2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題及答案

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

　　1．下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ 　）。
　　A．購買房地產(chǎn)公司股票
　　B．購買土地使用權(quán)
　　C．購買新建商品住房
　　D．購買存量商品住房

　　2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ?。?br />　　A．在建工程
　　B．車站
　　C．購物中心
　　D．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　3．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ 　）。
　　A．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
　　B．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
　　C．或然損失風(fēng)險(xiǎn)
　　D．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　4.投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（ 　）。
　　A．提高投資收益　　
　　B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
　　C．降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)　　
　　D．使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)

　　5.2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m２,商品住房3750萬㎡，，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時(shí)為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ?。?。
　　A．9％　　
　　B．12％　　
　　C．15％　　
　　D．20％

　　6.政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ ?。?br />　　A．產(chǎn)品質(zhì)量　　
　　B．產(chǎn)品性價(jià)比
　　C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)　　
　　D．產(chǎn)品檔次

　　7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．自然周期與投資周期同步變化
　　B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
　　C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
　　D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

　　8．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（ ?。?br />　　A．挑戰(zhàn)定價(jià)法
　　B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
　　C．目標(biāo)定價(jià)法
　　D．隨行就市定價(jià)法

　　9．某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于（ ?。顟B(tài)。
　　A．均衡
　　B．周期性失衡
　　C．結(jié)構(gòu)性失衡
　　D．區(qū)域性失衡

　　10．某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％ 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（ 　）萬㎡。
　　A．1260
　　B．1380
　　C．1440
　　D．2100

　　11．下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（ ?。?br />　　A．學(xué)習(xí)
　　B．經(jīng)濟(jì)狀況
　　C．對(duì)渠道的信賴度
　　D．購買動(dòng)機(jī)

　　12．某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（ ?。?。
　　A．避強(qiáng)定位方式
　　B．產(chǎn)品差別化方式
　　C．對(duì)抗性定位方式
　　D．重新定位方式

　　13．房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著"買漲不買跌"現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（ ?。?。
　　A．消費(fèi)者的感覺
　　B．消費(fèi)者的生活方式
　　C．消費(fèi)者的習(xí)慣
　　D．消費(fèi)者的信念

　　14．下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額
　　B．終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額
　　C．資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
　　D．不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值

　　15．某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款的實(shí)際年利率為（ ?。?br />　　A．7.5﹪　　　
　　B．7.56﹪　　
　　C．7.71﹪　　
　　D．7.76﹪　

　　16．某家庭于2005年購買住房時(shí)申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2／28”，第一年和第二年的年利率為7.5﹪　，兩年后的年利率調(diào)整為8.5﹪，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為（ ?。┟涝?br />　　A．1250　　
　　B．1398　　　
　　C．1416　　
　　D．1562

　　17．下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
　　A．基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率
　　B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率
　　C．常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的．
　　D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

　　18．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10﹪，內(nèi)部收益率為16﹪，實(shí)際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ?。?。
　　A．1.82﹪　　
　　B．2.33﹪　　
　　C．3.57﹪　　
　　D．5.45﹪　

　　19．對(duì)于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（ 　）。
　　A．Pb<Pb＇
　　B．Pb≤Pb＇
　　C．Pb=Pb＇
　　D．Pb>Pb＇

　　20．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（ ?。?br />　　A．10.42﹪　　　
　　B．11.57﹪　　　
　　C．31.25﹪　　
　　D．34.72﹪　

　　21．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元／㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ ?。┰O．
　　A．2350.00　
　　B．2937.50　　
　　C．3250.00　　　
　　D．4062.50

　　22．對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（ 　）。
　　A．地價(jià)　
　　B．建造成本　
　　C．貸款利率　
　　D．資本化率

　　23．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值　期望值為（ ?。┤f元．
　　A．2677.5　　
　　B．3680.60　　
　　C．4003.50　　
　　D．5356.80

　　24．房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（ 　）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用．
　　A．黃線
　　B．紫線　　
　　C．藍(lán)線　　
　　D．紅線

　　25．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ ?。?。
　　A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入
　　B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金
　　C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金
　　D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

　　26．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值　為（ 　）萬元．
　　A．39.51　　
　　B．49.39　　
　　C．49.96　　
　　D．62.45

　　27．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（ ?。?。
　　A．凈現(xiàn)值法　
　　B．差額內(nèi)部收益率法　　
　　C．費(fèi)用現(xiàn)值法　
　　D．內(nèi)部收益率法

　　28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
　　A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行
　　B．不能用于償還土地購置貸款
　　C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)
　　D．還款資金來源通常是銷售收入

　　29．下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（ ?。?。
　　A．發(fā)行公司債券
　　B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金
　　C．發(fā)行股票
　　D．商業(yè)銀行貸款

　　30．新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（ 　）。
　　A．政府政策性資金
　　B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金
　　C．個(gè)人入股的資金
　　D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

　　31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ?。?。
　　A．債務(wù)融資成本分析
　　B．資金占用費(fèi)分析
　　C．資本金與債務(wù)資金的比例分析
　　D．擔(dān)保費(fèi)分析

　　32．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ?。?br />　　A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金
　　B．基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平
　　C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金
　　D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟

　　33．寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（ 　）。
　　A．全租金方式
　　B．毛租金方式
　　C．凈租金方式
　　D．基本租金方式

　　34．不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（ 　）。
　　A．抵押貸款利息
　　B．公共設(shè)施維修費(fèi)
　　C．房產(chǎn)稅
　　D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

　　35．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（ ?。?br />　　A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費(fèi)用
　　B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
　　C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅
　　D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

　　1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流
　　B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式
　　C．適合于長期投資
　　D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易
　　E．位置對(duì)其有著特殊的重要性

　　2．“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（ 　）。
　　A．按地域范圍細(xì)分
　　B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分
　　C．按增量存量細(xì)分
　　D．按交易形式細(xì)分
　　E．按目標(biāo)市場細(xì)分

　　3．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ ?。?。
　　A．土地
　　B．勞動(dòng)力
　　C．資本
　　D．經(jīng)驗(yàn)
　　E．環(huán)境

　　4．制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到（ ?。?。
　　A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本
　　B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施
　　C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率
　　D．市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系
　　E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正

　　5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的主要工作包括（ ?。?。
　　A．預(yù)測開發(fā)成本
　　B．選定目標(biāo)市場
　　C．確定消費(fèi)群體
　　D．明確項(xiàng)目檔次
　　E．設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)

　　6．可貸資金利率理論認(rèn)為（ ?。?br />　　A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成
　　B．可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成
　　C．利率是由貨幣的供給與需求決定的
　　D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　7．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（ ?。?br />　　A．銷售稅費(fèi)
　　B．租金收益
　　C．物業(yè)增值
　　D．股權(quán)增值
　　E．抵押貸款規(guī)模

　　8．下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例
　　B．反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度
　　C．資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)
　　D．屬于長期償債能力指標(biāo)
　　E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

　　9．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ 　）。
　　A．開發(fā)期和租售期
　　B．權(quán)益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運(yùn)營費(fèi)用

　　10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)
　　B．可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低
　　C．掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)
　　D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)
　　E．可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

　　11．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有（ ?。?。
　　A．國家經(jīng)濟(jì)政策
　　B．地理環(huán)境
　　C．國外市場情況
　　D．市場需求與供給情況
　　E．項(xiàng)目投資估算

　　12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ?。?。
　　A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資
　　B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)
　　C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金
　　D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹
　　E．一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理

　　13．個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有（ ?。?。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場疲軟
　　C．項(xiàng)目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預(yù)售

　　14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ 　）。
　　A．可出租面積
　　B．基礎(chǔ)租金
　　C．室內(nèi)裝修
　　D．客戶類型
　　E．出租單元面積規(guī)劃

　　15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ 　）。
　　A．核心區(qū)域
　　B．影響區(qū)域
　　C．主要區(qū)域
　　D．次要區(qū)域
　　E．邊界區(qū)域

　　三、判斷題（共15題，每題分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）
　　1．房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ?。?br />　　2．某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。（ ?。?br />　　3．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（ 　）
　　4．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ?。?br />　　5．政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ?。?br />　　6．進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時(shí)通?？偸窍仁占诙仲Y料。（ ?。?br />　　7．某貸款年利率為5％，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為5．87％。（ ?。?br />　　8．一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（ ?。?br />　　9．流動(dòng)比率越低，說明營運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（ 　）
　　10．與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。（ ?。?br />　　11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ?。?br />　　12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。（ ?。?br />　　13．目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。（ ?。?br />　　14．我國城市土地收購儲(chǔ)備過程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（ ?。?br />　　15．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式。（ ?。?/p>

　　四、計(jì)算題（共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。請?jiān)诖痤}紙上作答）
　　1．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬元、2400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現(xiàn)率為10％。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。
　　請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。  （8分）
　　2．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營的部分為4 500㎡，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)略為330元／間·天。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42％。建成后即可開始經(jīng)營，計(jì)劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬元。
　　住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6 500元碲，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。
　　該方案的總投資為8 000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）
　　該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。
　?。?）完成下列現(xiàn)金流量表；
　　（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；
　?。?）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

現(xiàn)金流量表（單位：萬元）

年末　0　1　2　3　4～6　7～22　23　現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　　　　　銷售收入與經(jīng)營收入　　　　　　　　　　　　　　　轉(zhuǎn)售凈收益　　　　　　　　　　　　　　　現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　　　　　全都投資　　　　　　　　　　　　　　　自有資金　　　　　　　　　　　　　　　銷售稅費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　　運(yùn)營費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　還本付息　　　　　　　　　　　　　　　全部投資掙現(xiàn)金流量　　　　　　　　　　　　　　　自有資金掙現(xiàn)金流量　　　　　　　　　　　　　　　

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