余豐慧：房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全軍覆沒(méi)折射啥

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7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是備受社會(huì)關(guān)注點(diǎn)之一。上半年房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)可用“全軍覆沒(méi)”來(lái)形容，集中體現(xiàn)在“五降一升”上。

上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比一季度回落2.7個(gè)百分點(diǎn);房屋新開(kāi)工面積同比下降16.4%，其中住宅新開(kāi)工面積下降19.8%;全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.0%，其中住宅銷售面積下降7.8%;全國(guó)商品房銷售額同比下降6.7%，其中住宅銷售額下降9.2%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%;6月末，全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)24.5%(7月16日 中國(guó)政府網(wǎng))。

地產(chǎn)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落說(shuō)明，企業(yè)不看好房地產(chǎn)后市，說(shuō)明低迷的住房需求已經(jīng)傳遞到住房生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)從根本上的持續(xù)低迷。土地市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步冷談，將直接威脅到地方的賣地財(cái)政收入。從上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%中就可以略見(jiàn)一斑。

房屋新開(kāi)工面積特別是住宅新開(kāi)工面積下降接近20%，是市場(chǎng)住宅需求惡性滑落、嚴(yán)重萎靡不振的傳導(dǎo)和反映。從此窺視出，住宅市場(chǎng)的蕭條程度比表面上要嚴(yán)重的多。商品房銷售面積和銷售額特別是住宅銷售面積和銷售額下降，同樣是市場(chǎng)需求低迷導(dǎo)致的。商品房成交量大幅度下滑就是集中反映。

最為關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)是，6月末，全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)24.5%。折射出全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)處于嚴(yán)重積壓狀況。商品房庫(kù)存的大幅度上升，一方面說(shuō)明商品房在畸形高房?jī)r(jià)誘惑下已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)度，另一方面說(shuō)明商品房市場(chǎng)需求不振。有畸高房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)百姓購(gòu)買力的原因，更有市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)走低、持幣觀望情緒濃重的因素。

上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說(shuō)明房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)形成，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的預(yù)期已經(jīng)確立。加上中國(guó)百姓傳統(tǒng)買漲不買跌的心理，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降在預(yù)料之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)低迷走勢(shì)。

后半年，只要卡住流動(dòng)性不放松，需求就不會(huì)反彈。未來(lái)放松流動(dòng)性的可能性幾乎為零。從最高決策層看，李克強(qiáng)總理屢次強(qiáng)調(diào)，既是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一時(shí)波動(dòng)，也不會(huì)采取強(qiáng)刺激做法。從央行貨幣工具操作上看，正在持續(xù)進(jìn)行正回購(gòu)操作。一些商業(yè)銀行從風(fēng)險(xiǎn)考慮，事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步收緊房貸。定向降準(zhǔn)等措施要求對(duì)準(zhǔn)靶心，嚴(yán)防死守流到房地產(chǎn)領(lǐng)域。只要不放水貨幣、不采取強(qiáng)刺激措施，高房?jī)r(jià)大勢(shì)已去。

開(kāi)發(fā)商要從上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中猛醒過(guò)來(lái)，不要抱任何幻想，不要再幻想著像過(guò)去中央政府會(huì)伸手救市。眼看著庫(kù)存一天天增加，唯一出路在于大幅度降價(jià)促銷，回籠資金，堅(jiān)持現(xiàn)金為王的“真理”。如果繼續(xù)負(fù)隅頑抗、死扛硬頂不降價(jià)，最終只有落得個(gè)資金鏈條斷裂甚至崩盤(pán)跑路的結(jié)局。

地方政府挽救土地財(cái)政、救助高房?jī)r(jià)的招數(shù)并不多。一個(gè)殺手锏就是取消限購(gòu)。濟(jì)南全面取消限購(gòu)后，傳言許多城市都在動(dòng)議步濟(jì)南之后塵。但是，就像出臺(tái)限購(gòu)政策的市場(chǎng)心理一樣，放開(kāi)限購(gòu)可能使市場(chǎng)心理認(rèn)為，樓市的衰退程度相當(dāng)嚴(yán)重，未來(lái)房?jī)r(jià)肯定還有繼續(xù)下降甚至暴跌的可能，否則，政府為何匆匆放開(kāi)限購(gòu)呢?這將使得各種需求更加謹(jǐn)慎，將會(huì)更加無(wú)限期推遲購(gòu)買。非戶籍人口也會(huì)想，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)大幅度下跌，這個(gè)時(shí)候放開(kāi)限購(gòu)，允許我們購(gòu)買，犧牲我們的財(cái)富來(lái)維持高房?jī)r(jià)，不是明顯讓我們墊背、充當(dāng)炮灰嗎?絕不能上當(dāng)，也將不會(huì)出手購(gòu)買。盲目放開(kāi)限購(gòu)給市場(chǎng)釋放的是房?jī)r(jià)將會(huì)暴跌，房地產(chǎn)低迷程度相當(dāng)嚴(yán)重，甚至房地產(chǎn)可能崩盤(pán)的恐懼恐慌信號(hào)。

在房地產(chǎn)、高房?jī)r(jià)大勢(shì)已去情況下，地方政府閑不住的手只要有任何舉動(dòng)，都會(huì)被市場(chǎng)進(jìn)行反面解讀。筆者再次重申，目前市場(chǎng)機(jī)制正在恰到好處“指揮”樓市朝著理性方向發(fā)展，正在恰到好處使得高房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始消融。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)極度敏感期，最忌諱政府有形之手胡亂干預(yù)和瞎揮舞。最需要給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的樓市政策預(yù)期。這樣才能確保使得房地產(chǎn)泡沫在可控范圍內(nèi)逐漸消融，使得高房?jī)r(jià)回歸理性，徹底實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，避免對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成大傷害。