2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺習(xí)題（20）

　　1．某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（ ?。┰?平方米。
　　A．2390
　　B．2410
　　C．2430
　　D．2450
　　答案：B
　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米。

　　2．在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率（ 　）。
　　A．等于報(bào)酬率
　　B．大于報(bào)酬率
　　C．小于報(bào)酬率
　　D．無(wú)法知道
　　答案：A
　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R．

　　3．購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（ ?。?．
　　A．6
　　B．6.9
　　C．8.8
　　D．9
　　答案：B
　　解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+（1-0.7）*0.09=6.9%．

　　4．與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（ ?。?。
　　A．利息率
　　B．折現(xiàn)率
　　C．內(nèi)部收益率
　　D．空置率
　　答案：D
　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

　　5．基本完好房的成新率為（ ?。?br />　　A．十、九成新
　　B．九、八成新
　　C．八、七成新
　　D．七、六成新
　　答案：D
　　解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：
　　1）完好房：十、九、八成；
　　2）基本完好房：七、六成；
　　3）一般損壞房：五、四成；
　　4）嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

　　6．某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ?。?。
　　A．4858
　　B．5200
　　C．2700
　　D．6264
　　答案：B
　　解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/（1+Y）t=216/8%*[1-1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2=5200萬(wàn)元。

　　7．某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ 　）萬(wàn)元。
　　A．100
　　B．42
　　C．63
　　D．77
　　答案：A
　　解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100萬(wàn)元。

　　8．預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．225．00
　　B．237．50
　　C．381．25
　　D．395．83
　　答案：C
　　解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。

　　9．收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ?。?。
　　A．最佳用途和最佳規(guī)模
　　B．最佳約度
　　C．最佳規(guī)模和最佳約度
　　D．最佳用途
　　答案：C
　　解析：它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　10．采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ?。?。
　　A．房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增
　　B．房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減
　　C．房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
　　D．房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
　　答案：A
　　解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

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