2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（3）

　　二、收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。

　　1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。

　　在實(shí)際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。

　　收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。

　　2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。

　　3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。

　　4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

　　6、估算運(yùn)營費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。

　　運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入

　　7、凈收益的求?。?/p>

　　①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi)

　　租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入

　　在實(shí)際求取時，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。

　?、谥苯咏?jīng)營型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。

　?、圩杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出。

　?、芑旌闲??？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。

　　估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。

　　利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。

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