房地產(chǎn)行業(yè) 苦練內(nèi)功和外部突圍

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

次貸危機(jī)以來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為每個中國人最關(guān)心的話題，從對房價是漲還是跌的爭論到各項政策的出臺，再到房地產(chǎn)業(yè)落選十大振興計劃，每個人都在關(guān)注房地產(chǎn)。

經(jīng)過一輪又一輪的遭遇寒流，大部分業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)人士都接受了房價下跌、短期內(nèi)行業(yè)整體不景氣、洗牌無可避免的行業(yè)變局。面對行業(yè)劇變，開發(fā)商把自救放在了首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內(nèi)功，強化管理。

1、融資問題

2008年的融資渠道已是瓶頸，銀行關(guān)緊了信貸閥門；專業(yè)人士分析，2009年也不是上市好時期。因此，在向外突圍自救卡脖之時，開發(fā)商紛紛尋求內(nèi)部自救。如何提高企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強企業(yè)內(nèi)部管理，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而加強對項目投資實施全過程有效的成本控制管理成為房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期，房地產(chǎn)企業(yè)要三思而后行，冷靜地決策，明確以后的戰(zhàn)略方向，提高管理水平。

截至3月10日，滬深兩市20多家房地產(chǎn)上市公司公布的2008年年報顯示，大部分企業(yè)利潤縮減，庫存不斷增加，現(xiàn)金流緊張。

雖然宏觀經(jīng)濟(jì)背景不好，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長。1月23日，華發(fā)股份發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)的首份年報，顯示2008年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入 34.79億元，同比增長60.66%；凈利潤6.51億元，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示，2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長16.58%和102.07%。然而更多的房企則是凈利潤同比出現(xiàn)大幅下降。其中，萬科A業(yè)績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設(shè)同比下降68.02%；廣宇發(fā)展凈利潤為負(fù)3906.14萬元，同比下降178.55%。2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，因此各家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成績都不是很理想。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少 9.2%和8.6%。雖仍然是行業(yè)銷售冠軍，但與年初制定的銷售目標(biāo)相比，僅實現(xiàn)了68%。金地集團(tuán)2008年實現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%，銷售金額114.03億元，僅實現(xiàn)年初銷售目標(biāo)的63%。所以在2009年房地產(chǎn)企業(yè)利潤縮減仍會存在。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但翻閱房地產(chǎn)企業(yè)2008年的年報，仍然會為這些企業(yè)的高負(fù)債率所驚訝。從目前已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報來看，其中12家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等三家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則在70%的警戒線之上。這是由于銷售量的大幅萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道，負(fù)債率迅速上漲。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率超過50%說明自有資金不足以償還負(fù)債。

從目前的經(jīng)濟(jì)形勢推測，09年的房地產(chǎn)市場依然將繼續(xù)調(diào)整為主，擺在開發(fā)商面前的只有一條路，那就是盡快的掌握資金，只有這樣才能在市場回暖時擁有主動權(quán)。首先，2008年底以來，政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負(fù)擔(dān)、鼓勵住房消費的政策，開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清市場趨勢，以更加理性的心態(tài)應(yīng)對調(diào)整，積極促進(jìn)銷售。通過銷售盡快的回籠資金，并且趁目前土地價格低廉的時機(jī)，抓緊時間增加土地儲備，爭取在下?lián)苄星榈絹碇H，打一個翻身仗。另外，增強開發(fā)商的融資能力也是開發(fā)商應(yīng)該苦練的內(nèi)功。在銀根緊縮的條件下，開發(fā)商必須拓寬融資渠道，才能提升企業(yè)的核心競爭力，才能在任何情況下掌握主動。融資的方法有很多：上市房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出售股權(quán)、發(fā)行公司債等手段融資，非上市企業(yè)則可以通過民間借貸、信托、私募或是聯(lián)合開發(fā)等辦法去融資，從而解決資金問題。

2、未來的存貨消化，將是房地產(chǎn)上市公司需要面對的問題

戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平。同比增長21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。所以在2009年如何消化這么龐大的存貨也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的另一個問題。

3、如何提升消費者對房地產(chǎn)行業(yè)的信心

溫總理報告中指出“通過積極的政策引導(dǎo)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展”，更將成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性文件。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前幾年的動蕩，嚴(yán)重挫傷了消費者的信心，尤其是在全世界經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，消費者更理性更穩(wěn)重，如何提升消費者對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題。

中國房地產(chǎn)的問題還體現(xiàn)在流通環(huán)節(jié)，二手房的流通環(huán)節(jié)障礙多，稅費高，手續(xù)繁雜。出租市場也不受鼓勵，稅費很高。把房地產(chǎn)銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費降下來，并且為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當(dāng)受騙。

溫總理在報告中明確指出要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，并給出“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持?！钡染唧w方針指導(dǎo)。今后政府關(guān)于二手房的管理也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題。

兩會提案中有代表指出“房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會出現(xiàn)攜款潛逃等違法犯罪行為”。取消商品房預(yù)售制度一直是兩會關(guān)注的焦點。

由于目前我國房地產(chǎn)市場運作實行的是商品房預(yù)售制度，很多開發(fā)商都將其作為項目開發(fā)融資的重要手段。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目，而真正的建設(shè)資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付來完成。如果項目銷售不暢，則必然影響施工進(jìn)度和交房時間。問題嚴(yán)重時可能出現(xiàn)爛尾樓，帶來更大的社會問題。

房地產(chǎn)預(yù)售制度有利有弊，關(guān)鍵在于預(yù)售所得資金的管理，我們不能因為有缺點就摒棄房地產(chǎn)預(yù)售制度，相反要認(rèn)真思考用什么手段什么制度管理好預(yù)售所得資金。

4、保障性住房和廉租房建設(shè)問題

兩會報告中指出：中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)；擬安排430億元，用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)。加快落實和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。但是現(xiàn)在關(guān)于保障性住房和廉租房的選址和配套設(shè)施問題也是人們關(guān)注的焦點。如果將保障性住房和廉租房建在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊區(qū)，形成城外城，交通問題，孩子上學(xué)問題，老人就醫(yī)問題都將難以解決，再加上居民區(qū)中全部為低收入居民家庭，容易在城市邊緣形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，從而造成一系列社會和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處，同時也不利于小區(qū)建設(shè)。建議將保障性住房和廉租房的建設(shè)和城中村的改造，城區(qū)危舊房的改造結(jié)合起來，這樣可以刺激內(nèi)需，改善民生，節(jié)約土地，平衡資金，城市美化，交通減量，政府親民等諸多好處。

房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都存在一些問題，只要我們認(rèn)識到問題的存在，就不怕解決不了問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)作為關(guān)系到民生的產(chǎn)業(yè)，在政府相應(yīng)政策的引導(dǎo)下，在開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)的努力下，在全民的關(guān)注和監(jiān)督下一定會良性發(fā)展。（華龍網(wǎng)）