二手房價或在明年上半年創(chuàng)出新高

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　　從2006年就開始在望京開始從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的北京麥田房產(chǎn)北望區(qū)區(qū)域經(jīng)理孫鐵談起近兩年的二手房市場的變化，可謂深有感觸。他表示，“2011年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控就出臺了。

        政策一出，馬上就感受到二手房市場交易量急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)時除學(xué)區(qū)房交易量和均價降幅較小外，其他產(chǎn)品都有不同幅度的下降。”現(xiàn)在看來，2011年底到2012年初是限購后這一波市場波動的底部。當(dāng)市場跌到谷底時，二手房房價讓當(dāng)時的業(yè)主和買房人都有不小的變化：不少業(yè)主都轉(zhuǎn)售為租，或者干脆不售，而買房人的觀望情緒也越發(fā)濃重起來。

　　但到了2012年初，在央行降低存款準(zhǔn)備金，尤其降低利息后，這一波房價上漲行情便開始啟動了。到今年七、八月份，二手房成交量創(chuàng)出了今年的高峰。時到年底，二手房市場又掀起一波小高潮的同時，無論是成交量還是成交價格都接近歷史高點(diǎn)。

　　根據(jù)北京麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，望京商圈2012年下半年開始一直保持著較高的成交量，尤其是最近的11月，成交量、價持續(xù)上漲，成交均價約3.3萬每平方米。

        北京麥田房產(chǎn)北望區(qū)區(qū)域經(jīng)理孫鐵表示，望京目前的二手房價已經(jīng)接近限購前的歷史高點(diǎn)，有一些熱點(diǎn)小區(qū)的二手房價已經(jīng)創(chuàng)出了歷史新高。以望京大西洋新城二手房價為例，年初的谷底時價格在三萬以下，目前的價格在四萬左右。不僅大幅上漲了30%多，而且還創(chuàng)出了該小區(qū)房價的新高。

　　但孫鐵認(rèn)為，目前的成交量和熱度跟2009年時最高點(diǎn)時有所不同。由于現(xiàn)在的買房人和業(yè)主大部分都經(jīng)歷過當(dāng)年“瘋狂”的市場，現(xiàn)在則顯得冷靜很多。但不論是買房人還是業(yè)主，目前都呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)：目前的看房的客戶購房誠意度非常高，反而是業(yè)主略顯不穩(wěn)定，大致是由于11月的報(bào)價和成交價都有較大漲幅，所以對后市預(yù)期較高。按照目前的走勢，不久的將來望京會有更多小區(qū)二手房價創(chuàng)出新高。

　　二手房價向歷史高點(diǎn)發(fā)起沖擊的不僅是望京區(qū)域，北京麥田房產(chǎn)亞奧西區(qū)區(qū)域總監(jiān)楊融林也表示，目前的市場回暖與限購前火熱有著本質(zhì)的區(qū)別：目前購房者大部分是剛性需求和改善型需求。而限購前投資客明顯較多，最高達(dá)3.5萬每平方米。限購后亞奧區(qū)域均價最低點(diǎn)時約為2.8萬每平方米，而目前該區(qū)域內(nèi)均價也接近了歷史最高點(diǎn)。

　　限購接近兩年，北京二手房市場可謂跌宕起伏。回憶調(diào)控以來的北京二手房市場，北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松表示，目前行業(yè)已日臻規(guī)范，購房者愈見理性。對于今后二手房的價格走勢，他表示，由于二手房市場自身的特點(diǎn)，即個人交易市場相對較直接，不像開發(fā)商存在銷售策略問題，所以市場供需關(guān)系反應(yīng)會更直觀、明確。

        只有當(dāng)符合市場價格的供應(yīng)量，也就是可售房源量與交易量之間的平衡被打破時，房價才會出現(xiàn)波動。從目前的交易量以及待售房源來看，在政策不變的情況下，二手房的價格將伴隨著交易量的升高而升高。