任志強(qiáng)VS尹中立：爭議城鎮(zhèn)化拉動房地產(chǎn)需求

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華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長 任志強(qiáng)

7月11日2014全球房地產(chǎn)金融中國峰會在北京召開，對于未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展能夠有效拉動房地產(chǎn)需求增長，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)與中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立觀點(diǎn)大相徑庭。

任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級還有巨大的需求。中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不變。借鑒國外經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率一般達(dá)到70%后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程才會趨于平穩(wěn)。目前中國城鎮(zhèn)化的快速增長必然帶來房地產(chǎn)需求。

任志強(qiáng)表示，抑制房地產(chǎn)需求的主要原因在于三方面擠出效應(yīng)。首先利率將部分剛需從可支付能力上擠出;其次，保障房將部分剛需分化、擠出;再次，棚改將需求變成了強(qiáng)制性消費(fèi)擠出。

與任志強(qiáng)觀點(diǎn)形成明顯對比的是，尹中立認(rèn)為城鎮(zhèn)化可以拉動房地產(chǎn)市場需求是個偽命題。房地產(chǎn)的行業(yè)繁榮仍然依靠城鎮(zhèn)化的想法是不現(xiàn)實的，中國未來將會出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。

尹中立分析，我國人口城鎮(zhèn)化的實際進(jìn)展可能遠(yuǎn)超過統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為農(nóng)村勞動力已經(jīng)大量轉(zhuǎn)移。其次，農(nóng)民工進(jìn)城與城市房價并沒有任何關(guān)系，農(nóng)民工居住方式大多數(shù)是通過非市場化的手段獲得，獨(dú)立租賃的占18.2%，務(wù)工地購房的只占0.9%。農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工主要通過單位宿舍及工地工棚來解決居住的問題。從收入水平上來看，只有城鎮(zhèn)戶籍人口才有購買住房的能力，城鎮(zhèn)住房的有效需求還是主要來自城鎮(zhèn)戶籍人口。