營(yíng)業(yè)稅免征年限和首付比例門檻降低

樓市政策變化圖

昨日，房貸新政和營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

業(yè)內(nèi)人士分析，在兩項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)下，購(gòu)房者尤其是改善型置業(yè)者的購(gòu)房門檻和成本將大大降低，可以擴(kuò)大購(gòu)房需求，轉(zhuǎn)變市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)樓市回暖。

購(gòu)房者首付比例下調(diào)置業(yè)門檻降低  200萬(wàn)房子可少付60萬(wàn)首付

房貸新政規(guī)定，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，公積金貸款政策也做出調(diào)整，首次購(gòu)房公積金貸款最低首付款比例為20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

房貸新政到底能給購(gòu)房者帶來多大的實(shí)惠？上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)為購(gòu)房者算了一筆賬：以一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子為例，如果按照此前一線城市首付7成的比例計(jì)算，那么首付款是140萬(wàn)元，按照新政4成首付的比例進(jìn)行計(jì)算，首付款則減少到了80萬(wàn)元，這將大大降低購(gòu)房者的首付金額。值得注意的是，雖然購(gòu)房者的首付款大大減少，房貸則會(huì)相應(yīng)增加，購(gòu)房成本也會(huì)相應(yīng)增多。在商業(yè)貸款20年期，等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，如果按照7成首付計(jì)算，價(jià)值200萬(wàn)的房子需要向銀行貸款60萬(wàn)元，還款總額為102萬(wàn)元，140萬(wàn)的首付加上102元的房貸，購(gòu)房總成本為242萬(wàn)元。如果按照新政后的4成首付來計(jì)算，需要向銀行貸款120萬(wàn)元，還款總額為205萬(wàn)元，購(gòu)房總金額為285萬(wàn)元。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，購(gòu)房成本看似增加，但這背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然購(gòu)房者需要多付43萬(wàn)元，但可以分期按20年的時(shí)間進(jìn)行支付，而且首付可以少付60萬(wàn)元，考慮到可能的通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲因素，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這實(shí)際是降低了購(gòu)房者入市的門檻和成本。

“對(duì)于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購(gòu)房的原因之一”，在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，該項(xiàng)政策出臺(tái)之后，首付比例有所降低，有助于提高購(gòu)房者的資金杠桿，撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。

營(yíng)業(yè)稅免征年限降至2年 降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

除二套房首付比例調(diào)整外，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。昨日中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

一般而言，二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅成本都加在了購(gòu)房者的身上，據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)上目前約有16%的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，如果營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策落地，繳納營(yíng)業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

新政如果得到落實(shí)，具體到購(gòu)房者身上，就是真金白銀的實(shí)惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明：李先生看中一套2012年的房子，未滿五年不是唯一住房，100平米，總價(jià)300萬(wàn)，準(zhǔn)備用商業(yè)貸款購(gòu)買。在新政未出臺(tái)前，李先生需要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1%的個(gè)稅，3%的契稅，總共285000元?，F(xiàn)在新政出臺(tái)后，營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槊庹?，至少可以省?65000元，節(jié)省下不少的支出。

對(duì)于本輪房調(diào)政策松綁的組合拳對(duì)樓市的影響，郭毅分析，新政的提出將會(huì)極大的提振市場(chǎng)信心，對(duì)于一線城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量將會(huì)加速反彈，房?jī)r(jià)也有望逐步止跌回漲。