營業(yè)稅免征年限和首付比例門檻降低

樓市政策變化圖

昨日，房貸新政和營業(yè)稅調整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。另外，財政部和國家稅務總局也對個人住房轉讓營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

業(yè)內人士分析，在兩項政策的疊加效應下，購房者尤其是改善型置業(yè)者的購房門檻和成本將大大降低，可以擴大購房需求，轉變市場觀望情緒，帶動樓市回暖。

購房者首付比例下調置業(yè)門檻降低  200萬房子可少付60萬首付

房貸新政規(guī)定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。同時，公積金貸款政策也做出調整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

房貸新政到底能給購房者帶來多大的實惠？上海易居房地產研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆賬：以一套價值200萬元的房子為例，如果按照此前一線城市首付7成的比例計算，那么首付款是140萬元，按照新政4成首付的比例進行計算，首付款則減少到了80萬元，這將大大降低購房者的首付金額。值得注意的是，雖然購房者的首付款大大減少，房貸則會相應增加，購房成本也會相應增多。在商業(yè)貸款20年期，等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，如果按照7成首付計算，價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元，還款總額為102萬元，140萬的首付加上102元的房貸，購房總成本為242萬元。如果按照新政后的4成首付來計算，需要向銀行貸款120萬元，還款總額為205萬元，購房總金額為285萬元。

對此，嚴躍進分析認為，購房成本看似增加，但這背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然購房者需要多付43萬元，但可以分期按20年的時間進行支付，而且首付可以少付60萬元，考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素，長遠來看，這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

“對于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一”，在亞豪機構市場總監(jiān)郭毅看來，該項政策出臺之后，首付比例有所降低，有助于提高購房者的資金杠桿，撬動更多住房消費。

營業(yè)稅免征年限降至2年 降低購房者負擔

除二套房首付比例調整外，房地產營業(yè)稅也做出了相應變化。昨日中國財政部和國家稅務總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

一般而言，二手房交易中的營業(yè)稅成本都加在了購房者的身上，據(jù)鏈家地產測算，目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，如果營業(yè)稅“五改二”政策落地，繳納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。

新政如果得到落實，具體到購房者身上，就是真金白銀的實惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明：李先生看中一套2012年的房子，未滿五年不是唯一住房，100平米，總價300萬，準備用商業(yè)貸款購買。在新政未出臺前，李先生需要交5.5%的營業(yè)稅，1%的個稅，3%的契稅，總共285000元。現(xiàn)在新政出臺后，營業(yè)稅變?yōu)槊庹?，至少可以省?65000元，節(jié)省下不少的支出。

對于本輪房調政策松綁的組合拳對樓市的影響，郭毅分析，新政的提出將會極大的提振市場信心，對于一線城市來說，房地產市場的交易量將會加速反彈，房價也有望逐步止跌回漲。