轉(zhuǎn)讓費變了味 租賃商鋪更須謹慎

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　　這年頭，想租個鋪面做生意，首先要考慮的，不是“高得嚇人”的租金，而是“高得嚇死人”的門面轉(zhuǎn)讓費。

　　在深圳打工的曾女士跟老公商量年后開店，自己當(dāng)老板，他們趁著春節(jié)放假期間到處去看店面。讓曾女士和老公特別不能接受的是，他們約談的每一個店主，一開口就是幾萬甚至幾十萬的轉(zhuǎn)讓費，然后才提月租的事，這是他們之前沒有想到的。

　　而更讓他們不能理解的是，店主們根本就說不出這筆轉(zhuǎn)讓費存在的理由，只是說“現(xiàn)在都是這樣”。甚至有一個月租才4600元的店鋪，居然也要8萬元的轉(zhuǎn)讓費。

　　這位董姓店主說自己開了兩個月，不想開了。按照這樣的情況計算，即使董老板向房東租房時交了2個月押金，再加上這兩個月的租金及其他水電費用等，總共付出的錢也沒有超過2萬，而店內(nèi)的簡單裝修與采購也只花了幾千而已，他憑什么要8萬元轉(zhuǎn)讓費？如果這樣的話，他根本不用做生意了，直接去租門面、再轉(zhuǎn)手，從中賺取轉(zhuǎn)讓費就可以了。

　　而店家也有自己的苦衷。原來，董老板雖然只開了兩個月，但是他從前一任店主那里盤下這間門面時，就支付了6.5萬元的轉(zhuǎn)讓費?，F(xiàn)在因為合伙人的關(guān)系不想再經(jīng)營下去，但是也不想虧太多，所以才開口要8萬元轉(zhuǎn)讓費。

　　那么，前任店主又憑什么要6.5萬元的轉(zhuǎn)讓費呢？董老板表示，這就是基于對這間店鋪所處位置、客流量以及目標市場的預(yù)估了。他原本是想長期經(jīng)營的，為了獲得這些資源，他愿意一次性付出這筆轉(zhuǎn)讓費。

　　事實的確如此。在當(dāng)前，我國法律中還沒有針對門面轉(zhuǎn)讓費的明確規(guī)定，所以只能按照雙方當(dāng)事人“你情我愿”的約定來辦事。近幾年來，隨著我國城市居民消費能力的提升，商鋪行情逐年升溫，承包商鋪繳納轉(zhuǎn)讓費變得習(xí)以為常。租一間店面做生意，首先支付的不是房租，而是先給上一任經(jīng)營者交一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費，這已經(jīng)成為了公開的“潛規(guī)則”。

　　門面轉(zhuǎn)讓費本身與租賃合同沒有任何聯(lián)系，與轉(zhuǎn)租合同也是相對獨立的，再加上沒有相關(guān)的規(guī)定，所以是一個完全自主的產(chǎn)物，只能靠人們自己的判斷以及議價能力來定價。

　　在前些年，門面的轉(zhuǎn)讓費是一筆筆算出來的，如裝修花了多少錢、設(shè)備值多少錢、日?？驮炊嗌俚?。可是隨著商鋪行情見漲，門面轉(zhuǎn)讓費也望風(fēng)而漲，漸漸脫離了店內(nèi)實物的范疇，被越炒越高。

　　那么問題就來了。因為轉(zhuǎn)讓費往往數(shù)額比較高，而且是一次性支付，并且與租賃行為本身并無關(guān)系，而且基于的是對“未來”之事的預(yù)期和判斷，就難免出現(xiàn)各種問題。

　　比如，前任店主往往會告知下家，現(xiàn)在交付的轉(zhuǎn)讓費并不是白出的，以后不做了，轉(zhuǎn)出去時一樣可以收回來。聽上去并沒有問題，但下家必須要考慮到有可能出現(xiàn)的拆遷、改造等動作。即使不考慮這些意外情況，合同到期之時，房東也完全可以收回門面，那么轉(zhuǎn)讓費就無從而得回了。反之，更可能的是，如果到時還想續(xù)租，只怕還得再向房東交納一筆錢，相當(dāng)再一次付出一筆“轉(zhuǎn)讓費”。

　　這樣的報道屢見不鮮。租賃商鋪，除了第一個租賃者外，后來的租戶大都支付了不同數(shù)額的轉(zhuǎn)讓費，且數(shù)值呈現(xiàn)逐年上升趨勢。雖然多數(shù)承接者對轉(zhuǎn)讓費“步步高升”感到不能理解，但也都默認了這項事宜。高額的轉(zhuǎn)讓費還讓不少投機者眼饞不已，催生了很多商鋪二房東、炒租者。他們不做生意，專找開發(fā)商拿商鋪，然后以二房東名義把房屋租出去，除了租金外，再額外賺取轉(zhuǎn)讓費。而一些旺鋪的業(yè)主往往都只和承租者簽訂一年期的合同，為的不僅僅是一年之后可以在一定幅度上漲房租，更有機會再次收一筆“轉(zhuǎn)讓費”。

　　因此，承租者一定要在進行轉(zhuǎn)讓行為之前進行風(fēng)險評估，事先了解清楚該地段的政策。在操作過程中，更要將所有考慮到的情況都一五一十地與房主、店主商討清楚，并且白紙黑字地反映到合同當(dāng)中。唯此，才能最大限度地預(yù)防轉(zhuǎn)讓費“打水漂”的風(fēng)險，減少經(jīng)濟損失。