2015年房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題《理論與方法》（1）

　　1.第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)（　 ）低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過去的房地產(chǎn)。
　　A．市場(chǎng)價(jià)格
　　B．投資價(jià)格
　　C．使用價(jià)格
　　D．交換價(jià)格
　　答案：A
　　解析：投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。

　　2.政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購買價(jià)格，這也是一種（　 ）。
　　A.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估
　　B．投資價(jià)值評(píng)估
　　C．原始價(jià)值評(píng)估
　　D．賬面價(jià)值評(píng)估
　　答案：B
　　解析：就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，評(píng)估投資價(jià)值或提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。

　　3.（　 ）是隨著時(shí)間的推移而減少的。
　　A.原始價(jià)值
　　B.賬面價(jià)值
　　C.市場(chǎng)價(jià)值
　　D.投資價(jià)值
　　答案：B
　　解析：原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。

　　4.（　 ）是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
　　A.原始價(jià)格
　　B．理論價(jià)格
　　C．成交價(jià)格
　　D．市場(chǎng)價(jià)格
　　答案：D
　　解析：市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　5.樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為（　 ）。
　　A．樓面地價(jià)；土地總價(jià)÷總建筑面積
　　B．樓面地價(jià)：土地總價(jià)x總建筑面積
　　C．樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積
　　D.樓面地價(jià)：總建筑面積÷土地總價(jià)
　　答案：A

　　6．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（　 ）。（2009年試題）
　　A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
　　B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
　　C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
　　D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
　　答案：B

　　7．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（　 ）。（2009年試題）
　　A．7.90%
　　B．11.08%
　　C．11.83%
　　D．13.73%
　　答案：B
　　解析：該幢寫字樓的銷售利潤率=[1000×（1+10%）1.5+1200×（1+10%）1.5/2+3000×（2%+5.5%）]×10000／（3000×10000）=11.08%。

　　8．某成片荒地面積為1平方公里，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（　 ）萬元/m2。（2009年試題）
　　A．310.61
　　B．321.60
　　C．477.87
　　D．494.77
　　答案：C
　　解析：{30000+30000×[（1+7.2%）0.5-1]}÷（1000×1000×65%）=477.87（萬元/m2）。

　　9．某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/Km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（　 ）元/m2。（2008年試題）
　　A．50.02
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82
　　答案：A
　　解析：土地取得費(fèi)用=36×10000÷666.67=540（元/m2），土地開發(fā)費(fèi)用=150（元/m2），該土地的投資利息=（540+150）×[60%×（1+8%）0.5+40%×（1+8%）1.5]-（540+150）=50.02（元/m2）。

　　10．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（　 ）。（2008年試題）
　　A．81.00%
　　B．84.00%
　　C．84.17%
　　D．84.80%
　　答案：B
　　解析：d=D/C×100%=1440/（120×600）100%=2%，當(dāng)R≠0時(shí)，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。

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