02年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產估價案例與分析考試試題

　　一、問答題（30分）

　?。ㄒ唬?、某評估公司接受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估。估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/ m2.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/ m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　?。ǘ⒛称髽I(yè)購得一已停工五年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝?，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時的主要因素。

　?。ㄈ?、有一臨街商鋪要轉讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計。當地商業(yè)房地產租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現轉讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%.請回答根據上述資料你能否決定購買？為什么？（假設估價時點在2002年10月，編者注）

　　二、選擇題（20分）

　?。ㄒ唬⒓追康禺a公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要三年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設較多的住宅小區(qū)，預計在今后三年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：甲公司擬將其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（  ）。

　　A、因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發(fā)法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高。

　　B、因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低。

　　C、該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值。

　　D、該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價。

　　（二）、賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　1、估價時點是（  ）

　　A、2002年4月25日　 B、2002年5月25日　C、2002年7月25日　D、2002年7月25日以后的某一天

　　2、估價的價值范圍應是（   ）

　　A、合同1規(guī)定的房款

　　B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　（三）、某商場土地為有償出讓取得，現擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：

　　1、確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據是（  ）

　　A、1200萬加100萬　B、1280萬加100萬　C、200萬　D、1280萬

　　2、設以上最終確定的價格為P，若為投?；痣U而對商場進行估價，則評估價值為（  ）

　　A、P

　　B、P加上商場的土地使用權價格

　　C、P減去商場的土地使用權價格

　　D、P加上商場應補交的土地使用權出讓金

　?。ㄋ模?、某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質為國有劃撥用地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權證登記的用途為工業(yè)。根據當地房地產市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/m2，其中土地使用權出讓金為100和450元/ m2.2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/ m2.如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/ m2.問：

　　1、如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（  ）萬元。

　　A、315.0      B、216.0      C、295.2     D、333.0

　　2、假設上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（   ）萬元。

　　A、603      B、522      C、450         D、549

　?。ㄎ澹?、回答下列選擇題

　　1、下列說法中錯誤的是（  ）

　　A、在假設開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產價值不能采用成本法

　　B、在同一建筑工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發(fā)法

　　C、假設開發(fā)法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法

　　D、在房地產抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的

　　2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內，對其租金起最終決定作用的因素是（  ）

　　A、是否靠近樓梯          

　　B、是否靠近拐角

　　C、營業(yè)額的大小           

　　D、臨街面寬窄

　　3、下面估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是

　　A、房地產轉讓價格評估      

　　B、房地產資產入股價值評估

　　C、房地產抵押價格評估       

　　D、房地產拍賣底價評估

　　三、指錯題（40分）

　　封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設和限制條件（略）

　　╳╳商業(yè)城部分商鋪估價結果報告

　　一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略）

　　二、估價方：╳╳房地產估價事務所（法定代表、住所略）

　　三、估價對象估價對象為╳╳商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001-3009號商鋪，總建筑面積為547.15m2.╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結構為框架結構，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　╳╳商業(yè)城為綜合性百貨商場。其中一層經營化妝品及女裝，2層、3層經營男女裝，4層經營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。

　　根據實地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（3001-3009號）經營男女裝，業(yè)主分別與“╳”、“╳╳”、“╳╳╳”等品牌商家簽訂了租賃協議。

　　四、估價目的為╳╳有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據而評估估價對象的公開市場價值。

　　五、估價時點2004年6月20日六、定義價值（略）

　　七、估價依據（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關資料，在實際查勘和調研的基礎上認為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在╳╳區(qū)房地產市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結果加以綜合，確定最終價值。

　　十、估價結果╳╳有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001-3009號商鋪，建筑面積合計為547.15m2，該部分房地產在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣=1：1.07）

　　十一、估價人員（略）

　　十二、估價作業(yè)日期（略）

　　十三、估價報告應用的有效期（略）

　　估價技術報告一、個別因素分析╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用（略）

　　六、估價測算過程

　?。ㄒ唬?、運用市場比較法估價由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：

　　1、交易情況修正可比實例A、B、C均為正常價格，因估價對象情況一致，不進行交易情況修正。

　　2、交易日期調整有關統(tǒng)計部門的資料表明，2004年房地產的市場價格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進行交易日期調整。

　　3、房地產狀況調整可比實例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A；可比實例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B；可比實例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C；

　　市場比較法估價計算表

物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪　 估價時點：2002年6月20日　 項目名稱　 估價對象　 可比實例A　 可比實例B　 可比實例C　 比較因素　 ╳╳商業(yè)城　 ╳╳酒店　 ╳╳購物廣場　 ╳╳大廈　 交易情況　 正?！?正常　 正?！?正?！? 交易時間　 2002年6月　 2002年2月　 2002年5月　 2002年6月　 位置（交通）　 ╳╳區(qū)╳╳路　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 樓層　 3　 3　 3　 3　 裝修　 較好　 較好　 普通　 較好　 繁華程度（臨街）　 較高　 高　 一般　 高　 成交價格　 7500　 6700　 7550　 　　 交易情況修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 交易日期修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 區(qū)域因素修正　 100　 100/103　 100/98　 100/102　 個別因素修正　 100　 100/100　 100/95　 100/100　 比準價格（港元）　 7282　 7297　 7042　 　　

　　5、求取比準價格平均比準價格單價=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2故采用市場比較法估價商業(yè)城三層3001-3009號商鋪的公開市場價值總額為：547.15  m2×7294港元/ m2=3990912港元取整為399萬港元。

　?。ǘ⑦\用收益法估價由于預測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）n ]       資本化率取9%

　?。?）估算年租金收入經調查該區(qū)房地產市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

物業(yè)名稱　 物業(yè)地址　 月租金水平（元/月·m2建筑面積）　 ╳╳酒店二層　 ╳╳大道　 90　 ╳╳大廈二層　 ╳╳大道　 85　 ╳╳購物城二層　 ╳╳大道　 80　 平均租金:85　

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/  m2建筑面積。月（該費用不包括水電費和物業(yè)管理費），則年收益為：85元/ m2×12月=1020元/ m2

　　（2）計算年出租費用維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/  m2×3%=30.6元/m2房產稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/m2保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/m2營業(yè)稅金等：根據當地有關規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，即：1020元/  m2×16.576=169.1元/ m2

　　（3）估算年收益1020-284=726元/  m2（4）求取收益價格剩余使用年限為34年，則收益價格單價V=736/9%[1-（1+9%）-34 方]=7741港元/ m2（港元：人民幣=1：1.07）

　　故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001-3009號商鋪的公開市場價值總額為：7235港元/  m2×547.15 m2=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價結果確定將上述兩種方法的估價結果采用算術平均法得出最終估價價值：最終估價價值=（399+396）/2=398萬港元綜上所述，╳╳商業(yè)城三層3001-3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件（略）

　　四、改錯題：

　　甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司為其擁有的某酒店進行估價。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2，其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設施；其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2，會議室5間，建筑面積共500m2，自用辦公室3間，建筑面積共300m2.該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價格為建筑面積20000元/m2，同檔次的辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/m2，當地同檔次的酒店客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經營平均每月總費用占客房每月收入的40%，會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當地酒店類似房地產的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：

　　一層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=1800萬元

　　酒店客房每年總收益=250×280×365×（1-60%）=1022萬元

　　酒店會議室每年總收益=1000×20×12=24萬元

　　酒店年費用=1022×40%=409萬元

　　酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637萬元

　　酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005萬元

　　酒店辦公室價格=300×10000=300萬元

　　該酒店總價格=1800+6007+300=8107萬元

　　答案：

　?。ㄒ唬﹩柎痤}：

　?。?）、答：

　　1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格，而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均成本水平；

　　2.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化；

　　3.房地產抵押價值評估應采用公開市場價值標準，但由于要考慮預期風險和抵押期間的耗損，因此其價值往往要比正常市場價格偏低。因為估價機構接受某公司委托，估價目的為抵押貸款，而成為抵押物的房地產除具有本身固有特點外，又有一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

　　1、注重預期風險：房地產抵押價值評估一般估價時點為當前，而抵押期限一般會有一年以上時間，一旦發(fā)生處分清償，存在預期風險；

　　2、分析市場變現能力：抵押物一旦發(fā)生處分清償，屬于強制執(zhí)行，要求快速變現，在房地產市場狀況較差的情況下，會對抵押物處置價值造成較大的折減；3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長或抵押物耐用經濟年限較短的部分由于抵押方的占用和使用會造成抵押物的耗損，引起價值的變化，在估價時應予以分析、考慮。

　　綜上所述，在估價時應則重對預期風險加以考慮，采用保守性原則選擇估價的參數，因此估價結果是合理的。

　?。?）、答：可優(yōu)先選擇假設開發(fā)法，同時也可采用成本法，然后進行綜合調整。假設開發(fā)法的技術路線：在建工程的價格取決于它完成后的價格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費用、投資利息、銷售稅費、續(xù)建投資利潤及買方購買稅費。

　　成本法的技術路線：在建工程的價格是由其所投入的成本及相應的利、稅所組成，將其各組成部分的價格累加從而得出在建工程的價格。

　　在計算評估及確定估價結果時須考慮因素有：

　　1.可優(yōu)先采用假設開發(fā)法，再采用成本法；

　　2.采用假設開發(fā)法確定房地產開發(fā)完成后的價值時，商業(yè)裙房和住宅應根據市場行情分析分別估價；

　　3.應按估價時點的市場價值估算，不能按5年前的市場價值估算；

　　4.應用假設開發(fā)法，要合理確定扣除項；

　　5.應考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對價值的影響。

　　6.還應考慮預期風險（主要是對預期會降低估價對象價值的因素進行分析）并分析市場變現能力。

　?。?）、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來可以獲得的所有凈收益折現后累加，所的結果不應小于轉讓價格。根據該商鋪目前的收益、收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計算公式進行測算：（收益年限為40-2=38年）

　　V=a/r×[1-1/（1+r）n]=5×12×90%/10%[1-（1+10%）38）]=525.56萬因為525.56萬大于轉讓價格510萬，因此假設在該商鋪目前的租金水平不變、出租率達到或接近100%的情況下，投資者購買該商鋪可以獲得所期望的收益。

　　另一種解答：不能決定購買。

　　1.現租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢；2.租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調查掌握；3.出租經營成本的水平不清楚，還需調查掌握。

　?。ńo出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者拓展思緒，提醒注意培養(yǎng)從估價實務角度考慮問題的意識。編者注）

　　（二）單項選擇題：

　　1（B）2（A）3（A）A（合同1是買賣合同，合同2是勞務合同，此問是要求買賣成交價格，應是合同1的價款。） 4（D） 5（C） 6（B）（1500*80%*1800=2160000）  7（C） 8（B） 9（D）10（C）

　?。☉鶕虉鰞r格4250元乘1800平方，得出房地產價格，再減去地價后才乘以成新率（根據給出的商業(yè)樓面地價可計算出土地價格），得出折舊后的建筑物價值+土地價值-裝修改造費用-土地出讓金=轉換用途后的房地產價格）

　　（三）、指錯題

　　1、估價對象描述未說明建筑物建成年月及土地的產權狀況。

　　2、未說明租賃期限及租賃協議對估價對象有無影響。

　　3、市場比較法中實例選用酒店不恰當。

　　4、實例A、B、C的區(qū)域修正錯誤。

　　5、實例的成交單價未說明是人民幣還是港元。

　　6、計算租金收入時不能參照不同樓層的租金。

　　7、計算租金收入時不能參照酒店的租金。

　　8、計算年收益未考慮空置率。

　　9、計算年費用時未計算管理費。

　　10、計算年費用時不能計營業(yè)稅。

　　11、計算房產稅時應按租金收入為基數。

　　12、未說明選用資本化率的依據。

　　13、技術報告中的估價結果未折為人民幣。

　　另一種答案：

　　1.估價對象描述中缺少房地產權利（權益）狀況的交代描述；2.土地實物描述不全面；3.建筑物實物描述不全面；4.可比實例A為酒店三層，C為綜合樓三層，與估價對象的可比性應加以說明；5.可比實例成交價格未說明幣種；6.市場比較法區(qū)域因素修正方向A、B、C均錯（比反）了；7.個別因素有差異，但可比實例A、C未作修正；8.可比實例B、C的比準價格計算數錯；9.現租約情況未交代清楚（應考慮租賃協議），租約期內、期外收益沒有區(qū)別計算，導致租金水平計算不準確；10.收益法中確定租金時，選用的均為比較物業(yè)第二層租金，不妥；11.確定客觀租金，應通過比較調查物業(yè)與估價對象各因素的差異后確定；12.未考慮正常出租率（空置率）因素；13.收益法未分析未來收益變化趨勢；14.計算年總費用時未說明購建價格的來源及數額；15.房產稅應按租金收入的12％計算；16.營業(yè)稅等費率取16.576％，太高；17.收益法可獲收益年限取34年未作說明；18.收益法資本化率確定為9％未說明求取方法和理由；19.采用收益法估價的結果計算錯誤；20.缺少確定估價結果的理由說明；21.未扣管理費。

　　（特意提供兩種版本答案，供讀者分析比較。所謂的標準答案是沒有的，正所謂仁者見仁，智者見智，經過自己的思考判斷得出的結論，只要符合房地產估價客觀規(guī)律和相關法律法規(guī)規(guī)定，就肯定是對的，像這類題型所挑錯誤只要不犯明顯的錯誤，不會倒扣分，多多多益善。編者注）

　　（四）、改錯題

　　1、酒店年總收益=250*280*365*60%=1533萬元

　　2、酒店會議室年總收益=5*1000*20*12=120萬元

　　3、自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內4、計算總價格中的"酒店及會議室價格"不是6007萬，應改為6005萬元。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通