2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》習(xí)題（8）

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。
　　1．業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
　　B．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
　　C．抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
　　D．選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
　　答案：A
　　提示：抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成耗損風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2．如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（ 　）。
　　A．該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益
　　B．按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益
　　C．該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益
　　D．根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況， 扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益
　　答案：D

　　3．若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（ ?。?。
　　A．應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
　　B．無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
　　C．在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
　　D．在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
　　答案：C

　　4．假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則（ ?。?。
　　A．3500萬元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值
　　B．3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值
　　C．3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
　　D．投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元
　　答案：D

　?。ǘ┠成唐纷≌^(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。
　　5．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（ ?。?br />　　A．道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化
　　B．綠地率發(fā)生變化
　　C．公共配套設(shè)施發(fā)生變化
　　D．土地形狀發(fā)生變化
　　答案：B

　　6．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（ ?。?。
　　A．噪聲和污染程度發(fā)生變化
　　B．土地形狀發(fā)生變化
　　C．人口密度發(fā)生變化
　　D．出行便捷程度發(fā)生變化
　　答案：D

　　7．房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路足（ 　）。
　　A．由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度
　　B．以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度
　　C．用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
　　D．用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度
　　答案：C

　?。ㄈ┠彻S有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
　　8．針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵??。?br />　　A．將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　B．將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
　　C．兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　D．視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
　　答案：B

　　9．委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B．只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C．可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D．可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　答案：A

　　10．對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（ ?。?br />　　A．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值
　　B．按出計(jì)土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C．用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D．用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投 資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　答案：B

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