先鋒。妳擁有最多的資源和優(yōu)勢，房價就沒有辦法(不漲)。偶爾可能因為經(jīng)濟形勢不好略有下滑，但最后的結(jié)果還是漲，下一次的高點會高于上一次高點。

經(jīng)濟“打吊瓶”是非健康狀態(tài)

Q：在目前政策放松的背景下，北京房地產(chǎn)的下一個高點會在什麼時候?

任志強：北京市的政策沒有放松。我們現(xiàn)在不想去猜，可以看看現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢。

Q：怎樣看現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢?

任志強：我們認為是一種打著吊瓶的非健康狀態(tài)。如果一個人是健康的，身體溫度是穩(wěn)定的，外界溫度因為春夏秋冬而變化，這個人就可以根據(jù)天氣加減衣服。

中國經(jīng)濟溫度不是穩(wěn)定的，決定溫度的是吊瓶，某個時候就給經(jīng)濟打一針;但妳還不知道這針打在哪兒，打的什麼藥。

今年已經(jīng)不止一次定向降準，還有1萬億的國開行貸款，5000億的SLF(常設借貸便利)，還有2000億的平衡資金什么的。這好些東西過去都沒聽說過?，F(xiàn)在政策周期越來越短，讓妳沒有長遠預期。反正我們現(xiàn)在就不猜了，沒法猜，猜也猜不出來什麼東西。

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