劉進文：不僅要變，還要順勢而為

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沈陽千緣房地產(chǎn)投資集團董事長 劉進文

2014年前10個月，中國的房地產(chǎn)市場一直在“新常態(tài)”下運行著：有些式微，有些焦躁。為了謀求發(fā)展，很多房企積極謀變，或向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，或向農(nóng)業(yè)、新能源領(lǐng)域跨界拓展。而對于沈陽千緣房地產(chǎn)投資集團來說，從純住宅地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)營，這其中暗含著企業(yè)決策者對市場怎樣的判斷和領(lǐng)悟?董事長劉進文闡釋了個中緣由：“為了適應(yīng)市場，我們必須在思維方式上有一個徹底的轉(zhuǎn)變，要學(xué)會順勢而為，借勢發(fā)展。”

給企業(yè)蓋房

Q：千緣集團在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一直做得風(fēng)生水起，轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)營是基于怎樣的考慮?

劉進文：千緣集團從2000年開始在沈陽大東區(qū)開發(fā)圓緣雅居，2004年進入鐵西區(qū)，在開發(fā)了千緣愛城等住宅項目的基礎(chǔ)上，開始嘗試商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，先后開發(fā)了愛都國際A座和B座、千緣新財富大廈、千緣財富商匯、千緣財富星座等項目。從2011年開始，公司便不再涉足住宅開發(fā)。這是基于對房地產(chǎn)市場的判斷，公司覺得應(yīng)該主動適應(yīng)市場，充分利用土地資源，給企業(yè)蓋房，因為企業(yè)可以創(chuàng)造財富、活躍經(jīng)濟。加之2010年沈陽市鐵西區(qū)被國務(wù)院確定為37個全國首批服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域的契機，我們便果斷于2011年開發(fā)了以做生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)平臺的總部企業(yè)基地——沈陽金谷。

Q：作為總部基地，沈陽金谷目前開發(fā)經(jīng)營狀況如何?

劉進文：沈陽金谷總規(guī)劃面積2平方公里，總建筑面積400萬平方米。2011年沈陽金谷正式動工，一期項目總投資16億元，占地面積13.5萬平方米，建筑面積27萬平方米。項目采取分組團滾動開發(fā)模式，先期修建34棟樓，建筑面積20萬平方米，包括一棟12層的精裝甲級寫字樓，2棟標(biāo)準(zhǔn)化獨棟辦公樓和1棟定制獨棟辦公樓。經(jīng)過4年的建設(shè)，如今已全部交付使用。

按照規(guī)劃，沈陽金谷預(yù)計引進企業(yè)總部2000家，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、金融、科技服務(wù)、信息服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、職業(yè)培訓(xùn)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，為各制造業(yè)企業(yè)完善配套服務(wù)，形成功能完備的低碳、智能、國際化的總部基地。

目前，沈陽金谷由平臺大廈、商務(wù)獨棟兩大部分構(gòu)成。沈陽市政集團、鐵西區(qū)政務(wù)服務(wù)中心等企業(yè)、單位已率先入駐金谷。在企業(yè)方面，已經(jīng)有遼寧奇輝物流、遼寧匯通鋼材交易市場、東北(沈陽)金屬交易中心、北京聯(lián)保投資、蘇中建設(shè)集團、上海鋼富電子商務(wù)等近40家企業(yè)入駐。

轉(zhuǎn)變決定未來

Q：據(jù)報道，萬科地產(chǎn)正實施向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型策略，恒大集團已經(jīng)開始向農(nóng)業(yè)、新能源領(lǐng)域跨界拓展。是什么原因促使了千緣集團發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變?

劉進文：前一段時期，王石表示，他很擔(dān)心下一個倒下的是萬科。隨之，萬科便提出了向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，謀求在存量住宅與公共服務(wù)配套需求之間獲得機會。由此，我開始思考我們的企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型。顯然，過去那種傳統(tǒng)開發(fā)商的道路需要轉(zhuǎn)變。經(jīng)過研究、考察、論證，我們決定由純粹的地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)變。于是，我們確定進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)。

我們的第二個轉(zhuǎn)變是，從地產(chǎn)思維向產(chǎn)業(yè)思維轉(zhuǎn)變。為此，我們制訂了中遠(yuǎn)期規(guī)劃，要建設(shè)和經(jīng)營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生活性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也就是現(xiàn)在正在做的沈陽金谷產(chǎn)業(yè)園，我們計劃用10年的時間，使占地2平方公里的的沈陽金谷全部投入運營。在建設(shè)沈陽金谷的過程中，我們還將適時啟動生活性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)——計劃在沈陽市于洪區(qū)，依托溫泉、水系資源，建設(shè)集休閑、養(yǎng)生、文化、娛樂于一體的盛京文化谷(暫名)，內(nèi)有四季兒童溫泉樂園、溫泉療養(yǎng)、大家公館、盛京文化一條街、休閑農(nóng)業(yè)等。

我們的第三個轉(zhuǎn)變是，從投機、投資向創(chuàng)新、創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。只有自身創(chuàng)新才能發(fā)展，只有把創(chuàng)新思維轉(zhuǎn)化為實物才是真正的創(chuàng)新。比如，我們做沈陽金谷的每一棟高樓，都是按照國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建造，采用最先進的建筑技術(shù)，全面的鋼結(jié)構(gòu)架構(gòu)，高端、低碳、生態(tài)、環(huán)保是我們的建筑宗旨。僅以一期的平臺大廈為例，我們使用了1.41萬噸鋼材，雖然比傳統(tǒng)建筑方法多花費8000萬元，但節(jié)能率達60%以上。無論是開發(fā)住宅產(chǎn)品，還是開發(fā)產(chǎn)業(yè)園，我們都是按照“百年建筑”的標(biāo)準(zhǔn)來建造。

我們的第四個轉(zhuǎn)變是，從短期企業(yè)行為向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變，同時還要順勢而為，借勢發(fā)展。對于沈陽金谷來說，我們首先借2010年沈陽市鐵西區(qū)被國務(wù)院確定為37個全國首批服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域的契機，契合沈陽市鐵西區(qū)委、區(qū)政府在“十二五”期間要大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的思路，我們投資開發(fā)了沈陽金谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此，在沈陽金谷的招商引資過程中，政府也給予了我們一定支持和補助;其次，我們把互聯(lián)網(wǎng)思維，轉(zhuǎn)化為營銷實戰(zhàn)。比如，為增強沈陽金谷生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的吸引力，我們會請大企業(yè)免費進駐、免費體驗，等到企業(yè)產(chǎn)生效益后，再考慮購買。對于IT、電商企業(yè)，我們會以參股的形式給予支持，同時，我們還會成立“萬創(chuàng)匯”，為企業(yè)提供資金支持。

Q：與其他同類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比，沈陽金谷有什么與眾不同之處?

劉進文：城市內(nèi)的總部基地，是沈陽金谷的第一大優(yōu)勢。這里距離沈陽站僅5公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。另一個最關(guān)鍵點是，與大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園是工業(yè)用地、科研用地不同，沈陽金谷的土地性質(zhì)全部為商業(yè)用地，在全國來講也比較罕見。這樣的話，對入住企業(yè)非常有益，他們可以根據(jù)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，選擇租用或購買;而對于購買的企業(yè)來說，則會大大提高其固定資產(chǎn)價值。所以，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)能發(fā)展到什么程度，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者的初衷十分關(guān)鍵。我們是把沈陽金谷當(dāng)作公司的事業(yè)來經(jīng)營的。

另外，沈陽金谷北有3.1平方公里的丁香湖濕地，南有1.5平方公里的森林公園大氧吧，整個項目不僅是一座綜合辦公氧吧，更是一件沈陽名片級的藝術(shù)品。

隨著國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，以及《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見》的頒布，我們對金谷的未來更是充滿了信心。

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