2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識》經(jīng)典習(xí)題2

　?。ㄋ模┠成唐纷≌^(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

　　1．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（　）

　　A．道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

　　B．綠地率發(fā)生變化

　　C．公共配套設(shè)施發(fā)生變化

　　D．土地形狀發(fā)生變化

　　2．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（　 ）

　　A．噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B．土地形狀發(fā)生變化

　　C．人口密度發(fā)生變化

　　D．出行便捷程度發(fā)生變化

　　3．房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（　 ）

　　A．由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

　　B．以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

　　C．用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

　　D．用路線法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1．業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價(jià)值。

　　1．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（　 ）

　　A．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

　　B．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

　　C．抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

　　D．選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

　　2．如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價(jià)值時(shí)（　 ）

　　A．該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

　　B．按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C．鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D．根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤．建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　3．若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（　 ）

　　A．應(yīng)對房屋建筑物．房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

　　B．無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

　　C．在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　D．在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　4．假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味3500萬元，則（　 ）

　　A．3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值

　　B．3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值

　　C．3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

　　D．投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元

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