張安星:設(shè)計(jì)服務(wù)的創(chuàng)新

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

   張安星，九源國(guó)際設(shè)計(jì)總經(jīng)理、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人

九源的發(fā)展

從03年開(kāi)始，我們從北京總部基地項(xiàng)目開(kāi)始接觸產(chǎn)業(yè)園，后來(lái)從產(chǎn)業(yè)園到科技園，發(fā)展到總部基地，09年?yáng)|北總部基地，西安總部基地，在2013有一個(gè)比較大的爆發(fā)，天津、大連、賀飛、濟(jì)南都有一些項(xiàng)目。

從03年到09年的產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目是我們的第一個(gè)階段。當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)定位基本上是泛產(chǎn)業(yè)，就是蓋一大堆辦公室，能招到什么程度是什么程度，應(yīng)該算是半產(chǎn)業(yè)。我們?cè)O(shè)計(jì)者的角色也是被動(dòng)的，應(yīng)該算是跟隨設(shè)計(jì)，基本上甲方要什么我們就給干什么，甲方要五千平米就給五千平米，要四千平米給四千平米，人家要什么我們搞什么。

從09年之后我們開(kāi)始接觸臺(tái)灣科技園，北科建科技園，還有萬(wàn)通城市政府項(xiàng)目，這個(gè)階段我們接觸的項(xiàng)目，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，已經(jīng)有了比較清晰的產(chǎn)業(yè)定位了。而我們的角色從純粹跟著人家跑，要什么做什么，開(kāi)始向稍稍有一點(diǎn)策劃和想法轉(zhuǎn)變，到了可以跟他們共同編制任務(wù)書的階段?？梢哉f(shuō)我們基本上參與到了項(xiàng)目中，不光僅僅是跟隨了。

2012年開(kāi)始清光紫光、林大、定福莊，包括新農(nóng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)融合，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)定位越來(lái)越細(xì)化，甲方的定位會(huì)比較清晰，他們已經(jīng)能夠清楚的知道想做什么。這時(shí)候我們的設(shè)計(jì)角色也在以設(shè)計(jì)為核心的同時(shí)向上下游延伸。

總的來(lái)說(shuō)，我們的角色已經(jīng)從簡(jiǎn)單的跟隨和參與，發(fā)展到有一些自己的設(shè)計(jì)想法，真正建立了設(shè)計(jì)的角色，不再停留在甲方說(shuō)什么我們搞什么的階段。我們已經(jīng)可以向甲方提出產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該怎么做或者產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該做什么發(fā)展。希望隨著我們這方面的能力提升以及細(xì)分市場(chǎng)和國(guó)家市場(chǎng)的成長(zhǎng)，我們能夠在下一步向領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計(jì)方面做一些能力，比如把整個(gè)產(chǎn)業(yè)園到底應(yīng)該怎么做，應(yīng)該做什么和我們?cè)趺礃訌漠a(chǎn)業(yè)園上掙錢做一番深入研究。

設(shè)計(jì)的平臺(tái)化延伸

現(xiàn)在我們接觸到的客戶大概有這么幾種：第一種產(chǎn)業(yè)型客戶，第二種房地產(chǎn)型客戶，第三種是大學(xué)科研所，他們掌握一些專利和研究成果，第四種是一些藝術(shù)家，設(shè)計(jì)師，最后還有政府主導(dǎo)的一些投資項(xiàng)目，等等。從我們接觸的情況來(lái)看，這幾類客戶的需求不太一樣，有的很清楚自己要做什么，有的不清楚自己要做什么，有的甚至連做這個(gè)東西怎么掙錢都不知道，只是簡(jiǎn)單地想通過(guò)銷售或者合作推出。我們?cè)诘谝粋€(gè)階段接觸的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目都是這種類型的，簡(jiǎn)單地將就是蓋完了賣，這是最早的總部基地模式。還有一部分是有主題的，以租賃持有為主，我不賣、攢著，把這個(gè)作為以后上市或者融資的保障。

大概這兩三年以后，開(kāi)發(fā)商逐漸向銷售和持有中間集中，很少有單獨(dú)做銷售和持有的。這就給作為設(shè)計(jì)單位的我們帶來(lái)了機(jī)會(huì)。在持有這一部分，除了出租以外，關(guān)于怎么能夠產(chǎn)生收入，怎么能夠產(chǎn)生收益，如果我們可以把這一方面在這個(gè)項(xiàng)目投入之初講清楚，甚至我們主動(dòng)參與進(jìn)去，我們也許更有機(jī)會(huì)來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目，或者我們更有機(jī)會(huì)把我們的知識(shí)應(yīng)用其中或者給甲方帶來(lái)更大的效益。抱著這樣的想法，我們對(duì)國(guó)內(nèi)比較好的幾家產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的一些服務(wù)方式和服務(wù)理念做了一些簡(jiǎn)單的研究。比如億達(dá)的旗號(hào)是做最好的科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理專家；強(qiáng)有天安數(shù)碼城的愿景是做國(guó)內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)跑者；張江高科也是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)集成和科技投資；幸運(yùn)基金是開(kāi)發(fā)加園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式。北京比較有名的總部基地有一個(gè)微笑曲線，總部基地的核心價(jià)值并不集中在“賣”，他還有創(chuàng)新、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、安裝、銷售、運(yùn)營(yíng)、品牌、服務(wù)，在最高端應(yīng)該是品牌和創(chuàng)新。我們前些年一直跟隨這個(gè)項(xiàng)目做設(shè)計(jì)，在其他的方面，比如高價(jià)值和高溢價(jià)值方面我們的投入和研究并不很多。我們希望可以做到什么呢？在整個(gè)微笑曲線每一個(gè)步驟都能夠有所參與，從設(shè)計(jì)延伸出去，盡可能多地獲取得我們的價(jià)值和收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的創(chuàng)新已經(jīng)不在于設(shè)計(jì)了，而是服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新服務(wù)之道，并不是把房子從方的蓋成圓，關(guān)鍵是怎么能夠生存，怎么能夠讓它經(jīng)營(yíng)的更好。

我們公司總結(jié)出來(lái)的一個(gè)解讀：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是企業(yè)成長(zhǎng)方案的供應(yīng)商。只有能夠做到這一點(diǎn)，才能夠讓你的產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賣得出去，火得起來(lái)。要在資產(chǎn)和資本服務(wù)方面，給企業(yè)全面的服務(wù)、全面的提升、全面的保障，才能夠讓人家愿意來(lái)?，F(xiàn)在幾乎每個(gè)縣都有開(kāi)發(fā)區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園，我們肯定要為客戶提供一套服務(wù)方案才有可能吸引大家。本來(lái)這應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商自己需要思考的事情，但是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)目前還不是很成熟，不像住宅，所以我們想以我們的專業(yè)知識(shí)為切入點(diǎn)在這一方面給開(kāi)發(fā)商建議，同時(shí)也能夠從設(shè)計(jì)角色向參與者、合作者角色轉(zhuǎn)變。

舉個(gè)例子，中關(guān)村時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園是一個(gè)很小的產(chǎn)業(yè)園，他們做到的配套服務(wù)和觀念很吸引人，比如說(shuō)公共服務(wù)平臺(tái)、設(shè)計(jì)師咨詢服務(wù)中心、全產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)、時(shí)尚推廣、集中品牌的展覽、各種各樣的秀……把這些個(gè)體服裝設(shè)計(jì)師想做，或者打開(kāi)市場(chǎng)必須做但是作為小個(gè)體做不了的事情，由我一個(gè)產(chǎn)業(yè)園或者創(chuàng)新園做一個(gè)打包，一起推向市場(chǎng)。這樣產(chǎn)業(yè)園李的個(gè)體都能夠在同一個(gè)平臺(tái)下向更高的方向成長(zhǎng)、發(fā)展起來(lái)。這跟我們現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)單位向平臺(tái)化設(shè)計(jì)方向轉(zhuǎn)變有關(guān)，至少基本原理是一致的。我們對(duì)產(chǎn)業(yè)園或者說(shuō)創(chuàng)新式產(chǎn)業(yè)園的想法是利用比較小的空間，連接比較大的資源，得到比較快速的成長(zhǎng)，這是做產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)比較關(guān)鍵的點(diǎn)。

資源整合

項(xiàng)目很多，但是各種各樣的資源也比較零散，也就是說(shuō)這個(gè)平臺(tái)資源的互相通融性并不夠也并不好，開(kāi)發(fā)商并不是很容易找到各個(gè)對(duì)口服務(wù)單位。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)也好，一個(gè)普通建筑設(shè)計(jì)也好有很多相關(guān)的東西，不光是咱們?cè)O(shè)計(jì)，包括資本的融資這一塊，甚至包括運(yùn)營(yíng)、招商、策劃等等。我們公司現(xiàn)在開(kāi)始做一些這方面的嘗試，把盡可能多的資源裝入一個(gè)大框或者裝入一個(gè)共同的平臺(tái)，然后一起去面對(duì)甲方。通過(guò)對(duì)之前成功的產(chǎn)業(yè)園或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究，提煉出精髓之后轉(zhuǎn)化成我們的知識(shí)體系，再通過(guò)綜合平臺(tái)里的資金和資本的運(yùn)作，最終在主題產(chǎn)業(yè)園和主題地產(chǎn)這兩塊形成我們自己的特色和方式。以這樣的方式把我們的服務(wù)推向市場(chǎng)能夠讓大家都能吃口好飯。

總之，我們希望搭建一個(gè)包含了策劃、設(shè)計(jì)、資金，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的綜合平臺(tái)，為甲方提供標(biāo)準(zhǔn)化、高質(zhì)量的服務(wù)。如果能夠這樣進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)，就不僅僅是我們活干完了，人家給我們一筆設(shè)計(jì)費(fèi)這么簡(jiǎn)單，我們可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作，長(zhǎng)年累月做長(zhǎng)線獲得長(zhǎng)期收益。我們希望以后九源國(guó)際未來(lái)的商業(yè)模式，尤其是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊，能夠做到不動(dòng)產(chǎn)全過(guò)程的服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，能夠從更多層面產(chǎn)生回報(bào)。

現(xiàn)在來(lái)看，服務(wù)性行業(yè)基本上屬于賣力氣掙錢，如果我們說(shuō)的這條路能夠走得通或者說(shuō)可行的，那么從財(cái)產(chǎn)性和資本性收入來(lái)講，我們?cè)O(shè)計(jì)院將會(huì)翻一個(gè)很大的身，就不需要只靠賣勞力來(lái)掙錢了。

項(xiàng)目案例

定福莊新傳媒藝術(shù)基地是我們兩個(gè)月前剛剛開(kāi)始做的項(xiàng)目。甲方要改造一個(gè)工廠，但是他們不是很清楚要干什么。我們公司整個(gè)參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)為他們做商業(yè)定位開(kāi)始。首先場(chǎng)地，就是賣地，房子蓋一片起來(lái)賣給一些人；下一個(gè)階段是交易，通過(guò)進(jìn)駐企業(yè)之間的交易和商業(yè)行為，來(lái)獲得中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的；融資，通過(guò)進(jìn)駐企業(yè)的資本幫助和投入，取得更大的資本性投入；最后是資源的整合，搭建平臺(tái)。整個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，如果想做成一個(gè)真正的產(chǎn)業(yè)，不僅僅是一個(gè)蓋完之后就完事的事情，必然是有這么幾步才能成長(zhǎng)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)參天大樹。

在新農(nóng)村改造方面，我們也跟一些大的國(guó)營(yíng)中字頭企業(yè)合作，推進(jìn)鄰里漸進(jìn)式的中國(guó)新鄉(xiāng)村更新發(fā)展模型。我們?cè)诟恍┩顿Y商合作的時(shí)候出了一個(gè)主意：進(jìn)行新的模式研究。比如說(shuō)用房產(chǎn)或者地產(chǎn)入股，我們通過(guò)包裝，把這個(gè)項(xiàng)目包裝做成渡假文化產(chǎn)業(yè)園讓農(nóng)民有長(zhǎng)久收益，而不是把地買過(guò)來(lái)他就沒(méi)有事干了，這個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)現(xiàn)在也有一些收獲。

我們希望打造智慧和凝聚型平臺(tái)，用這種合作和并購(gòu)，把優(yōu)秀的專業(yè)資源匯集在一起，最后能夠發(fā)展各種各樣的價(jià)值潛力，能夠?yàn)槲蟹教峁┏鞘性O(shè)計(jì)，產(chǎn)業(yè)引入，土地開(kāi)發(fā)等資產(chǎn)管理服務(wù)，而不僅僅是把我們的設(shè)計(jì)的知識(shí)賣給甲方。我們做的事情就是專業(yè)資源規(guī)劃、設(shè)計(jì)、調(diào)研、定位、城建、供應(yīng)、銷售、運(yùn)營(yíng)、招商等等。這些可能是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的所謂核心資源，我們希望通過(guò)這種資源整合進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式的制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還有利益保障設(shè)計(jì)。

最后，我們希望能夠把自己定位成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心顧問(wèn)，在戰(zhàn)略決策以及落地實(shí)施方面提出完整的業(yè)務(wù)建議，形成我們自己的“產(chǎn)學(xué)研一體化”團(tuán)隊(duì)。

（內(nèi)容整理自“中國(guó)勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)民營(yíng)分會(huì)華北片區(qū)企業(yè)發(fā)展研討會(huì)”講話）

中國(guó)建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://查看更多……