提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理能力

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很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中往往對(duì)采購(gòu)管理的重視還不夠，或者還沒有清楚的認(rèn)識(shí)到采購(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項(xiàng)目開發(fā)過程中大大小小材料設(shè)備盡量甲供；另一些企業(yè)項(xiàng)目的采購(gòu)?fù)耆揽渴┕みM(jìn)度來拉動(dòng)，即由施工單位根據(jù)施工進(jìn)度提出采購(gòu)要求，再由采購(gòu)部門根據(jù)采購(gòu)要求在物色幾家基本符合要求的供應(yīng)商難詢價(jià)、比價(jià)后，選擇確定一家后實(shí)施采購(gòu)；還有一些企業(yè)，覺得采購(gòu)無足輕重或者沒有配備足夠的采購(gòu)管理人員，而盡量將項(xiàng)目開發(fā)過程中所需要的各類材料設(shè)備乙供。無論采取以上哪種做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無盡的苦，要么成本無法控制、要么進(jìn)度無法保障、要么與最初設(shè)計(jì)差之千里……如何才能進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)，這一疑問困惑了為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)種類繁雜、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及的關(guān)聯(lián)主體多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購(gòu)的基礎(chǔ)上，還可以考慮從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)自身的采購(gòu)管理。

制定采購(gòu)規(guī)則，合理選擇采購(gòu)方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)的特點(diǎn)，使得沒有一家房地產(chǎn)公司可以完美的獨(dú)自提供項(xiàng)目開發(fā)過程中的全部材料設(shè)備。為了保證項(xiàng)目的順利開展，需要將一些采購(gòu)?fù)獍?，從而出現(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購(gòu)主體的采購(gòu)行為。同時(shí)因材料設(shè)備的價(jià)值、可獲得性、質(zhì)量等不同，又可以分為招標(biāo)采購(gòu)、議標(biāo)（比價(jià)）采購(gòu)和直接采購(gòu)等采購(gòu)方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)一步做好采購(gòu)管理，首先就需要從企業(yè)及其項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)采購(gòu)主體、采購(gòu)方式等兩個(gè)維度制定企業(yè)的采購(gòu)規(guī)則。明確規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)采購(gòu)的采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，以保證能以最高的效率合理選擇采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，減少不必要的論證審批環(huán)節(jié)。 

在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行材料設(shè)備選型定板

在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個(gè)設(shè)計(jì)過程中缺乏采購(gòu)部門的參與，這無疑是一個(gè)重大的錯(cuò)誤。一方面由于缺乏采購(gòu)部門參與而缺乏材料設(shè)備的市場(chǎng)信息，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果的工程成本可能偏高；另一方面導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)完成后，沒有一個(gè)部門能夠拿出一個(gè)切實(shí)可行的材料設(shè)備清單。沒有詳細(xì)的材料設(shè)備清單，采購(gòu)部門也就無法在事前合理確定各種材料設(shè)備的采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，更編制不出總體的采購(gòu)計(jì)劃以指導(dǎo)采購(gòu)。

從國(guó)內(nèi)萬科、金地等先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，采購(gòu)部門不僅應(yīng)該參與到設(shè)計(jì)過程中，而且在方案設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該參與進(jìn)去。通過采購(gòu)部門、成本部門以設(shè)計(jì)部門為橋梁與設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過程中的互動(dòng)，可以在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)確定建筑材料清單、在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)確定主要設(shè)備材料清單，并充分利用設(shè)計(jì)期間的時(shí)間展開材料、設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研工作，以確定主要材料設(shè)備的價(jià)格、規(guī)格型號(hào)和品牌等范圍。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，便可制定出一份詳細(xì)的材料設(shè)備清單，在采購(gòu)規(guī)則的基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)以選擇出適宜的采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，從而指導(dǎo)總體采購(gòu)計(jì)劃的編制。

建立供應(yīng)商管理系統(tǒng)

目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)實(shí)施前，往往需要根據(jù)實(shí)際情況尋找可合作的供應(yīng)商，這大大增加了采購(gòu)的機(jī)會(huì)成本，嚴(yán)重影響了采購(gòu)效率；由于采購(gòu)提前期不考慮不充分，導(dǎo)致在采購(gòu)過程中缺乏對(duì)供應(yīng)商資質(zhì)審查和現(xiàn)場(chǎng)考察，以至于在合作的過程中問題不斷；在與供應(yīng)商合作完成合，沒有對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行履約評(píng)價(jià)，從而無法有效維護(hù)企業(yè)自身的合法利益。建立起供應(yīng)商管理體系，將使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一個(gè)完整的供應(yīng)商管理系統(tǒng)應(yīng)該包括供應(yīng)商信息庫(kù)、供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審系統(tǒng)、供應(yīng)商評(píng)估系統(tǒng)和供應(yīng)商資質(zhì)系統(tǒng)四個(gè)模塊構(gòu)成。采購(gòu)部門利用各種渠道和方式獲得的各類供應(yīng)商信息建立起供應(yīng)商信息庫(kù)，并隨時(shí)進(jìn)行更新維護(hù)，以提高每次采購(gòu)實(shí)施時(shí)供應(yīng)商的搜索效率。針對(duì)搜索到的各類供應(yīng)商，采購(gòu)部門在招標(biāo)采購(gòu)等過程中組織公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門以資質(zhì)審查、現(xiàn)場(chǎng)考察等方式，確保供應(yīng)商有能力滿足公司的采購(gòu)要求，并根據(jù)獲得的供應(yīng)商信息豐富供應(yīng)商信息庫(kù)的數(shù)據(jù)。通過在合作過程和合作結(jié)束后，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行履約評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)與款項(xiàng)支付直接掛起鉤來，以最大限度的保障合作雙方的利益。利用供應(yīng)商信息庫(kù)、供應(yīng)資質(zhì)預(yù)審、供應(yīng)商評(píng)估等系統(tǒng)提供的信息建立起公司的包括合格供應(yīng)商名錄、可試用供應(yīng)商名錄和不合格供應(yīng)商名錄在內(nèi)的供應(yīng)商資質(zhì)系統(tǒng)。凡是合格供應(yīng)商名錄內(nèi)的企業(yè)，在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)直接成為公司招標(biāo)等采購(gòu)的入圍單位，以減少公司采購(gòu)過程中的資質(zhì)預(yù)審，使采購(gòu)更加有效、高效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過完善上述三個(gè)方面，必將進(jìn)一步加強(qiáng)自身的采購(gòu)管理，從而進(jìn)一步控制好開過程中的成本。