萬科裝修房推高收益率 今年主推住宅工廠化

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沒有任何懸念，萬科2012年銷售額再度刷新行業(yè)記錄，凈利首次超過百億人民幣，這是繼中海地產2010年凈利過百億之后的第二家房企。

　　昨日(2月27日)晚間，萬科發(fā)布2012年業(yè)績公告稱，去年實現凈利潤125.5億元，同比增30.4%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀錄，累計達到1412.3億元，銷售面積1295.6萬平方米，同比分別增長16.2%和20.49%。

　　萬科公告還顯示，去年該公司營業(yè)收入超過千億達到1031.2億元，同比增長43.7%，凈資產收益率達到19.66%，創(chuàng)下近20年來最高記錄。萬科年報稱，擬每10股派發(fā)1.8元股息。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，2012年，萬科在國際化業(yè)務、住宅工廠化、社區(qū)服務產品開發(fā)方面，均取得進展。

　　裝修房推高收益率/

　　近年來，在2008年公司發(fā)展戰(zhàn)略轉變之后，萬科發(fā)展重點由規(guī)模擴張開始轉向公司盈利能力。從近3年年報不難發(fā)現，萬科成本控制相對穩(wěn)定，凈利潤增長迅速。

　　從2012年財務指標不難看出，萬科截至2012年末所持有的貨幣資金量達522.9億元，遠超短期借款和一年內到期的長期借款總和；凈負債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

　　在盈利能力方面，2011年，萬科實現凈利潤96.2億元，比往年增加32%。2012年，實現凈利潤125.5億元，同比增加30.4%。今年1月份，萬科單月銷售額達到190.7億元。

　　盡管在嚴厲的樓市調控環(huán)境下，萬科依然保持了盈利的持續(xù)增長。2012年萬科全面攤薄凈資產收益率達到19.66%，較2011年提高1.49個百分點，為1993年以來最高水平。

　　對此，萬科董秘譚華杰在發(fā)給《每日經濟新聞》的通稿材料中表示，這一方面說明公司經營效率的提升在一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響；另一方面也和公司近年來積極推進裝修房有關，因為裝修業(yè)務的特點是利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他預計，未來幾年萬科凈資產收益率仍可能維持在高位。

　　在補充土地儲備方面，2012年下半年開始，萬科開始在全國積極拿地。到2012年末，萬科全年新增加開發(fā)項目78個。按萬科權益計算的占地面積約624萬平方米，對應規(guī)劃建筑面積約1589萬平方米，平均樓面地價約2790元/平方米。截至去年12月底，按萬科權益計算的規(guī)劃中項目的建筑面積合計3947萬平方米。對此，萬科稱，土地儲備繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年開發(fā)需要的水平。

　　譚華杰在上述材料中稱，無論政策環(huán)境或者市場景氣如何變化，自住需求總是最穩(wěn)定的，這已被2008年以來完整的行業(yè)周期所驗證。因此，萬科始終堅持主流產品定位，去年售出的房屋中，90%為144平方米以下的中小套型。

　　工廠化10年厚積薄發(fā)/

　　2012年，萬科不僅收購香港南聯(lián)地產，邁出國際化發(fā)展第一步，在推行多年的住宅工業(yè)化、精裝修戰(zhàn)略、深耕社區(qū)服務產品方面也取得相應進展，萬科轉型趨勢明顯。

　　2013年，萬科住宅產業(yè)化的重點將轉向工廠化。萬科方面透露，近年來萬科已經開始在項目建造中大規(guī)模推廣鋼模、鋁模技術。機械噴漿、機械膩子打磨等一系列機械化工藝也開始在萬科的項目中獲得推廣。

　　萬科總裁郁亮對《每日經濟新聞》記者透露，2013年，萬科將力爭在主流產品中實現15%的項目內外墻無砌筑，15%的項目內外墻免抹灰，以及10%的項目采用PC外墻。

　　對于產業(yè)化前景，郁亮表示，萬科的工廠化已經探索了10余年時間，工廠化帶來的先發(fā)優(yōu)勢，將比裝修房更加顯著。

　　除了住宅工業(yè)化取得進展，萬科在深耕住宅產品服務開發(fā)方面也在2012年陸續(xù)推出。去年，萬科先后在深圳、杭州、南京、上海、北京等項目中推出第五食堂、萬物倉、幸福驛站等社區(qū)服務產品。

　　郁亮認為，在以自住需求為主導的行業(yè)“下半場”，豐富的生活配套將成為公司產品競爭力的重要來源。

　　國際化業(yè)務繼續(xù)推進/

　　2012年，萬科最為引人關注的莫過于開啟國際化業(yè)務第一步。

　　2012年7月，萬科成功收購香港上市公司南聯(lián)地產控股有限公司75%的股權，目前已將其更名為萬科置業(yè)(海外)有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉H股，這一方案使得萬科進一步獲得海外融資平臺。

　　在積極對接國際資本市場的同時，萬科對國際化業(yè)務的探索也進入實際操作層面。

　　2013年1月，萬科聯(lián)合香港新世界(6.74,0.06,0.90%)，競得香港荃灣西站項目；2月，聯(lián)合美國地產企業(yè)鐵獅門投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。

　　對于國際化業(yè)務推進策略，郁亮表示，萬科在國際化業(yè)務拓展方面還剛剛起步，目前主要是抱著學習的態(tài)度，在進入新市場時，會通過和當地知名開發(fā)商合作的方式減少風險，未來一段時期，相關業(yè)務的規(guī)模仍然會控制在合理范圍內。

　　郁亮在發(fā)給《每日經濟新聞》的通稿材料中表示，進行國際化嘗試的目的，在于使萬科獲得國際化視野，進一步提高對自身的要求，和國際優(yōu)秀同行的合作交流，將強化公司的精細化管理能力、以及在產品設計、客戶需求理解等方面的專業(yè)能力，在此過程中，萬科也將逐步培養(yǎng)自身的海外業(yè)務能力。