2003年房地產開發(fā)經營與管理試題與答案

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

　　1、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（ ）。

　　A、位置固定性 B、不一致性 C、適應性 D、相互影響性

　　答案：D

　　解析：P8

　　2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（ ）。

　　A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定

　　答案：A

　　解析：P17

　　3、下列風險中，屬于個別風險的是（ ）。

　　A、購買力風險 B、市場供求風險 C、政策風險 D、比較風險

　　答案：D

　　解析：P19

　　4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（ ）萬元。

　　A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

　　答案：A

　　解析：100×5%×（1+7%+3%）

　　5、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/ m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。

　　A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45

　　答案：B

　　解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120

　　6、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。

　　A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38

　　答案：B

　　解析：（5×6%÷12）÷][1-（1+6%÷12）-120

　　7、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（ ）元。

　　A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65

　　答案：A

　　解析：P=][2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86

　　A=[156186.86×（6%÷12）]÷[1-（1+6%12）-60]

　　8、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。

　　A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00

　　答案：C

　　解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85

　　30÷8.85=3.39

　　9、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（ ）。

　　A、甲＞乙 B、甲＜乙 C、甲＝乙 D、無法判斷

　　答案：A

　　解析：假設甲抵押貸款X，則乙=30÷15X=2X，甲現金回報率=（30-15）÷（100-X）=15÷（100-X），乙現金回報率=（50-30）÷（200-2X）=10÷（100-X），甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。

　　10、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（ ）。

　　A、土地使用權出讓費 B、土地使用費 C、土地使用權轉讓費 D、毛地價

　　答案：B

　　解析：

　　11、市場的客體通常是指（ ）。

　　A、買家 B、賣買 C、交易對象 D、交易價格

　　答案：C

　　解析：

　　12、在房地產產品生產過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（ ）。

　　A、建筑師 B、結構工程師 C、設備工程師 D、監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　解析：P31

　　13、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（ ）。

　　A、滿足購買者使用要求 B、購買者支付能力

　　C、物業(yè)預期收益 D、物業(yè)用途

　　答案：C

　　解析：

　　14、按照四象限模型，確定房地產資產需求的關鍵是房地產使用市場的（ ）。

　　A、存量規(guī)模 B、租金水平 C、開發(fā)成本 D、資本化率

　　答案：B

　　解析：

　　15、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（ ）。

　　A、空置率＞合理空置率 B、空置率＜合理空置率

　　C、空置率=合理空置率 D、不能判斷

　　答案：A

　　解析：P44

　　16、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（ ）階段。

　　A、投資機會研究 B、初步可行性研究

　　C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策

　　答案：B

　　解析：P210

　　17、下列費用中，不屬于土地費用的是（ ）。

　　A、土地使用權出讓金 B、城市建設配套費

　　C、拆遷安置補償費 D、基礎設施建設費

　　答案：D

　　解析：P217

　　18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（ ）。

　　A、單元估算法 B、單位指標估算法

　　C、工程量近似匡算法 D、概算指標估算法

　　答案：B

　　解析：P218

　　19、下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（ ）。

　　A、審計費 B、利息 C、外匯匯兌凈損失 D、融資代理費

　　答案：A

　　解析：P219

　　20、財務內部收益率是指項目在整個（ ）內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

　　A、計算期 B、動態(tài)投資回收期 C、項目壽命期 D、開發(fā)期

　　答案：A

　　解析：P219

　　21、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（ ）。

　　A、動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B、動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C、動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D、動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　答案：A

　　解析：P158、P160

　　22、財務杠桿效應是由于（ ）引起的。

　　A、貸款利率與項目全投資收益率不同

　　B、預期售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C、預售收入資金回籠較快

　　D、自有資金投入時間點的差異

　　答案：A

　　解析：

　　23、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。

　　A、獲利能力分析 B、盈虧平衡分析 C、市場狀況分析 D、定性風險分析

　　答案：B

　　解析：

　　24、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（）。

　　A、保本點分析 B、敏感性分析 C、現金流量分析 D、統計試驗分析

　　答案：B

　　解析：

　　25、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。

　　A、概率分析 B、解析法 C、蒙特卡洛法 D、杠桿分析

　　答案：C

　　解析：P199

　　26、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（ ）。

　　A、固定總價合同，采用按日計價的增價條款

　　B、固定總價合同，采用重大增價條款調整

　　C、固定總價合同，采用延期增價條款

　　D、成本加浮動酬金合同

　　答案：A

　　解析：

　　27、房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（ ）。

　　A、合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書

　　B、圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書

　　C、合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙

　　D、圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書

　　答案：C

　　解析：

　　28、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。

　　A、開發(fā)商 B、設計單位 C、承包商 D、監(jiān)理單位

　　答案：A

　　解析：P78

　　29、2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為（ ）。

　　A、12% B、13.4% C、80% D、125%

　　答案：C

　　解析：（33.6－30）÷4.5

　　30、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（ ）年。

　　A、10 B、15 C、20 D、30

　　答案：D

　　解析：P237

　　31、當貸款綜合風險度超過（ ）時，為高風險貸款。

　　A、50% B、60% C、80% D、90%

　　答案：B

　　解析：P257

　　32、根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（ ）。

　　A、成本加成定價法 B、目標定價法 C、撇脂定價法 D、認知價值定價法

　　答案：B

　　解析：P86

　　33、當某開發(fā)商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是（ ）。

　　A、領導定價法 B、挑戰(zhàn)定價法 C、隨行就市定價法 D、滲透定價法

　　答案：B

　　解析：P86

　　34、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（ ）物業(yè)。

　　A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性

　　答案：A

　　解析：P261

　　35、在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。

　　A、物業(yè)的易接近性 B、物業(yè)的臨街狀況

　　C、物業(yè)的周圍環(huán)境 D、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

　　答案：A

　　解析：P280

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分：錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1、下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。

　　A、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命

　　B、自然壽命一般要比經濟壽命長

　　C、如果房地產維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命

　　D、房地產的經濟壽合與使用性質無關

　　E、房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產收入大于零的持續(xù)時間

　　答案：ABC

　　解析：

　　2、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（ ）。

　　A、重新裝修費用

　　B、更新改造費用

　　C、建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用

　　D、空置損失費用

　　E、為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失

　　答案：ABC

　　解析：

　　3、關于房地產企業(yè)的經營凈收入、利潤和稅金，存在的數量關系有（ ）。

　　A、經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　B、利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額

　　C、稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D、經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金

　　E、銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅

　　答案：ABC

　　解析：P132

　　4、房地產投資決策分析的主要工作包括（ ）。

　　A、投資機會尋找

　　B、市場分析

　　C、投資機會篩選

　　D、財務評價

　　E、規(guī)劃設計

　　答案：BD

　　解析：P58

　　5、城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。

　　A、土地管理部門 B、規(guī)劃管理部門

　　C、市場管理部門 D、設計管理部門 E、計劃管理部門

　　答案：AB

　　解析：

　　6、市場主體通常包括（ ）。

　　A、買家 B、賣家 C、交易對象 D、交易價格 E、交易行為

　　答案：AB

　　解析：

　　7、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（ ）。

　　A、施工方案 B、工期 C、質量目標 D、報價 E、市場售價

　　答案：ABCD

　　解析：

　　8、在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（ ）。

　　A、開發(fā)項目用地現狀 B、市場供給量

　　C、交通運輸條件 D、水文地質 E、氣象

　　答案：ACDE

　　解析：P213

　　9、前期工程費用主要包括（ ）。

　　A、拆遷安置補償費 B、規(guī)劃費用 C、設計費用

　　D、可行性研究費用 E、“三通一平”費用

　　答案：BCDE

　　解析：P217

　　10、投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。

　　A、以總報價為準

　　B、以單項報價之和修正總報價

　　C、以單價為準，重新計算總報價

　　D、雙方可以重新商議價格

　　E、該投標報價無效

　　答案：AB

　　解析：

　　11、金融機構在融出資金時，要遵循（ ）原則。

　　A、流動性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性

　　答案：ABD

　　解析：

　　12、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（ ）工作。

　　A、客戶評價 B、項目評估 C、擔保方式評價

　　D、貸款綜合評價 E、環(huán)境評價

　　答案：ABCD

　　解析：P254

　　13、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（ ）。

　　A、量力而行法 B、銷售百分比法

　　C、目標任務法 D、競爭對等法 E、協商談判法

　　答案：ABCD

　　解析：P88

　　14、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（ ）。

　　A、認知價值定價法 B、價值定價法

　　C、領導定價法 D、挑戰(zhàn)定價法 E、隨行就市定價法

　　答案：CDE

　　解析：P86

　　15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。

　　A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失

　　D、其他收入 E、經營費用

　　答案：ABCD

　　解析：P289

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、房地產置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。（ ）

　　答案：√

　　解析：P11

　　2、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。（ ）

　　答案：×

　　解析：P21

　　3、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發(fā)成本之比（ ）。

　　答案：×

　　解析：P159

　　4、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。（ ）

　　答案：√

　　解析：沒有超過70年，可以。

　　5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　6、人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　7、在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　8、房地產市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　9、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ）

　　答案：√

　　解析：P195

　　10、在評標期間，開發(fā)商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調整報價。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　11、對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ）

　　答案：√

　　解析：P157

　　12、在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　13、如果房地產開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應采用奇數定價策略。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　14、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導致業(yè)主利益的損失。（ ）

　　答案：√

　　解析：P262

　　15、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。

　　答案：√

　　解析：P288

　　四、計算題

　　1、某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60 m2的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12%.試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。

　　答案：購買商鋪總投資：18000×60=1080000元 1分

　　購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：

　　108萬×30％=324000元 0.5分

　　購買商鋪的貸款額（P）：

　　1080000×70％=756000元 0.5分

　　抵押貸款年還本付息額：

　　i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分

　　A=P×i（1+i）n/〔（1+i）n－1〕 1分

　　=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分

　　=106693.99元 0.5分

　　凈經營收入（利用現金回報率）：

　?。▋艚洜I收入－年還本付息額）/首付款=12％ 0.5分

　　所以：凈經營收入=首付款×12％＋年還本付息額

　　=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入

　　=凈經營收入＋經營費用

　　=145573.99＋毛租金收入×25％

　　則：毛租金收入=145573.99/（1－25%）=194098.65元 0.5分

　　最低月租金單價：=毛租金收入/（可出租面積×12個月）

　　=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 1分　　計8分

　　2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/ ㎡.2002年8月1日王某以1.1萬元/ ㎡的價格購買了其中50 ㎡的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2015年7月31 日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/ ㎡，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率達到12%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。

　　答案：現金流入現值：

　　租金收入現值：

　　A1÷（i－s）×〔1－（1+s）n〕/（1＋i）n 1分

　　=150×12×50÷（12%－2%）×〔1－（1+2%）10〕/（1＋12%）10 0.5分

　　=54.6765（萬元） 0.5分

　　轉售收入現值：

　　x÷（1＋12％）10 0.5分

　　現金流出現值：

　　1．定金： 5×（1＋12%）=5.6萬元 0.5分

　　2.追加首付款：11.5萬元 0.5分

　　3.貸款償還：

　　（1）總房價： 50×1.1=55萬元 0.5分

　?。?）貸款額（P）： 55－（5＋11.5）=38.5萬元 0.5分

　?。?）年還本付息額（A）：

　　A=P×i/〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=38.5×6.5%/〔1－（1+6.5%）－10〕=5.3555萬元 0.5分

　　折現值：

　　P=A÷i×〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=5.3555÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=30.2598 0.5分

　　4.出租成本：

　　A÷i×〔1－（1+i）-n〕

　　=3÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=16.9507萬元 1分

　　裝修費用：

　　6×（1+12％）-10 =1.9318萬元 0.5分

　　轉售單價：

　　令凈現值為0，即，則有： 2分

　　54.6765＋x÷（1＋12％）10 －5.6－11.5－30.2598－16.9507－1.9318 = 0 1分

　　x =35.9216萬元 0.5分

　　轉售單價為：35.9612÷50 = 0.7184萬元/平方米 0.5分 計12分

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