“5改2”或催熱二手房首付下調(diào)將影響總支出上漲

3月30日下午，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》稱，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。

算一算：新政如何影響購房者買房決策

新政實(shí)施后對(duì)對(duì)購房者影響幾何？

購買二手房：

以西安一套總價(jià)60萬元的二手房為例，按照舊政，房產(chǎn)證不滿5年，個(gè)人住房銷售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率是5%，應(yīng)繳3萬元。而新政則只需滿2年即可免征營(yíng)業(yè)稅，可以節(jié)省3萬元。

購買二套房：

據(jù)了解，目前西安市執(zhí)行的二套房商貸和公積金貸款首付比例分別為60%和50%。以一套總100萬元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房商貸首付比例60%計(jì)算，首付款為60萬元。如果首付比例降為40%，則首付款為40萬元，減少了20萬元。

但值得注意的是，首付比例降低，給前期資金緊張的人群更大的緩沖空間，但這也意味著往后每月還款以及總共需要支付的利息都上漲了。

還是以一套100萬元的房屋為例，二套房之前首付需要60萬元，貸款40萬元，采用商貸二套房上浮10%利率，以等額本息還款法貸款20年計(jì)算，本息共計(jì)71萬，月供2980元，購房總支出為60萬+71萬=131萬。

而如果首付比例降為40%，首付需40萬元，貸款60萬元，采用商貸二套房上浮10%利率，以等額本息還款法貸款20年計(jì)算，本息共計(jì)107萬元，月供4470元。購房總支出為40萬+107萬=147萬。

經(jīng)計(jì)算，首付六成與首付四成的貸款差額為16萬，月供差額為1490元。

“5改2”新政實(shí)施 中介看好二手房市場(chǎng)

據(jù)了解，目前各售樓部還未接到銀行關(guān)于實(shí)施二套房首付40%的相關(guān)通知。而一位來自銀行業(yè)的人士表示，由于政策剛剛出臺(tái)，對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)并不了解，該行還未開始執(zhí)行。

得知二手房交易開始實(shí)施“5改2”新政，在西安城西從事房屋中介工作的朱先生覺得是個(gè)利好消息，“之前未滿5年要交營(yíng)業(yè)稅禁錮了一些購買的需求，新政策實(shí)施后，買家會(huì)增多，市場(chǎng)上應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一批優(yōu)質(zhì)房源，成交量肯定就上去了。”

也有不少購房者對(duì)此表示憂慮，網(wǎng)友“騰某某”說，“政策一松，目測(cè)房子又要火起來了，房?jī)r(jià)又要上漲了?”

專家：去庫存是主旋律 二手房市場(chǎng)5月或迎高峰

城市地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家王建紅認(rèn)為，降低二套房首付比例，對(duì)于改善型購房者確實(shí)是個(gè)小利好，但從最低四成的首付比例來看，它對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有太大的影響，特別是對(duì)存量較高的三四線城市。

王建紅說，由于目前樓市庫存量較大，且購房者觀望情緒較濃，因而房?jī)r(jià)暫時(shí)不太可能上漲。“國(guó)家此次出臺(tái)的一系列新政主要是為了去庫存和盤活存量房，針對(duì)的是剛需和改善的自住型購房群體，并不會(huì)使投機(jī)投資客‘興奮’而入場(chǎng)。不具備炒房的可能性，所以不太會(huì)產(chǎn)生2008年式的房?jī)r(jià)暴漲。”

王建紅同時(shí)表示，在“5改2”新政的刺激下，二手房交易市場(chǎng)將會(huì)趨于活躍，形成與新房銷售相競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，因此也能有效抑制房?jī)r(jià)的上漲。

王建紅預(yù)測(cè)，西安二手房市場(chǎng)可能會(huì)在5月份迎來交易高峰，“目前‘金三銀四’尚未結(jié)束，購房者的目光還是聚焦在新房上。等開發(fā)商的促銷潮一過，優(yōu)惠力度減小，購房者自然會(huì)將目光投向二手房市場(chǎng)。”