2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案

2007年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　?。ㄒ唬├钅秤幸惶幏慨a(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。

　　請(qǐng)問(wèn)：
　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　（二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　請(qǐng)問(wèn)：
　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?（說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分）

　?。ㄈ?003年8月甲公司購(gòu)買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

　　請(qǐng)問(wèn)：
　　1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。
　　2.說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分）

　?。ㄒ唬┠彻居幸讳摻罨炷两Y(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

　　1.若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是（ ）。
　　A、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值
　　B、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
　　C、作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
　　D、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低

　　2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計(jì)算建筑物的折舊。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5％，則收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）
　　A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值
　　B、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值
　　C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。
　　D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

　?。ǘ┠呈型恋毓芾聿块T掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：

開發(fā)期　 開發(fā)面積　 開工時(shí)間　 完成時(shí)間　 開始銷售時(shí)間　 第一期　 20萬(wàn)m2　 第1年6月　 第3年6月　 第3年1月　 第二期　 15萬(wàn)m2　 第4年6月　 第5年6月　 第5年1月　 第三期　 15萬(wàn)m2　 第5年6月　 第6年6月　 第6年1月　

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5％的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是（ ）。
　　A、對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　C、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　D、對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（ ）。
　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格
　　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　C、各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D、各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7.在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用（ ）。
　　A、該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本
　　B、現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本
　　C、各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本
　　D、各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本

　　8.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（ ）。
　　A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)
　　B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅
　　C、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)
　　D、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)

　?。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106；土地報(bào)酬率為6％?！》浩哲浖?工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供

　　9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是（ ）。
　　A、[2000，2300]
　　B、[2030，2270]
　　C、[2060，2240]
　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價(jià)格是（ ）元/m2。
　　A、2136
　　B、2165
　　C、2179
　　D、2206

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

封面和目錄（略）

致委托人函

××市中級(jí)人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。

　　我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限　　自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽字）
2007年3月16日

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5.我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。

　　6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）
　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào)）、《國(guó)有土地使用證》[證號(hào)：××地×字（1999）第××號(hào)]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況

　　位置：坐落××市××路3號(hào)樓5層整層

　　城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)

　　環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔

　　公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備

　　商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍

　?。ǘ?shí)物狀況

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號(hào)：××區(qū)××街道163街坊1/6丘

　　四至：（略）

　　土地等級(jí)：1級(jí)

　　土地共用面積：3500m2

　　地勢(shì)：土地平整

　　其中土地分?jǐn)偯娣e：500m2

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等

　　層數(shù)：7層，無(wú)地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

　　設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等（略）

　　利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

　　（三）權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況　根據(jù)《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)：××地×字[1999，第××號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓。土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮。

　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況　估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)），抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：

　　他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行××支行

　　權(quán)利種類：期房抵押

　　建筑面積：9573m2；

　　權(quán)利價(jià)值：574.38萬(wàn)元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：×房地×他字（1999）第×××號(hào)

　　四、估價(jià)目的

　　為法院辦案提供價(jià)格參考。

　　五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義

　　采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。

　　十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2007年3月5日至2007年3月16日

　　十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象分析（略）

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。　泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程

　　市場(chǎng)法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況（交易日期）調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個(gè)別因素）→求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：

　　估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　（一）市場(chǎng)法

　　1.選取可比實(shí)例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表1），選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。

表1　　可比實(shí)例表

項(xiàng)目　 實(shí)例A　 實(shí)例B　 實(shí)例C　 坐落　 ××路14號(hào)樓4層　 ××路4號(hào)樓2層　 ××路6號(hào)樓3層　 用途　 辦公　 辦公　 辦公　 交易價(jià)格/（元/m2）　 12915　 11438　 12504　 價(jià)格類型　 成交價(jià)格　 成交價(jià)格　 成交價(jià)格　 交易日期　 2006年11月　 2006年9月　 2006年8月　 土地狀況　 出讓　 出讓　 出讓　

　　2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明見表2。

表2　　因素條件對(duì)比說(shuō)明表

比較因素　 估價(jià)對(duì)象　 實(shí)例A　 實(shí)例B　 實(shí)例C　 坐落　 ××路3號(hào)樓5層　 ××路14號(hào)樓4層　 ××路4號(hào)樓2層　 ××路6號(hào)樓3層　 交易情況　 整層轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格　 成交價(jià)格　 成交價(jià)格　 成交價(jià)格　 交易日期　 2007年3月5日　 2006年11月　 2006年9月　 2006年8月　 房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m2）　 　　 12915　 11438　 12504　 區(qū)
域
因
素　 商務(wù)氛圍　 較好　 較好　 較好　 較好　 公共配套　 較好　 較好　 較好　 較好　 公交便捷度　 較好　 較好　 較好　 較好　 基礎(chǔ)設(shè)施狀況　 較好　 較好　 較好　 較好　 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境　 較好　 較好　 較好　 較好　 主朝向　 南北向　 南北向　 南北向　 南北向　 個(gè)別因素　 建筑面積　 957.3m2　 1050m2　 930m2　 885m2　 容積率　 1.9　 2.1　 2.2　 2.0　 土地使用年限　 42年　 43年　 43.5年　 42.5年　 竣工年代成新度　 1999年12月1日
九成新　 2000年3月九成新　 2000年5月九成新　 2000年8月九成新　 建筑結(jié)構(gòu)　 混合　 混合　 混合　 混合　 配套設(shè)備　 一般、齊備　 一般、齊備　 一般、齊備　 一般、齊備　 停車位　 可滿足　 可滿足　 可滿足　 可滿足　 內(nèi)部裝飾　 普通　 高檔、部分豪華　 中高檔　 中高檔　 建筑外觀　 風(fēng)格新穎　 風(fēng)格一般　 風(fēng)格新穎　 風(fēng)格新穎　 戶型、布局　 合理、便于使用　 合理、便于使用　 合理、便于使用　 新型辦公平面布局　

　　3.修正調(diào)整過(guò)程　以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。（區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同）。

表3　　因素條件分值表

比較因素　 估價(jià)對(duì)象　 實(shí)例A　 實(shí)例B　 實(shí)例C　 坐落　 ××路3號(hào)樓5層　 ××路14號(hào)樓4層　 ××路4號(hào)樓2層　 ××路6號(hào)樓3層　 房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m2）　 　　 12915　 11438　 12504　 交易情況　 100　 100　 100　 100　 交易日期　 100　 99　 98　 99　 區(qū)
域
因
素　 小計(jì)　 100　 100　 100　 100　 商務(wù)氛圍　 　　 0　 0　 0　 公共配套　 　　 0　 0　 0　 公交便捷度　 　　 0　 0　 0　 基礎(chǔ)設(shè)施狀況　 　　 0　 0　 0　 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境　 　　 0　 0　 0　 主朝向　 　　 0　 0　 0　 個(gè)別因素　 小計(jì)　 100　 106　 104　 106　 建筑面積　 　　 -0.5　 0　 0.5　 容積率　 　　 -1.5　 -2　 -1　 土地使用年限　 　　 1.5 　 2　 1　 竣工年代成新度　 　　 0　 0　 0　 建筑結(jié)構(gòu)　 　　 0　 0　 0　 配套設(shè)備　 　　 0　 0　 0　 停車位　 　　 0　 0　 0　 內(nèi)部裝飾　 　　 7.5　 4　 4　 建筑外觀　 　　 -1　 0　 0　 戶型、布局　 　　 0　 0　 1.5　

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。

表4　　可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表

項(xiàng)目　 實(shí)例A　 實(shí)例B　 實(shí)例C　 可比實(shí)例價(jià)格/（元/m2）　 12915　 11438　 12504　 交易情況修正　 100/100　 100/100　 100/100　 交易日期調(diào)整　 99/100　 98/100　 99/100　 區(qū)域因素調(diào)整　 100/100　 100/100　 100/100　 個(gè)別因素調(diào)整　 100/106　 100/104　 100/106　 比準(zhǔn)價(jià)格/（元/m2）　 12062　 10778　 11678　

　　4.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果　3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：
　?。?2062+10778+11678）/3=11506元/m2

　　（二）收益法測(cè)算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。　泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供

　　根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計(jì)算公式如下：

　　式中：
　　V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格；
　　A一一房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益；
　　Y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率；
　　n一一房地產(chǎn)的收益期限；
　　g一一凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/（m2·天），根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元／（m2·天）。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10％。

　　3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×（1-置及租金損失率）

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20％。

現(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）

　　5.報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6％。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無(wú)續(xù)期。

　　7.租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2.5％。

　　8.收益價(jià)格的確定。

　　表5 收益法計(jì)算過(guò)程　　 （每平方米）
　　
租金收入/[元/（m2·天）]　 2　 年計(jì)算天數(shù)/天　 365　 空置及租金損失率　 10%　 第1年有效毛收入/元　 657　 租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率　 20%　 減租賃運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用　 131　 第1年凈收益/元　 526　 土地剩余使用年限/年　 42　 報(bào)酬率　 6%　 租金收入年增長(zhǎng)率　 2.5%　 收益價(jià)格/（元/m2）　 11360　

　　運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。

　　（三）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定

　　采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=（11506+11360）/2=11433元/m2　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元
　　取整為1094萬(wàn)元。
　　單價(jià)為11433元/m2

　　六、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。

附 件

　　1.《委托司法鑒定函》（復(fù)印件）
　　2.《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
　　3.《國(guó)有土地使用證》（復(fù)印件）
　　4.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖
　　5.估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片
　　6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）
　　7.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）
　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書（復(fù)印件）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。

　　估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)）。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。　泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

　　2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％（與銷售同時(shí)發(fā)生），購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。

　　估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（萬(wàn)元）

　　二、測(cè)算報(bào)酬率Y

　　采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：

求取可比實(shí)例報(bào)酬率表

序號(hào)　 項(xiàng)目　 案例A　 案例B　 案例C　 案例D　 1　 租金[元/（m2·月）]　 150　 80　 82　 85　 2　 剩余收益年限n/年　 40　 46　 47　 46　 3　 房地產(chǎn)售價(jià)V/（元/m2）　 10000　 6900　 6500　 6700　 4　 報(bào)酬率　 9.994%　 7.909%　 8.092%　 8.005%　

　　注：上表計(jì)算結(jié)果無(wú)誤。

　　報(bào)酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％

　　取整報(bào)酬率為8.5％。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值

　　四、裝修改造費(fèi)用總額

　　裝修改造費(fèi)用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02萬(wàn)元

　　五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)

　　銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981.45×7％/（1+12％）=248.84萬(wàn)元

　　六、購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)

　　設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則

　　購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3％

　　七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=2650.50萬(wàn)元
　　單價(jià)=2650.50/6000=4417.49元/m2

參 考 答 案

　　一、問(wèn)答題
　　（一）答：
　　1.理由包括：
　?。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。
　?。?）二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。
　　（3）二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。
　　2.理由包括：
　?。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。
　?。?）拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。
　　（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。
　　（二）答：
　　1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明或證明。泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)信息
　　2.應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。
　?。ㄈ┐穑?BR>　　1.
　　（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。
　　（2）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小。
　　（3）承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。
　　2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。

　　二、單項(xiàng)選擇題
　?。ㄒ唬?.C；2.C；3.A；4.A；
　?。ǘ?.C；6.D；7.A；8.C；
　?。ㄈ?.D；10.D。

　　三、指錯(cuò)題
　　1．致委托人函中缺少估價(jià)目的。
　　2．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地勘察的估價(jià)人員姓名。
　　3．結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
　　4．結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。
　　5．結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒(méi)有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。
　　6．未考慮抵押情況對(duì)價(jià)值的影響。
　　7．他項(xiàng)權(quán)利日期不夠具體。
　　8．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清。
　　9．沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)方法選用理由。
　　10．市場(chǎng)比較法未說(shuō)明可比實(shí)例的交易情況是否正常。
　　11．市場(chǎng)比較法中缺少比較因素修正說(shuō)明。
　　12．市場(chǎng)比較法中交易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)誤。
　　13．收益法公式中對(duì)A的說(shuō)明錯(cuò)誤。
　　14．收益法中未說(shuō)明租金內(nèi)涵。
　　15．收益法中房地產(chǎn)報(bào)酬率的確定沒(méi)有具體的說(shuō)明。
　　16．收益法中租金年增長(zhǎng)率的確定無(wú)依據(jù)。
　　17．附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。
　　18．附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部照片。
　　19．附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明。

　　四、改錯(cuò)題
　　1.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87％
　　凈收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35萬(wàn)元
　　2.測(cè)算報(bào)酬率Y中，案例A與估價(jià)對(duì)象差異較大，應(yīng)剔除
　　報(bào)酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測(cè)算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年
　　裝修改造后的辦公樓價(jià)值=

　　或：
　　裝修改造后的辦公樓價(jià)值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)49]/(1+12%)=3841.92萬(wàn)元

　　4.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12％。
　　裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95萬(wàn)元

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