房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》練習(xí)題下載2

　　1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估有哪些特點(diǎn)？

　　3、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　5、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)，應(yīng)注意哪些方面？

　　6、估價(jià)報(bào)告寫作用詞上有哪些要求？

　　7、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線首先應(yīng)對哪些基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識？

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則，為什么？

　　9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式？價(jià)格評估有何特點(diǎn)？

　　10、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　11、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載哪些事項(xiàng)？

　　1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)，對預(yù)期會降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　?。?）分析市場的變現(xiàn)能力。

　?。?）考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識，可以說每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價(jià)格形成過程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此可以得出估價(jià)對象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①實(shí)物狀況分析；②區(qū)位狀況分析；③市場背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估計(jì)方法選用；⑥估價(jià)測算過程；⑦估價(jià)結(jié)果確定。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報(bào)酬率。

　?。?）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。

　　（3）裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、（1）用詞準(zhǔn)確。

　?。?）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　?。?）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。

　?。?）用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。

　?。?）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個方面特點(diǎn)：第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人即可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個參考價(jià)格，它帶有咨詢性，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境。

　　（2）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：⑴標(biāo)題；⑵委托人；⑶估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑷估價(jià)對象；⑸估價(jià)目的；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義；⑻估價(jià)依據(jù)；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法；⑾估價(jià)結(jié)果；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期；⒁估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

　　注：主觀題答案僅供參考

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