房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的管控思路

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在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度管控主要指從項(xiàng)目的可行性研究，宗地購(gòu)置，策劃，設(shè)計(jì)，施工及交付入伙等全過程的時(shí)間控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)，一般為3-5年，這其中政策性因素，原材料成本因素，勞動(dòng)力成本因素，銷售形勢(shì)的變化等等，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作成本產(chǎn)生影響。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度控制得好與不好，將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本投入，包括設(shè)計(jì)成本，建造成本，銷售成本及其他相關(guān)隱性成本及機(jī)會(huì)成本等。

本文將從基本的管控層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，以期同行的交流與探討。

首先是項(xiàng)目可行性研究階段[1]的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，這是項(xiàng)目進(jìn)度控制的雛形。這一階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃草案，建設(shè)規(guī)模，政府的相關(guān)要求（這一點(diǎn)不可忽視）以及以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行編制，主要是為項(xiàng)目可行性研究中的資金投入計(jì)劃，銷售回款計(jì)劃等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還處于虛擬狀態(tài)，但也不能草率編制，同實(shí)際差距較大，否則，項(xiàng)目的可行性研究也就失去了意義。

進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，第一步是項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)。通過項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，就可基本準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，結(jié)構(gòu)形式，地上地下面積，功能分布，是否有特殊要求等數(shù)據(jù)。在項(xiàng)目的建設(shè)體量基本明確的前提下，就可以對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)過程中的主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確，也就是我們通常所說的“確立進(jìn)度里程碑”。通過明確項(xiàng)目推進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)，一方面可以對(duì)可行性研究階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行修正，同時(shí)也為控制項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度提供了明確的指導(dǎo)性方向。

通過確立進(jìn)度里程碑，可以為研發(fā)設(shè)計(jì)部編制具體的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，為前期部編制政府報(bào)建報(bào)審的計(jì)劃，為合約部編制工程的招標(biāo)計(jì)劃，為采購(gòu)部編制重要設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃，為工程部編制工程的施工進(jìn)度計(jì)劃，以及為財(cái)務(wù)部編制資金計(jì)劃等等提供框架性的指導(dǎo)思路。

這里，研發(fā)設(shè)計(jì)部編制的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃則相對(duì)重要而且應(yīng)當(dāng)具體和準(zhǔn)確，因?yàn)橛行╉?xiàng)目的基坑開挖可能在初步設(shè)計(jì)完成之后就開始進(jìn)行（基坑支護(hù)的工作可能還要提前），設(shè)計(jì)的實(shí)施狀況將直接影響到開挖手續(xù)的辦理和工程能否順利開工。

當(dāng)然，如果項(xiàng)目采用分期分批的開發(fā)方式，其里程碑?dāng)?shù)據(jù)則應(yīng)分期分批編制，不能混淆。

進(jìn)入初步設(shè)計(jì)階段，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)體量及相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)確定，這時(shí)候就可以在“確立進(jìn)度里程碑”的基礎(chǔ)之上編制整個(gè)項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃，這時(shí)由于數(shù)據(jù)的基本完善，所以總體進(jìn)度計(jì)劃的編制深度應(yīng)更為深入。這時(shí)，通過匯總前期部的報(bào)建計(jì)劃，合約部的招標(biāo)計(jì)劃，采購(gòu)部的采購(gòu)計(jì)劃，工程部的施工進(jìn)度計(jì)劃等，就可形成項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃，所以這也是項(xiàng)目運(yùn)作的最具實(shí)施性的進(jìn)度控制計(jì)劃。之后的報(bào)建報(bào)審計(jì)劃，施工招標(biāo)計(jì)劃，材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃以及施工進(jìn)度計(jì)劃等等都必須在這個(gè)總體進(jìn)度計(jì)劃的框范內(nèi)嚴(yán)格進(jìn)行。

施工圖結(jié)束后（當(dāng)然不是全部的施工圖都結(jié)束才能開工），整個(gè)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)就進(jìn)入施工階段。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，工程的施工階段所占的時(shí)間基本占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作總時(shí)間的八成，因此，工程的施工進(jìn)度的管控則顯得尤為關(guān)鍵。所以，建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真編制一份切實(shí)可行的施工進(jìn)度計(jì)劃，做好各工序及不同承包商之間的銜接，以保證施工的順利進(jìn)行。當(dāng)然，建設(shè)單位也可以將項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃提供給項(xiàng)目的總承包單位，由項(xiàng)目的總承包單位依據(jù)項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃來編制具體的施工進(jìn)度計(jì)劃。

這其中，有些因素建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真對(duì)待：

一是總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題。總承包，專業(yè)分包，甲供材等界面劃分問題應(yīng)提前在合同中加以明確，明確得越詳細(xì)越好。這樣就可以避免在施工過程中，對(duì)于某一項(xiàng)施工內(nèi)容，不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉，相互扯皮，同時(shí)也可以有效地做好不同工序之間，不同專業(yè)之間，不同承包商之間的有效銜接。

二是甲供材不能對(duì)工程的進(jìn)度造成影響。建設(shè)單位尤其要注意甲供的材料和設(shè)備不能由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)間拖后，或者質(zhì)量不符合施工要求而導(dǎo)致施工進(jìn)度較計(jì)劃進(jìn)度滯后。這里采購(gòu)部應(yīng)做好同材料設(shè)備供應(yīng)商及施工現(xiàn)場(chǎng)的有效及時(shí)的溝通。

三，工程進(jìn)度款不要成為施工單位推托工期延遲的借口。建設(shè)單位不執(zhí)行合同、推遲支付施工單位的工程款在當(dāng)前非常普遍。同樣，施工單位能夠嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃來組織施工，這也必須有嚴(yán)格的管理體系和管理水平作保障，要做到也實(shí)屬不易。所以，通常的情況是施工單位由于管理不善拖延工期，建設(shè)單位可能就會(huì)動(dòng)用經(jīng)濟(jì)手段來制約，這時(shí)施工單位就以工程款不到未來反擊，造成你拿著我的把柄，我也捏著你的要害的狀態(tài)，最終的結(jié)果就是施工單位想怎么干就怎么干，管也不好管，只能聽之任之，不了了之，施工進(jìn)度計(jì)劃成了一紙空文。

再者，專業(yè)分包的選擇應(yīng)充分做好計(jì)劃，不能由此影響工程的進(jìn)展。專業(yè)分包主要包括：玻璃幕墻，電梯，室內(nèi)精裝，中央吸塵，消防報(bào)警，弱電等等，由于這些專業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計(jì)，又包含施工，有的還包含供貨，因而選擇周期會(huì)較長(zhǎng)，也很難控制。所以建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃充分做好這些專業(yè)分包的選擇及招標(biāo)計(jì)劃，使之與施工進(jìn)度計(jì)劃相吻合。

在項(xiàng)目施工的過程中，由于很多不可控制因素的存在，如政府的干預(yù)，施工單位組織不利等，實(shí)際的施工進(jìn)度可能會(huì)滯后于計(jì)劃進(jìn)度，因此，建設(shè)單位要不斷地將實(shí)際進(jìn)度同計(jì)劃進(jìn)度相對(duì)比，以發(fā)現(xiàn)滯后的程度及將會(huì)造成的影響，這樣可以及時(shí)采取措施彌補(bǔ)和挽救。 項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章，深入探討。

這方面，很多同行會(huì)覺得領(lǐng)會(huì)容易，但實(shí)施起來難以實(shí)現(xiàn)。筆者曾用過Microsoft Project這一辦公軟件來進(jìn)行進(jìn)度的控制和管理，這一軟件就能實(shí)現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)度同實(shí)際進(jìn)度的對(duì)比，在進(jìn)度計(jì)劃的文件中輸入實(shí)際進(jìn)度，文件就可自動(dòng)推算出將可能滯后的工期，非常簡(jiǎn)易也非常明顯。有興趣的同行可以一試。

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的管控貫穿了項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程，全國(guó)過程的管控對(duì)建設(shè)單位提出了較高的要求。這方面，項(xiàng)目的策劃，設(shè)計(jì)，報(bào)審報(bào)建，招投標(biāo)，采購(gòu)，施工，銷售等等過程的監(jiān)督管控都是工作的重點(diǎn)，都不能忽視。很多房地產(chǎn)公司僅僅關(guān)注施工進(jìn)度計(jì)劃而忽視其它階段的進(jìn)度控制，其實(shí)這是不全面的。

進(jìn)度管控同樣也是成本管控，進(jìn)度控制得好，就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃，銷售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本，得不償失。

綜上，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度管控是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過程中一項(xiàng)的重要的管理內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的銷售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。同時(shí)，項(xiàng)目的進(jìn)度管控也是一種典型的“計(jì)劃管控”，即預(yù)先設(shè)定目標(biāo)，分解目標(biāo)，不斷修正，并以此為依據(jù)嚴(yán)格按照實(shí)施。

注：[1]本文所說的“可行性研究”是指嚴(yán)格意義上的可行性研究，而非大多數(shù)企業(yè)中為辦理項(xiàng)目立項(xiàng)而提交的“可研報(bào)告”，同時(shí)也不是“打那指那”的可行性研究。（項(xiàng)目管理者聯(lián)盟）