張安星:設(shè)計服務(wù)的創(chuàng)新

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   張安星，九源國際設(shè)計總經(jīng)理、設(shè)計部負責(zé)人

九源的發(fā)展

從03年開始，我們從北京總部基地項目開始接觸產(chǎn)業(yè)園，后來從產(chǎn)業(yè)園到科技園，發(fā)展到總部基地，09年東北總部基地，西安總部基地，在2013有一個比較大的爆發(fā)，天津、大連、賀飛、濟南都有一些項目。

從03年到09年的產(chǎn)業(yè)園等項目是我們的第一個階段。當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)定位基本上是泛產(chǎn)業(yè)，就是蓋一大堆辦公室，能招到什么程度是什么程度，應(yīng)該算是半產(chǎn)業(yè)。我們設(shè)計者的角色也是被動的，應(yīng)該算是跟隨設(shè)計，基本上甲方要什么我們就給干什么，甲方要五千平米就給五千平米，要四千平米給四千平米，人家要什么我們搞什么。

從09年之后我們開始接觸臺灣科技園，北科建科技園，還有萬通城市政府項目，這個階段我們接觸的項目，從開發(fā)商角度來講，已經(jīng)有了比較清晰的產(chǎn)業(yè)定位了。而我們的角色從純粹跟著人家跑，要什么做什么，開始向稍稍有一點策劃和想法轉(zhuǎn)變，到了可以跟他們共同編制任務(wù)書的階段?？梢哉f我們基本上參與到了項目中，不光僅僅是跟隨了。

2012年開始清光紫光、林大、定福莊，包括新農(nóng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)融合，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)定位越來越細化，甲方的定位會比較清晰，他們已經(jīng)能夠清楚的知道想做什么。這時候我們的設(shè)計角色也在以設(shè)計為核心的同時向上下游延伸。

總的來說，我們的角色已經(jīng)從簡單的跟隨和參與，發(fā)展到有一些自己的設(shè)計想法，真正建立了設(shè)計的角色，不再停留在甲方說什么我們搞什么的階段。我們已經(jīng)可以向甲方提出產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該怎么做或者產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該做什么發(fā)展。希望隨著我們這方面的能力提升以及細分市場和國家市場的成長，我們能夠在下一步向領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計方面做一些能力，比如把整個產(chǎn)業(yè)園到底應(yīng)該怎么做，應(yīng)該做什么和我們怎么樣從產(chǎn)業(yè)園上掙錢做一番深入研究。

設(shè)計的平臺化延伸

現(xiàn)在我們接觸到的客戶大概有這么幾種：第一種產(chǎn)業(yè)型客戶，第二種房地產(chǎn)型客戶，第三種是大學(xué)科研所，他們掌握一些專利和研究成果，第四種是一些藝術(shù)家，設(shè)計師，最后還有政府主導(dǎo)的一些投資項目，等等。從我們接觸的情況來看，這幾類客戶的需求不太一樣，有的很清楚自己要做什么，有的不清楚自己要做什么，有的甚至連做這個東西怎么掙錢都不知道，只是簡單地想通過銷售或者合作推出。我們在第一個階段接觸的產(chǎn)業(yè)園項目都是這種類型的，簡單地將就是蓋完了賣，這是最早的總部基地模式。還有一部分是有主題的，以租賃持有為主，我不賣、攢著，把這個作為以后上市或者融資的保障。

大概這兩三年以后，開發(fā)商逐漸向銷售和持有中間集中，很少有單獨做銷售和持有的。這就給作為設(shè)計單位的我們帶來了機會。在持有這一部分，除了出租以外，關(guān)于怎么能夠產(chǎn)生收入，怎么能夠產(chǎn)生收益，如果我們可以把這一方面在這個項目投入之初講清楚，甚至我們主動參與進去，我們也許更有機會來做這個項目，或者我們更有機會把我們的知識應(yīng)用其中或者給甲方帶來更大的效益。抱著這樣的想法，我們對國內(nèi)比較好的幾家產(chǎn)業(yè)運營商的一些服務(wù)方式和服務(wù)理念做了一些簡單的研究。比如億達的旗號是做最好的科技園區(qū)運營管理專家；強有天安數(shù)碼城的愿景是做國內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的領(lǐng)跑者；張江高科也是開發(fā)運營，服務(wù)集成和科技投資；幸運基金是開發(fā)加園區(qū)運營模式。北京比較有名的總部基地有一個微笑曲線，總部基地的核心價值并不集中在“賣”，他還有創(chuàng)新、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、安裝、銷售、運營、品牌、服務(wù)，在最高端應(yīng)該是品牌和創(chuàng)新。我們前些年一直跟隨這個項目做設(shè)計，在其他的方面，比如高價值和高溢價值方面我們的投入和研究并不很多。我們希望可以做到什么呢？在整個微笑曲線每一個步驟都能夠有所參與，從設(shè)計延伸出去，盡可能多地獲取得我們的價值和收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的創(chuàng)新已經(jīng)不在于設(shè)計了，而是服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新服務(wù)之道，并不是把房子從方的蓋成圓，關(guān)鍵是怎么能夠生存，怎么能夠讓它經(jīng)營的更好。

我們公司總結(jié)出來的一個解讀：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是企業(yè)成長方案的供應(yīng)商。只有能夠做到這一點，才能夠讓你的產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賣得出去，火得起來。要在資產(chǎn)和資本服務(wù)方面，給企業(yè)全面的服務(wù)、全面的提升、全面的保障，才能夠讓人家愿意來?，F(xiàn)在幾乎每個縣都有開發(fā)區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園，我們肯定要為客戶提供一套服務(wù)方案才有可能吸引大家。本來這應(yīng)該是開發(fā)商自己需要思考的事情，但是因為產(chǎn)業(yè)園的運營目前還不是很成熟，不像住宅，所以我們想以我們的專業(yè)知識為切入點在這一方面給開發(fā)商建議，同時也能夠從設(shè)計角色向參與者、合作者角色轉(zhuǎn)變。

舉個例子，中關(guān)村時尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園是一個很小的產(chǎn)業(yè)園，他們做到的配套服務(wù)和觀念很吸引人，比如說公共服務(wù)平臺、設(shè)計師咨詢服務(wù)中心、全產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)、時尚推廣、集中品牌的展覽、各種各樣的秀……把這些個體服裝設(shè)計師想做，或者打開市場必須做但是作為小個體做不了的事情，由我一個產(chǎn)業(yè)園或者創(chuàng)新園做一個打包，一起推向市場。這樣產(chǎn)業(yè)園李的個體都能夠在同一個平臺下向更高的方向成長、發(fā)展起來。這跟我們現(xiàn)在很多設(shè)計單位向平臺化設(shè)計方向轉(zhuǎn)變有關(guān)，至少基本原理是一致的。我們對產(chǎn)業(yè)園或者說創(chuàng)新式產(chǎn)業(yè)園的想法是利用比較小的空間，連接比較大的資源，得到比較快速的成長，這是做產(chǎn)業(yè)園運營服務(wù)比較關(guān)鍵的點。

資源整合

項目很多，但是各種各樣的資源也比較零散，也就是說這個平臺資源的互相通融性并不夠也并不好，開發(fā)商并不是很容易找到各個對口服務(wù)單位。一個產(chǎn)業(yè)園設(shè)計也好，一個普通建筑設(shè)計也好有很多相關(guān)的東西，不光是咱們設(shè)計，包括資本的融資這一塊，甚至包括運營、招商、策劃等等。我們公司現(xiàn)在開始做一些這方面的嘗試，把盡可能多的資源裝入一個大框或者裝入一個共同的平臺，然后一起去面對甲方。通過對之前成功的產(chǎn)業(yè)園或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究，提煉出精髓之后轉(zhuǎn)化成我們的知識體系，再通過綜合平臺里的資金和資本的運作，最終在主題產(chǎn)業(yè)園和主題地產(chǎn)這兩塊形成我們自己的特色和方式。以這樣的方式把我們的服務(wù)推向市場能夠讓大家都能吃口好飯。

總之，我們希望搭建一個包含了策劃、設(shè)計、資金，建設(shè)、運營的綜合平臺，為甲方提供標(biāo)準化、高質(zhì)量的服務(wù)。如果能夠這樣進入項目建設(shè)，就不僅僅是我們活干完了，人家給我們一筆設(shè)計費這么簡單，我們可以通過產(chǎn)業(yè)園運作，長年累月做長線獲得長期收益。我們希望以后九源國際未來的商業(yè)模式，尤其是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊，能夠做到不動產(chǎn)全過程的服務(wù)運營商，能夠從更多層面產(chǎn)生回報。

現(xiàn)在來看，服務(wù)性行業(yè)基本上屬于賣力氣掙錢，如果我們說的這條路能夠走得通或者說可行的，那么從財產(chǎn)性和資本性收入來講，我們設(shè)計院將會翻一個很大的身，就不需要只靠賣勞力來掙錢了。

項目案例

定福莊新傳媒藝術(shù)基地是我們兩個月前剛剛開始做的項目。甲方要改造一個工廠，但是他們不是很清楚要干什么。我們公司整個參與進來，通過為他們做商業(yè)定位開始。首先場地，就是賣地，房子蓋一片起來賣給一些人；下一個階段是交易，通過進駐企業(yè)之間的交易和商業(yè)行為，來獲得中介費、服務(wù)費的；融資，通過進駐企業(yè)的資本幫助和投入，取得更大的資本性投入；最后是資源的整合，搭建平臺。整個產(chǎn)業(yè)項目，如果想做成一個真正的產(chǎn)業(yè)，不僅僅是一個蓋完之后就完事的事情，必然是有這么幾步才能成長成一個產(chǎn)業(yè)參天大樹。

在新農(nóng)村改造方面，我們也跟一些大的國營中字頭企業(yè)合作，推進鄰里漸進式的中國新鄉(xiāng)村更新發(fā)展模型。我們在跟一些投資商合作的時候出了一個主意：進行新的模式研究。比如說用房產(chǎn)或者地產(chǎn)入股，我們通過包裝，把這個項目包裝做成渡假文化產(chǎn)業(yè)園讓農(nóng)民有長久收益，而不是把地買過來他就沒有事干了，這個項目的推進現(xiàn)在也有一些收獲。

我們希望打造智慧和凝聚型平臺，用這種合作和并購，把優(yōu)秀的專業(yè)資源匯集在一起，最后能夠發(fā)展各種各樣的價值潛力，能夠為委托方提供城市設(shè)計，產(chǎn)業(yè)引入，土地開發(fā)等資產(chǎn)管理服務(wù)，而不僅僅是把我們的設(shè)計的知識賣給甲方。我們做的事情就是專業(yè)資源規(guī)劃、設(shè)計、調(diào)研、定位、城建、供應(yīng)、銷售、運營、招商等等。這些可能是項目開發(fā)中的所謂核心資源，我們希望通過這種資源整合進行開發(fā)模式的制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還有利益保障設(shè)計。

最后，我們希望能夠把自己定位成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心顧問，在戰(zhàn)略決策以及落地實施方面提出完整的業(yè)務(wù)建議，形成我們自己的“產(chǎn)學(xué)研一體化”團隊。

（內(nèi)容整理自“中國勘察設(shè)計協(xié)會民營分會華北片區(qū)企業(yè)發(fā)展研討會”講話）

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