細(xì)化“國五條”對市場調(diào)控的政策措施

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        限購

        業(yè)內(nèi)人士分析,針對近期市場預(yù)期的變化,通知關(guān)于限購、限貸等要求,體現(xiàn)出從嚴(yán)從緊的特點(diǎn)。其中“其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的,省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施”,意味著限購范圍有擴(kuò)大的可能。

        “國五條”細(xì)則第二條明確規(guī)定:限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。這一點(diǎn)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響是很大的。從山東來看,受影響最大的是青島,其次是濟(jì)南。

        濟(jì)南2011年的限購細(xì)則規(guī)定,限購政策的范圍限于市區(qū)范圍,包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和高新區(qū)。按照細(xì)則要求,濟(jì)南的商河、濟(jì)陽、平陰、章丘等縣市區(qū)很有可能加入到限購范圍。政策具體如何執(zhí)行還有待濟(jì)南建設(shè)主管部門的說法。從濟(jì)南目前區(qū)縣購房情況來看,濟(jì)南本地或是外地投資性購房占有一定比例,政策一旦落實(shí),對投資需求的打擊是立竿見影的。

        此次政策對青島的影響更為明顯。目前情況來看,青島僅市中心限購,市區(qū)郊區(qū)往往不限購。而青島的膠南等區(qū)縣的海景房吸引了東北、內(nèi)蒙古、山東西部等外省市投資客的需求,這部分比例占到了20%—30%,新政一旦實(shí)施,對穩(wěn)定房價及市場作用還是會很明顯的。

        信貸

        “二套房首付款和貸款利率雙升”　對抑制房價作用明顯“國五條”細(xì)則要求,對房價上漲過快的城市,人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求,進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

        按照目前的信貸政策,絕大多數(shù)城市實(shí)行的是二套房首付6成、利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上漲10%的政策。新政實(shí)施對抑制房價過快上漲能起到很明顯的作用。從二套房需求來看,新政可以抑制過快的改善性需求及投資性需求,對房價控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也有積極作用。濟(jì)南部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)收緊房貸的趨勢,因此不排除未來濟(jì)南二套房提高首付和利率。

        貸款

        “中小套型占項(xiàng)目70%以上,優(yōu)先支持貸款”　支持剛需和中小戶型“國五條”細(xì)則第三條規(guī)定,增加普通商品房及用地供應(yīng)。其中,對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。國家在打擊投資性需求的同時,對首套房剛需購房者來說是支持的。國家鼓勵中小戶型住宅開發(fā),而且有政策上的傾斜,以保障剛需客戶的需求。這也是未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的一個方向。

        稅收

        “售房所得稅按20%計征”　增加投資成本,打擊投機(jī)者“國五條”細(xì)則規(guī)定,對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

        稅收的調(diào)節(jié)作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴(yán)格按照個人所得的20%征收,這將會增大交易成本,對二手房市場將會產(chǎn)生明顯影響。

        濟(jì)南市地稅局12366納稅服務(wù)熱線工作人員介紹,按照目前的房產(chǎn)交易個人所得稅征收規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓住房,能提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證的,按交易所得的20%稅率征稅；未提供的,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征稅,稅率一般為交易額的1%。

        在此之前,為了少繳個稅,許多人能提供原發(fā)票也不提供,只能按照交易額的1%征稅?，F(xiàn)在新政明確規(guī)定按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征,這將大大增加房產(chǎn)投資的成本,對房產(chǎn)投機(jī)者打擊較大,進(jìn)而對穩(wěn)定房價起到積極作用。