2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》總結(jié)：剩余技術(shù)

　　二、剩余技術(shù)

　　剩余技術(shù)（residual technique）是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個(gè)構(gòu)成部分的價(jià)值和各個(gè)構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的，價(jià)值的方法。此外，把求出的未知構(gòu)成部分的價(jià)值加上已知構(gòu)成部分的價(jià)值，還可以得到整體房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　VL＝AO－VB×RB/RL

　?。ㄒ唬┩恋厥Ｓ嗉夹g(shù)

　　土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物價(jià)值時(shí)，則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收、益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率予以資本化，即可求得土地的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。

　　（二）建筑物剩余技術(shù)

　　土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場(chǎng)法）能求得其中的土地價(jià)值時(shí)，則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率予以資本化，即可求得建筑物的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱為建筑物剩余技術(shù)。

　?。ㄈ┳杂匈Y金剩余技術(shù)

　　自有資金剩余技術(shù)是在已知房地產(chǎn)抵押貸款金額的情況下，求取自有資金權(quán)益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到稅前現(xiàn)金流量，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。

　　（四）抵押貸款剩余技術(shù)

　　抵押貸款剩余技術(shù)是在已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值。

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