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房地產(chǎn)估價師:商品房買賣合同(一)
商品房買賣合同(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。
?。?)商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:1)當(dāng)事人名稱和姓名、住所;2)商品房基本情況;3)商品房的銷售方式;4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5)交付使用條件及日期;6)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾;7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9)面積差異的處理方式;10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;11)解決爭議的辦法;12)違約責(zé)任;13)雙方約定的其他事項。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
(2)計價方式
商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定,房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記,但按套、&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
?。?)誤差的處理方式
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式,面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比,公式為:
面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
合同未作約定的,按以下原則處理:
1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;
2)面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權(quán)退房。
買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。
買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
按建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
注:要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。
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