房地產(chǎn)估價師：商品房買賣合同（一）

　　商品房買賣合同（掌握）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。

　?。?）商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1）當(dāng)事人名稱和姓名、住所；2）商品房基本情況；3）商品房的銷售方式；4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾；7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11）解決爭議的辦法；12）違約責(zé)任；13）雙方約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

　　（2）計價方式

　　商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　?。?）誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

　　2）面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

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