調查：年輕一代超級富豪對房地產(chǎn)興趣高于父輩

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就亞洲的超高資產(chǎn)凈值人士而言，物業(yè)在他們的投資組合中平均占38%。而對于新一代超高凈值人士來說，房地產(chǎn)的吸引力并沒有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對房地產(chǎn)的興趣要高于父輩。

超級富豪們都在買什么？

根據(jù)獨立房地產(chǎn)顧問機構萊坊聯(lián)同中銀國際近日發(fā)布的2015年《財富報告》顯示，超高資產(chǎn)凈值人士（即扣除自住物業(yè)后，資產(chǎn)凈值在三千萬美元或以上的人士）愈來愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產(chǎn)凈值人士而言，物業(yè)在他們的投資組合中平均占38%。而對于新一代超高凈值人士來說，房地產(chǎn)的吸引力并沒有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對房地產(chǎn)的興趣要高于父輩。

報告調查了全球97個國家，合共108個城市，以探討這些國家、地區(qū)和城市重要性和超級富豪人數(shù)的增長情況和投資態(tài)度。

一個有意思的趨勢是，亞洲超高凈值人士對于酒莊的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國內(nèi)地客戶、43%臺灣客戶和31%馬來西亞客戶對這些資產(chǎn)的興趣在不斷升溫。

財富報告根據(jù)近500名全球頂尖私人銀行家和理財顧問所完成的詳細調查發(fā)現(xiàn)，縱觀全球，37%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預期這趨勢2015年仍將持續(xù)。在亞洲，22%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，27%的受訪者預期這趨勢于2015 年仍將持續(xù)。不動產(chǎn)仍舊是重要的財富增值和保值工具，尤其是在全球流動性寬松的背景下。

全球而言，家族企業(yè)繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶擔心將家庭財富傳承給下一代。平均而言，不到半數(shù)的受訪者（49%）表示他們的客戶擔心中國經(jīng)濟放緩的風險（這個數(shù)字不出意外地在亞洲區(qū)的上升超過70%，而鄰近的澳大利亞也超過67%）。

住宅物業(yè)是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓（68%）則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業(yè)類型。平均來說，中國和香港的超高資產(chǎn)凈值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業(yè)，膺全球首兩位，較全球平均3個的數(shù)目為高。

超級富豪們正在間接和直接影響和改變?nèi)蛭飿I(yè)的走勢。在限制超級富豪們買房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，國際豪宅指數(shù)100中有16個地點的豪宅價格取得雙位數(shù)的增長；而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。房價升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價及開發(fā)商因力求豪宅品質而在建材和室內(nèi)裝修材料方面投入過多開發(fā)成本，使得豪宅價格不斷攀升；而政府的‘限高令’價格政策，使得原本計劃在2014年入市的豪宅項目擱置，致使豪宅市場存量加大。此外，由于政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由于經(jīng)濟放緩造成的能源、制造業(yè)、進出口、期貨行業(yè)不景氣等原因使，傳統(tǒng)豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長。

但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據(jù)財富報告估算，以身價十億的富豪數(shù)目來算，中國目前排名第二位，緊隨美國。直至2014年，全球20個擁有最多十億級富豪的城市中，有10個城市位于亞洲，北京擁有其中的37位十億級富豪，居第三名。上述報告預測，10年后，中國的十億級富豪數(shù)目將增加154名，為全球同類富豪數(shù)目增長最多的國家。

中國的高資產(chǎn)凈值人士移民，正在對全球豪宅市場產(chǎn)生重大影響。報告顯示，過去10年，中國幾乎是財富外流最多的國家。據(jù)估計，2003年至2013年期間，中國有76，200名百萬富翁移民海外或取得其他國家的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量，并在亞太區(qū)各移民計劃中占重要比例，例如約90%的澳洲重要投資者簽證的申請者來自中國。2014年，投資澳大利西亞、新西蘭豪宅物業(yè)的回報強勁，奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪宅指數(shù)實現(xiàn)12.1％、11.0％和8.5％的按年增幅。

新西蘭一位中國新移民對21世紀經(jīng)濟報道記者說，有許多中國買家近日在奧克蘭買房，尤其是在二手房拍賣市場上。中國買家實力“強勁”，只要有他們出現(xiàn)，房子就很難以低價成交。2014年1至9月，44%申請英國一線投資簽證計劃的申請者（309位）均來自中國內(nèi)地，中國買家購買優(yōu)質倫敦物業(yè)的數(shù)目繼續(xù)上升。

萊坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“中國內(nèi)地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資，因其財富流出受到外匯管制的阻礙。不過，大家普遍認為，隨著時間的推移，對退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會放寬，更多的資金將投資到海外?！?/p>

另一個重要趨勢則是，2014約四分一的商業(yè)物業(yè)成交涉及私人投資者，未來將會有更多私人資金流入有增值能力的資產(chǎn)市場。雖然超高資產(chǎn)凈值人士的大部分物業(yè)投資仍然在自己的國家，但調查中絕大部分地點的富豪均逐步增加他們投資海外物業(yè)的金額。投資會擴展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。