戴曉華：保障性住房不應(yīng)該大量成片新建

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中鼎紀(jì)元國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司副總建筑師戴曉華

一、保障性住房該大量成片新建的問(wèn)題

新建保障住房小區(qū)，存在著大量問(wèn)題，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)有如下一些：

1、大量成片新建的保障性住房多是位置偏遠(yuǎn)，交通條件差。配套設(shè)施差，生活不方便。教育、醫(yī)療等條件也差。難享受北京的文化。

2、大量成片新建的保障性住房由低收入人均集中居住，層次單一，人群構(gòu)成單調(diào)。難以在附近找到工作，不利于社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。

3、保障性住房的戶型為超小面積，60平方米、50平方米、40平方米，如果住宅標(biāo)準(zhǔn)層都是這樣的戶型，設(shè)計(jì)困難，總面積就做不大，即使四戶才200平方米，交通面積占的比例大，很不經(jīng)濟(jì)；如果做到六戶也就300平方米，8戶才400平方米，則走廊太長(zhǎng)，很多房間要間接采光，或外形太零散，等等。

4、用新建實(shí)物住宅作為保障的方式，缺少?gòu)椥裕幼≌呓?jīng)濟(jì)條件改了，住房退回、搬出，給其他適合條件的人住，擴(kuò)大面積也不便。

5、新建保障房需要的建設(shè)資金較多，回報(bào)低，資金難落實(shí)，或有其他附加條件、暗箱操作，打著建設(shè)保障房的旗號(hào)搞其他建設(shè)，易滋生腐敗。

6、新建保障住房的條件太好，雖然面積標(biāo)準(zhǔn)小但比起那些原來(lái)無(wú)房戶、面積不達(dá)標(biāo)戶來(lái)說(shuō)，面積大得多，其他設(shè)施條件等也比原來(lái)的居住條件好得多，得到保障房的一步登天，沒(méi)得到保障房的仍然沒(méi)有保障補(bǔ)貼，造成新的不公平。

7、由于種種原因，新建成的保障房，不少是適合保障條件的不愿意要，建成了又不能空著，于是放寬條件，但一般人也難以得到，往往是被一些有后臺(tái)者占用。

8、新建住房的高標(biāo)準(zhǔn)與低廉租價(jià)售價(jià)，需要政府給予的高補(bǔ)貼，勢(shì)必加重廣大納稅人負(fù)擔(dān)。

二、新建保障住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題

對(duì)于大量成片新建的保障性住房，各地及中央政府規(guī)定了各種建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及推薦戶型、優(yōu)秀戶型的，但是，其中問(wèn)題很多，作為按這些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的建筑師，感受最深。

1、保障性住房的面積標(biāo)準(zhǔn)。深圳市保障性住房標(biāo)準(zhǔn)中各類戶型對(duì)應(yīng)的建筑面積及適用范圍如下：A類戶型建筑面積35㎡；B類戶型建筑面積50㎡；C類戶型建筑面積65㎡；D類戶型建筑面積85㎡。A、B類戶型用于保障性租賃房及廉價(jià)房；B、C類戶型用于經(jīng)濟(jì)適用房；A、B、C、D類戶型用于人才安居房。各類戶型建筑面積允許上下浮動(dòng)5%，且除人才安居房外，其余保障性住房單套建筑面積應(yīng)控制在65㎡以內(nèi)。對(duì)于套型面積和戶數(shù)幾乎不容許有任何變通，但是這些規(guī)定似乎又來(lái)的沒(méi)有緣由，看起來(lái)好像規(guī)定得非常清楚，可是經(jīng)不起推敲：為什么面積非得是這幾個(gè)檔次？

2、保障性住房的設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。同樣的面積之下，到底這樣的面積應(yīng)該有什么配置？租賃房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常寬泛，大部分居住者的家庭結(jié)構(gòu)和人口數(shù)是怎樣的？在這么小的面積之下，設(shè)計(jì)一定要有側(cè)重，不可能每個(gè)空間都很舒適。保障房主要要考慮保證基本居住，那臥室是否應(yīng)盡量大一點(diǎn)，起居室小一點(diǎn)？廚房應(yīng)多大？衛(wèi)生間能不能做暗衛(wèi)通過(guò)機(jī)械通風(fēng)呢？在那么緊的面積控制下，設(shè)計(jì)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)還是兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)？保障房的車位數(shù)量的配置那么多，造成地下室面積大，成本上升。居住保障房的人擁有汽車數(shù)量有如此之多嗎？

3、保障性住房的日照、場(chǎng)地等標(biāo)準(zhǔn)。由于保障性住房通常容積率高，單位面積小，戶數(shù)多，考慮其實(shí)用率、節(jié)地、成本等因素，將平面設(shè)計(jì)為內(nèi)廊式更為經(jīng)濟(jì)緊湊，但較難完全滿足日照要求，成為制約方案的重要因素。如果必須滿足日照，就會(huì)出現(xiàn)較多的東西朝向的布置。高層小區(qū)的居住用地人均控制指標(biāo)應(yīng)滿足10~15㎡/人，而保障房因?yàn)槿莘e率高、戶數(shù)多、人口密度大，人均用地指標(biāo)難以滿足標(biāo)準(zhǔn)。

4、保障性住房的綠色節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。新建保障住房的標(biāo)準(zhǔn)總得來(lái)說(shuō)是比較低的，但是新建建筑用低的標(biāo)準(zhǔn)，顯然不適合。有的城市如深圳又規(guī)定“所有新建保障性住房必須按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”，而綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)是比較高的標(biāo)準(zhǔn)，又產(chǎn)生矛盾。比如隔聲，為了達(dá)到《綠色建筑評(píng)價(jià)規(guī)范》樓板隔聲要求，要么花成本做浮筑樓板，要么精裝修就要做木地板，不能做地磚；但是從保障房的使用和維護(hù)來(lái)講，客廳鋪地磚一定比鋪地板更合理，而這樣做就無(wú)法達(dá)標(biāo)。為了了解保障房的設(shè)計(jì)，筆者專程去香港參觀了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，設(shè)計(jì)是標(biāo)準(zhǔn)化的，構(gòu)建是標(biāo)準(zhǔn)化的，建造是完全預(yù)制好現(xiàn)場(chǎng)組裝的。設(shè)計(jì)一旦確定就不能隨意調(diào)整，比如空調(diào)現(xiàn)在還在用窗機(jī)。

如何很好地回答這些問(wèn)題，需要政府部門做一些實(shí)實(shí)在在的調(diào)研工作，而不僅僅只有制度和規(guī)定。但根本上說(shuō)，形形色色的使用要求要?dú)w納成少數(shù)一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，本身就是難以實(shí)現(xiàn)的，也是沒(méi)有必要的。

三、保障性住房實(shí)現(xiàn)的途徑——建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面

很多人認(rèn)為保障性住房正確做法是新建住房以中高檔的商品房為主，政府收購(gòu)騰出來(lái)的早期建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)低但位置好交通方便的住房，作為保障性住房。另外筆者從建筑師的角度，建議還可以考慮以下辦法：

1、利用舊有的廠房、辦公樓改造，多層為主，少用高層，少用電梯。類似宿舍、經(jīng)濟(jì)型旅館。比原來(lái)住房條件適當(dāng)改善，但受益面要廣，普惠，逐步進(jìn)行改善。

2、新建商品住宅中，超小戶型住宅應(yīng)該分散建設(shè)，在適當(dāng)位置加建在中大戶型中，例如原來(lái)一梯二戶，正對(duì)樓梯的地方，加建一個(gè)或二個(gè)小戶、超小戶為好，沒(méi)有增加交通面積，而是分?jǐn)偭私煌娣e，即中間單元四戶為好，超過(guò)五戶甚至六戶就不好了。盡端單元或獨(dú)立單元戶數(shù)可以多一些，但不應(yīng)為了多做戶數(shù)不合理地加長(zhǎng)走廊長(zhǎng)度。

3、新設(shè)計(jì)的商品住宅中，多考慮一分為二、合二為一的戶型。住房面積在80、90平米以上，就可以考慮分成中戶和小戶，大的戶型更要考慮一分為二甚至一分為三的可能。其產(chǎn)權(quán)是歸于一戶的，但使用中，如果家庭人口過(guò)少等原原因，可以將其中一部分出租，并且自成一戶，作為保障房的重要房源。

4、可以加建在多層建筑的頂層，如商場(chǎng)、寫字樓等，商場(chǎng)每層面積大，在四五層以上商業(yè)難用，但空間高度未充分利用。可以加建一層或二層超小面積住宅，也是類似宿舍、經(jīng)濟(jì)旅館，由于戶型面積小，在一大片屋頂上可以較多的戶數(shù)，做一些內(nèi)院、內(nèi)天井，因?yàn)閷訑?shù)少，好解決通風(fēng)采光和日照問(wèn)題。單獨(dú)設(shè)電梯、樓梯從地面的單獨(dú)入口直接到達(dá)頂層，可解決消防疏散問(wèn)題。

5、在建筑底層和臨時(shí)空地多搞一些營(yíng)業(yè)和居住結(jié)合的小門面房，例如四五十平米的面積，可以前面一多半做營(yíng)業(yè)、后面一小半做住房，其實(shí)對(duì)住戶來(lái)說(shuō)就是有一間臥室就行了，不用什么客廳、餐廳，既解決居住問(wèn)題也解決工作生計(jì)問(wèn)題，還能讓營(yíng)業(yè)時(shí)間盡量長(zhǎng)一些，方便自己，也方便客戶。

6、政府應(yīng)該鼓勵(lì)企業(yè)單位集體解決居住問(wèn)題，比如企業(yè)出面租用辦公場(chǎng)所附近的住宅或其他用房，作為員工宿舍，主要是針對(duì)未婚青年及新婚無(wú)孩子的人群，安全、和諧、費(fèi)用相對(duì)低廉，離單位近一些，也減少了城市交通壓力，節(jié)約了員工的時(shí)間。

四、從根本上說(shuō)，住房保障應(yīng)該以資金補(bǔ)貼為主

十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議上，針對(duì)人大代表的問(wèn)題表示要開(kāi)展對(duì)保障房的“頂層設(shè)計(jì)”：第一是確立基本保障制度，即明確一定時(shí)期內(nèi)我國(guó)住房保障的范圍、方式、機(jī)制、目標(biāo)和原則是什么。這項(xiàng)工作現(xiàn)在是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，涉及發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、銀行、銀監(jiān)，監(jiān)察、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、民政等部門?？傮w來(lái)說(shuō)，這幾年是邊實(shí)踐、邊總結(jié)、邊設(shè)計(jì)，下一步會(huì)做好這項(xiàng)工作?？磥?lái)大量新建保障住房是匆忙上馬，很多問(wèn)題進(jìn)展很慢。

之前十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議青海代表團(tuán)審議時(shí)說(shuō)，住建部在房地產(chǎn)方面正考慮一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、宏觀的政策設(shè)計(jì)。從保障房角度去看，“十二五”重點(diǎn)在于實(shí)物建房，“十三五”將轉(zhuǎn)向以資金補(bǔ)貼為主，這種選擇是對(duì)的，但是實(shí)行太晚了，“十二五”期間巨大的保障房建設(shè)量，將帶來(lái)巨大的問(wèn)題，應(yīng)該達(dá)到減少“十二五”保障房建設(shè)量。

筆者希望能盡快減少集中新建保障住房的建設(shè)，改為如上述第三節(jié)建議的多種提供保障性住房的方法，并盡快地轉(zhuǎn)變?yōu)樽》勘Ｕ弦詫?shí)物建房為輔，以資金補(bǔ)貼為主。這樣被保障人就能有更多自由的生活選擇。

作者簡(jiǎn)介：

清華大學(xué)建筑系學(xué)士、碩士，高級(jí)建筑師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師，中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑師分會(huì)理事，世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)員。中鼎紀(jì)元國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司副總建筑師。