首套房或免征房產(chǎn)稅 二套房稅率不會超過3%

兩會各種房產(chǎn)稅的言論，今年3月1日實(shí)施的不動產(chǎn)登記制度對老百姓更具有影響力。從今年3月1日起，國土部正式啟用新的不動產(chǎn)登記權(quán)證，計(jì)劃在今年內(nèi)全國都要實(shí)現(xiàn)新不動產(chǎn)權(quán)證的使用。與之配套的是新的不動產(chǎn)登記簿、新的登記規(guī)則等。一句話，不動產(chǎn)登記全面提速。

這一政策，全國引發(fā)熱議。其中一個重要原因就是，百姓普遍認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著房產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)，一聯(lián)網(wǎng)就能查清房產(chǎn)，會引發(fā)房產(chǎn)稅等一系列連續(xù)政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，不動產(chǎn)登記加速，的確有利于摸清樓市底細(xì)。

“不動產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅施行的必要條件，但不是充分條件。不能說不動產(chǎn)登記出臺就一定會推出房產(chǎn)稅。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，當(dāng)然，有了不動產(chǎn)登記，就對于房產(chǎn)稅的征收搭建了可操作性的基礎(chǔ)條件。

如果對房產(chǎn)稅理解更深刻一點(diǎn)，其實(shí)是否房地產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)對征收都不重要。全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉表示，不動產(chǎn)登記并不是為了推進(jìn)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，有沒有跨省的不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)信息是否全國聯(lián)網(wǎng)，與房產(chǎn)稅的出臺都沒有必然聯(lián)系。郝如玉表示，由于房產(chǎn)稅是地方稅，征收也是用來充實(shí)地方財(cái)政，傾向于以省為單位征收，因此只要本省內(nèi)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)即可。

房地產(chǎn)稅改革不是收房產(chǎn)稅

卸任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長的賈康，今年帶著自己的一本新書《房地產(chǎn)稅離我們并不遠(yuǎn)》上了兩會。因?yàn)槠錂C(jī)構(gòu)背景的原因，賈康也被認(rèn)為是最近幾年在房地產(chǎn)稅方面最為接近官方態(tài)度的學(xué)者。這本指向性很明確的書名讓大家感受到了房產(chǎn)稅漸進(jìn)的步伐。

房產(chǎn)稅從2011年在滬、渝試點(diǎn)以來一直未擴(kuò)大試點(diǎn)。十八屆三中全會將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。但對于百姓而言，要想弄清楚自己未來交多少稅，首先要區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，一字只差，內(nèi)涵和外延都有重大區(qū)別。

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

政府所謂的房地產(chǎn)稅改革，是將涉及房地產(chǎn)的11個稅種進(jìn)行重新整合、歸順一級重新設(shè)計(jì)。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一字之差，改革從一個稅種上升到與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列稅種。而百姓關(guān)心的，還是自己房子以后要交多少稅。

賈康透露，“我國征收房產(chǎn)稅的方向已經(jīng)鎖定，唯一不確定的就是征稅時(shí)間表。從我作為研究者的角度觀察，按照中央的部署，改革的重點(diǎn)要在2016年底之前做出來，房地產(chǎn)稅立法肯定是要動真格的。我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法最遲不能拖過2017年的兩會。”如果再考慮到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行速度，最早2018年房產(chǎn)稅落地。

到底幾套房征稅?

如果征不征沒有爭論的意義，征稅也沒有技術(shù)上的障礙，向誰征、征多少成了最大的討論話題。

賈康認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)稅制度不能照搬美國的模式。任何人的第一套房都可以免稅，至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進(jìn)原則，更有可能是固定稅率。

全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉認(rèn)為，如果按照“首套免稅、二套優(yōu)惠、三套征稅”的做法，將會對居民的行為和心理產(chǎn)生不良導(dǎo)向。但按人均面積征收也存在缺點(diǎn)，對于在全國多地有住房的人，如何平衡一線城市和三四線城市的征收標(biāo)準(zhǔn)也是問題。房產(chǎn)稅要兼顧公平，但如果每套房屋都征收也不現(xiàn)實(shí)。個人傾向于小切口的改革，針對少部分人征收。

全國政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長黃文仔認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)從比較低的稅率開始征收，而且應(yīng)該按照人頭統(tǒng)籌考慮，如果只對新增房屋收稅不公平。全國政協(xié)委員、中國銀行(601988，股吧)監(jiān)事梅興保則建議，一般家庭自有住房和有多套房的家庭應(yīng)該區(qū)別對待，不能一刀切，要因地制宜。

學(xué)者李稻葵則建議挑選地區(qū)推行房產(chǎn)稅，比如房地產(chǎn)有上漲空間的地區(qū)，意義在于給地方政府比較穩(wěn)定的、可以和百姓形成良性互動的稅種，交給最基層的政府使用，直接用于業(yè)主住房大環(huán)境的改善，諸如治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城市環(huán)境治理。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)不擴(kuò)圍

對于目前的征收思路，部分意見完全是拍腦袋想法。在幾年之前，房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行了試點(diǎn)，但從目前來看，試點(diǎn)的成功并不明顯。至少在目前階段，已經(jīng)沒有當(dāng)局再提及試點(diǎn)要擴(kuò)圍的說法。

上海的試點(diǎn)方案，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率為0.6%。重慶版房產(chǎn)稅的三個征收主體為:對于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅;對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅;對于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無人員”在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的，從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。

自兩地試點(diǎn)以來，對于試點(diǎn)效果的爭論從未間斷過。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康曾表示，兩個試點(diǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控、收入分配優(yōu)化方面已經(jīng)產(chǎn)生了正面效果，二者的切入點(diǎn)都比較柔和，并且“無疑已帶來了資源配置的優(yōu)化效應(yīng)”。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收最大的效果是給地方政府增加了一些稅收，但在抑制房價(jià)上漲方面卻未能如期。上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，樓市環(huán)境已面臨較大的房價(jià)上漲壓力，雖然官方并沒有將此類政策目標(biāo)表述為打壓房價(jià)，但從民眾角度來看，是希望此類政策能夠壓制房價(jià)上漲。而實(shí)際情況是，房價(jià)依然有明顯上漲態(tài)勢，尤其是上海。

對試點(diǎn)的效果產(chǎn)生如此大的評價(jià)分歧，其主要原因就是參照目標(biāo)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)成功與否，到底是以地方增收為主要目標(biāo)，還是以抑制房價(jià)大幅上漲、實(shí)現(xiàn)更健康的房產(chǎn)市場為目標(biāo)。

比較可能的征收傾向

從記者各方面的了解，對房產(chǎn)稅的征收也有一些初步的輪廓，一是第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能從輕征收;一二線城市稅負(fù)可能大于三四線城市;高檔房征收可能性很大;為了避免百姓稅負(fù)不至于過分沉重，稅率超過3%的可能性非常小。

從這幾點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅不太可能讓工薪階層交不起稅，自然富裕階層也不會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅發(fā)生財(cái)富大逆轉(zhuǎn)。至于房價(jià)是否會受影響，基本上不會。因?yàn)槟壳拔覈绊懛績r(jià)的因素比較多，貸款政策，限購政策，城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。增加房產(chǎn)稅因素，長期來看會讓房價(jià)的博弈變量更多，但不是決定性因素。

賈康認(rèn)為，“中國現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)化水平還不到40%，以后要一路走高到70%-80%才能相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收并不可能改變中心區(qū)域不動產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的大模樣”。學(xué)者李稻葵的觀點(diǎn)則認(rèn)為依賴房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)只能是杯水車薪，房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該是低于1%，短期內(nèi)也不可能成為地方稅收的主要來源。