關(guān)于對近期房地產(chǎn)市場誤讀釋疑

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　　作為過去十年中國最賺錢的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)時刻出于輿論的風(fēng)口浪尖，其中部分真相難免遭到市場和媒體的擴(kuò)大和扭曲，我們此次特地發(fā)布報告對近期主要市場誤讀進(jìn)行釋疑，也希望理性投資者在非理性的波動中博得“聰明錢”。

　　但另一方面，我們也需要客觀地指出，地產(chǎn)板塊近期唯一的利空因素確實(shí)存在，即在于“營改增”靴子的落地，但我們認(rèn)為隨著市場對該信息的充分消化后，地產(chǎn)板塊有望重新進(jìn)入向上的軌道。長期來看，“營改增”不應(yīng)以加稅為方向，也不應(yīng)毀損行業(yè)利潤，最終實(shí)現(xiàn)的方案對地產(chǎn)行業(yè)的沖擊將變得較小。

　　我們認(rèn)為行業(yè)當(dāng)前正處于難得的疊加周期中：資金利率向下、成交回暖、政策持續(xù)寬松，此次上市公司涉房再融資的解禁也再次證明了管理層調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變以及地產(chǎn)行業(yè)在“穩(wěn)增長”架構(gòu)的不可替代性，在消化個別負(fù)面情緒后，地產(chǎn)股向上大邏輯清晰，維持行業(yè)“買入”評級。

　　誤讀一：1月環(huán)比下跌，市場重新下行？

　　釋疑：屬正?；卣{(diào)，勿片面解讀

　　部分媒體公布上海上周(2015年1月5日至1月11日)樓市成交數(shù)據(jù)：上周上海商品房成交24.7萬平，環(huán)比跌54.45%；商品住宅成交16.3萬平，環(huán)比跌49.55%。僅憑環(huán)比的周度數(shù)據(jù)就判斷上海樓市出現(xiàn)下行風(fēng)險，我們認(rèn)為部分媒體和業(yè)內(nèi)人士對數(shù)據(jù)存在片面解讀的嫌疑。

　　首先，一個月中周度環(huán)比下跌是正常現(xiàn)象，我們統(tǒng)計的上海14年1月四周的住宅成交環(huán)比依次為-14.11%、-6.08%、-5.77%、0.65%，呈現(xiàn)觸底反彈態(tài)勢。第二，環(huán)比的前一周基數(shù)(2014年12月29日至2015年1月4日)是一個特殊的成交時點(diǎn)，兼具年末的成交高峰和元旦假期導(dǎo)致的成交低點(diǎn)，使得該周的可比性不高。第三，部分媒體統(tǒng)計口徑不包含保障房，若考慮保障房影響，上海上周商品住宅成交面積環(huán)比降25.25%，同比增長18.67%，商品房環(huán)比降37.48%，同比增長15.09%。

　　考慮一個完整的半月成交，截至1月15日，上海1月商品住宅成交環(huán)比下降15.73%，同比增10.82%。相較14年的低迷，15年1月上旬改善顯示上海樓市持續(xù)向好。再次強(qiáng)調(diào)一周的下跌只是高點(diǎn)之后的正?；卣{(diào)，并未意味著樓市風(fēng)險增加。

　　從供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)看，上海住宅市場并不存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問題。14年上半年100平以下剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比偏低，9月份逐步回升，穩(wěn)定在40%左右。而100平以下剛需產(chǎn)品成交占比從二季度開始就在35%-40%區(qū)間徘徊，這說明主流需求能夠得到市場識別并逐步滿足。

　　根據(jù)我們跟蹤，在930認(rèn)貸不認(rèn)房、降息等一系列政策刺激下，樓市尤其是一線城市自去年9月觸底反彈，量價齊升，住宅庫存也自去年10月份進(jìn)入去化下行通道。截至1月15日，一線城市1月住宅成交面積175.8萬平，環(huán)比降17.8%，同比升18.9%。我們再次強(qiáng)調(diào)環(huán)比下調(diào)是為筑底回升創(chuàng)造條件，同比上升已經(jīng)預(yù)示基本面向好態(tài)勢。隨著行業(yè)流動性繼續(xù)呈現(xiàn)寬松格局，疊加主流城市供貨量的恢復(fù)，我們堅定看好一線城市和二線省會城市的后續(xù)表現(xiàn)，尤其在春節(jié)后，市場成交逐步恢復(fù)將是大概率事件。

　　土地市場層面，過去的一周上海等一線城市土地市場相對平淡，但北京區(qū)域異?；鸨?，華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億競得北京豐臺鄉(xiāng)地塊，刷新北京總價地王紀(jì)錄。14年上海董家渡、北京華嘉胡同等地王成交再次體現(xiàn)一線城市資源稀缺，背后實(shí)際是市場對主流城市的認(rèn)可和資源的激烈競奪。上海作為全國的經(jīng)濟(jì)、金融中心，疊加自貿(mào)區(qū)的政策優(yōu)勢和市場回暖的背景，其土地市場后續(xù)將有不錯的表現(xiàn)。

　　誤讀二：房地產(chǎn)稅2016年立法？

　　釋疑：制度立法缺一不可，2018年前難成行

　　近日媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產(chǎn)稅力爭明年實(shí)施，這也意味著最快到2016年房地產(chǎn)稅將開始正式推進(jìn)，這個信息再次引起市場對于房產(chǎn)稅的討論。關(guān)于房地產(chǎn)稅我們已經(jīng)發(fā)布了《長效機(jī)制又一環(huán)》、《恐慌止于理性》等多份報告釋疑，但對于市場次次的談稅色變實(shí)感無奈，在這里我們再次重申我們的觀點(diǎn)，希望在市場中能聽到更多理性的判斷。

　　房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅區(qū)別在于？房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從2011年上海重慶出臺房產(chǎn)稅的效果來看，實(shí)質(zhì)效果差強(qiáng)人意，首先在于征稅效果微不足道，地方政府在推進(jìn)動力上不足，其次由于個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的推進(jìn)緩慢，導(dǎo)致技術(shù)體系和既得利益阻力等多方面阻力較大，房產(chǎn)稅全國擴(kuò)圍的可實(shí)施性已經(jīng)基本不存在，因此在新管理層的框架下，房地產(chǎn)稅概念應(yīng)運(yùn)而生。

　　房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅等等，是一種綜合性稅種。而房地產(chǎn)稅的推進(jìn)必須達(dá)成以下2個條件：不動產(chǎn)登記制度推進(jìn)(技術(shù)體系)、房地產(chǎn)稅立法(法律體系)，最終用房地產(chǎn)稅逐步代替房產(chǎn)稅，因此在觀察房地產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)推進(jìn)來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅立法這兩項是核心基礎(chǔ)。

　　不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展？關(guān)于不動產(chǎn)登記制度，我們已經(jīng)在14年3月份作過明確解釋，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立步驟已經(jīng)基本明確：在2014年6月上報不動產(chǎn)登記局人員和《不動產(chǎn)登記條例》、年內(nèi)完成登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺四統(tǒng)一、2015年左右完善全國信息聯(lián)網(wǎng)程序、2018年左右完成紙質(zhì)(電子)不動產(chǎn)登記薄。其中最后一個步驟是《不動產(chǎn)登記條例》的核心，由于整體登記工作量巨大，預(yù)計在2018年前難以完成。而關(guān)于房地產(chǎn)稅立法，據(jù)我們了解，房地產(chǎn)稅法尚處于推進(jìn)階段，相關(guān)草案最快在2016年或者2017年才能進(jìn)入人大立法程序。

　　綜合兩者的推進(jìn)進(jìn)展，預(yù)計二者最快在2018年才能看到實(shí)質(zhì)性結(jié)果，考慮到推進(jìn)難度以及利益博弈，我們預(yù)計延后的概率較大(暫行條例就延遲了1個季度)，總體房地產(chǎn)稅在2020年左右實(shí)施的可能較大，因此市場對于2016年房地產(chǎn)稅出臺的擔(dān)憂毫無必要，再次重申房地產(chǎn)稅至少在中期之內(nèi)不應(yīng)再成為干擾市場的噪音。

　　誤讀三：多家深圳房企房源遭到鎖定？

　　釋疑：大多屬于烏龍，可關(guān)注行業(yè)并購機(jī)遇

　　2014年11月底開始，佳兆業(yè)在深圳多個項目2000多套房源陸續(xù)被管理部門鎖定，并且至今未公布鎖定原因。此后佳兆業(yè)事件影響持續(xù)發(fā)酵，媒體又曝出榮超地產(chǎn)、花樣年、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等多個房企有房源被“管理局鎖定”。據(jù)統(tǒng)計，按照預(yù)售證2011年1月1日以后開始統(tǒng)計，被管理局鎖定的開發(fā)商數(shù)量超10家，粗略統(tǒng)計涉及鎖定房源超過16800套。

　　出于對現(xiàn)金流的擔(dān)憂，房源鎖定事件傳導(dǎo)至資本市場，相關(guān)企業(yè)的股價波動也再次體現(xiàn)了投資者的不理性，我們在這里認(rèn)為有必要對房源鎖定進(jìn)行必要的解釋：1、深圳房源鎖定并不僅僅是房企管理層面出現(xiàn)違規(guī)，還可能和相關(guān)房源日常變更、登記等有關(guān)，這點(diǎn)也在此后相關(guān)上市房企的澄清公告中得到證實(shí)。2、暫停銷售并不等于終止銷售，即使部分房源存在違規(guī)行為，只要及時糾正，就可以在管理局申請解鎖，這與管理層出現(xiàn)巨大變動所帶來的房源鎖定影響存在本質(zhì)區(qū)別！

　　但值得一提的是，此次深圳房源鎖定烏龍以及17家深圳房企預(yù)警傳聞之所以會產(chǎn)生這么大的影響，背后也反映了市場對于部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層的擔(dān)憂。我們早在2014年10月就明確提醒部分深圳房企的治理問題，尤其部分開發(fā)商在快速發(fā)展中存在“原罪”，在此次管理層反腐浪潮下，我們認(rèn)為佳兆業(yè)黑天鵝事件的出現(xiàn)不會是個例，但也不應(yīng)該過度解讀，市場更應(yīng)該關(guān)注這波動蕩之下的并購機(jī)遇，尤其在上市房企再融資全面解禁后，充裕杠桿下將面臨更好的掘金機(jī)遇！