房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題下載5

　　甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000㎡，售價(jià)3000元/㎡，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%.銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收人中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？為什么？

　　答案：

　　（1）甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤(rùn)分割。

　?。?）正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則：

　　甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬(wàn)元；

　　乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬(wàn)元。

　　王某于2006年3月10日在郊區(qū)發(fā)現(xiàn)一棟自己喜歡的別墅并立即購(gòu)買，購(gòu)買價(jià)格為220萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)為辦理過(guò)戶手續(xù)委托評(píng)估公司對(duì)該別墅進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為200萬(wàn)元。2006年10月1日，張某因資金緊張，欲將該別墅作為抵押物向銀行貸款，銀行同意張某貸款申請(qǐng)，但要求對(duì)該別墅的抵押價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。

　　問(wèn)：為什么原評(píng)估報(bào)告不可用？

　　答案：

　?。?）評(píng)估目的不同，估價(jià)報(bào)告只能為委托方在該目的下提供估價(jià)對(duì)象的價(jià)值依據(jù)；評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)可能發(fā)生變化，別墅的周圍景觀也可能發(fā)生變化。

　?。?）考慮到抵押對(duì)象為別墅，其價(jià)值量大。而需求市場(chǎng)相對(duì)較少，變現(xiàn)能力差，若貸款不能如期償還，銀行存在著很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押評(píng)估的價(jià)值可能和原報(bào)告的評(píng)估結(jié)果有很大差異，故需重新評(píng)估。

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