02年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試試題

　　一、問答題（30分）

　?。ㄒ唬⒛吃u(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/ m2.甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/ m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？

　?。ǘ?、某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。

　?。ㄈ⒂幸慌R街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%.請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購買？為什么？（假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)在2002年10月，編者注）

　　二、選擇題（20分）

　?。ㄒ唬?、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（  ）。

　　A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高。

　　B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低。

　　C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值。

　　D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。

　?。ǘ①u房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（  ）

　　A、2002年4月25日　 B、2002年5月25日　C、2002年7月25日　D、2002年7月25日以后的某一天

　　2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（   ）

　　A、合同1規(guī)定的房款

　　B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　?。ㄈ⒛成虉鐾恋貫橛袃敵鲎屓〉?，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場價(jià)值為1280萬元，問：

　　1、確定商場在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（  ）

　　A、1200萬加100萬　B、1280萬加100萬　C、200萬　D、1280萬

　　2、設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為（  ）

　　A、P

　　B、P加上商場的土地使用權(quán)價(jià)格

　　C、P減去商場的土地使用權(quán)價(jià)格

　　D、P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　?。ㄋ模?、某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質(zhì)為國有劃撥用地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/ m2.2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均為建筑面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/ m2.如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/ m2.問：

　　1、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（  ）萬元。

　　A、315.0      B、216.0      C、295.2     D、333.0

　　2、假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場價(jià)格約為（   ）萬元。

　　A、603      B、522      C、450         D、549

　?。ㄎ澹⒒卮鹣铝羞x擇題

　　1、下列說法中錯(cuò)誤的是（  ）

　　A、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法

　　B、在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　D、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的

　　2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是（  ）

　　A、是否靠近樓梯          

　　B、是否靠近拐角

　　C、營業(yè)額的大小           

　　D、臨街面寬窄

　　3、下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場價(jià)值的是

　　A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估      

　　B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估

　　C、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估       

　　D、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估

　　三、指錯(cuò)題（40分）

　　封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

　　╳╳商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略）

　　二、估價(jià)方：╳╳房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）

　　三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為╳╳商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001-3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15m2.╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　╳╳商業(yè)城為綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營男女裝，4層經(jīng)營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。

　　根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（3001-3009號(hào)）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“╳”、“╳╳”、“╳╳╳”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

　　四、估價(jià)目的為╳╳有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年6月20日六、定義價(jià)值（略）

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在╳╳區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果╳╳有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001-3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣=1：1.07）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測算過程

　?。ㄒ唬?、運(yùn)用市場比較法估價(jià)由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測算過程如下：

　　1、交易情況修正可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

　　2、交易日期調(diào)整有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2004年房地產(chǎn)的市場價(jià)格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易日期調(diào)整。

　　3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A；可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B；可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C；

　　市場比較法估價(jià)計(jì)算表

物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪　 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月20日　 項(xiàng)目名稱　 估價(jià)對(duì)象　 可比實(shí)例A　 可比實(shí)例B　 可比實(shí)例C　 比較因素　 ╳╳商業(yè)城　 ╳╳酒店　 ╳╳購物廣場　 ╳╳大廈　 交易情況　 正常　 正?！?正常　 正?！? 交易時(shí)間　 2002年6月　 2002年2月　 2002年5月　 2002年6月　 位置（交通）　 ╳╳區(qū)╳╳路　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 ╳╳大道　 樓層　 3　 3　 3　 3　 裝修　 較好　 較好　 普通　 較好　 繁華程度（臨街）　 較高　 高　 一般　 高　 成交價(jià)格　 7500　 6700　 7550　 　　 交易情況修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 交易日期修正　 100　 100/100　 100/100　 100/100　 區(qū)域因素修正　 100　 100/103　 100/98　 100/102　 個(gè)別因素修正　 100　 100/100　 100/95　 100/100　 比準(zhǔn)價(jià)格（港元）　 7282　 7297　 7042　 　　

　　5、求取比準(zhǔn)價(jià)格平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2故采用市場比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001-3009號(hào)商鋪的公開市場價(jià)值總額為：547.15  m2×7294港元/ m2=3990912港元取整為399萬港元。

　?。ǘ⑦\(yùn)用收益法估價(jià)由于預(yù)測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）n ]       資本化率取9%

　?。?）估算年租金收入經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

物業(yè)名稱　 物業(yè)地址　 月租金水平（元/月·m2建筑面積）　 ╳╳酒店二層　 ╳╳大道　 90　 ╳╳大廈二層　 ╳╳大道　 85　 ╳╳購物城二層　 ╳╳大道　 80　 平均租金:85　

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/  m2建筑面積。月（該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)），則年收益為：85元/ m2×12月=1020元/ m2

　　（2）計(jì)算年出租費(fèi)用維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)=1020元/  m2×3%=30.6元/m2房產(chǎn)稅：建筑物購建價(jià)格×70%×102%=65.1元/m2保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購建價(jià)格×2.5%=19.4元/m2營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，即：1020元/  m2×16.576=169.1元/ m2

　　（3）估算年收益1020-284=726元/  m2（4）求取收益價(jià)格剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)V=736/9%[1-（1+9%）-34 方]=7741港元/ m2（港元：人民幣=1：1.07）

　　故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001-3009號(hào)商鋪的公開市場價(jià)值總額為：7235港元/  m2×547.15 m2=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價(jià)結(jié)果確定將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：最終估價(jià)價(jià)值=（399+396）/2=398萬港元綜上所述，╳╳商業(yè)城三層3001-3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開市場價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件（略）

　　四、改錯(cuò)題：

　　甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2，其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施；其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2，會(huì)議室5間，建筑面積共500m2，自用辦公室3間，建筑面積共300m2.該評(píng)估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價(jià)格為建筑面積20000元/m2，同檔次的辦公樓的正常市場價(jià)格為建筑面積10000元/m2，當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客房每天的平均房價(jià)為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月收入的40%，會(huì)議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當(dāng)?shù)鼐频觐愃品康禺a(chǎn)的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：

　　一層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=1800萬元

　　酒店客房每年總收益=250×280×365×（1-60%）=1022萬元

　　酒店會(huì)議室每年總收益=1000×20×12=24萬元

　　酒店年費(fèi)用=1022×40%=409萬元

　　酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637萬元

　　酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005萬元

　　酒店辦公室價(jià)格=300×10000=300萬元

　　該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107萬元

　　答案：

　?。ㄒ唬﹩柎痤}：

　　（1）、答：

　　1.評(píng)估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均成本水平；

　　2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化；

　　3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但由于要考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的耗損，因此其價(jià)值往往要比正常市場價(jià)格偏低。因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)接受某公司委托，估價(jià)目的為抵押貸款，而成為抵押物的房地產(chǎn)除具有本身固有特點(diǎn)外，又有一些新的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。

　　1、注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前，而抵押期限一般會(huì)有一年以上時(shí)間，一旦發(fā)生處分清償，存在預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；

　　2、分析市場變現(xiàn)能力：抵押物一旦發(fā)生處分清償，屬于強(qiáng)制執(zhí)行，要求快速變現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場狀況較差的情況下，會(huì)對(duì)抵押物處置價(jià)值造成較大的折減；3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分由于抵押方的占用和使用會(huì)造成抵押物的耗損，引起價(jià)值的變化，在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。

　　綜上所述，在估價(jià)時(shí)應(yīng)則重對(duì)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的參數(shù)，因此估價(jià)結(jié)果是合理的。

　?。?）、答：可優(yōu)先選擇假設(shè)開發(fā)法，同時(shí)也可采用成本法，然后進(jìn)行綜合調(diào)整。假設(shè)開發(fā)法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、續(xù)建投資利潤及買方購買稅費(fèi)。

　　成本法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格是由其所投入的成本及相應(yīng)的利、稅所組成，將其各組成部分的價(jià)格累加從而得出在建工程的價(jià)格。

　　在計(jì)算評(píng)估及確定估價(jià)結(jié)果時(shí)須考慮因素有：

　　1.可優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法，再采用成本法；

　　2.采用假設(shè)開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，商業(yè)裙房和住宅應(yīng)根據(jù)市場行情分析分別估價(jià)；

　　3.應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值估算，不能按5年前的市場價(jià)值估算；

　　4.應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法，要合理確定扣除項(xiàng)；

　　5.應(yīng)考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對(duì)價(jià)值的影響。

　　6.還應(yīng)考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（主要是對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行分析）并分析市場變現(xiàn)能力。

　?。?）、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所的結(jié)果不應(yīng)小于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。根據(jù)該商鋪目前的收益、收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計(jì)算公式進(jìn)行測算：（收益年限為40-2=38年）

　　V=a/r×[1-1/（1+r）n]=5×12×90%/10%[1-（1+10%）38）]=525.56萬因?yàn)?25.56萬大于轉(zhuǎn)讓價(jià)格510萬，因此假設(shè)在該商鋪目前的租金水平不變、出租率達(dá)到或接近100%的情況下，投資者購買該商鋪可以獲得所期望的收益。

　　另一種解答：不能決定購買。

　　1.現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢；2.租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調(diào)查掌握；3.出租經(jīng)營成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。

　　（給出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者拓展思緒，提醒注意培養(yǎng)從估價(jià)實(shí)務(wù)角度考慮問題的意識(shí)。編者注）

　?。ǘ﹩雾?xiàng)選擇題：

　　1（B）2（A）3（A）A（合同1是買賣合同，合同2是勞務(wù)合同，此問是要求買賣成交價(jià)格，應(yīng)是合同1的價(jià)款。） 4（D） 5（C） 6（B）（1500*80%*1800=2160000）  7（C） 8（B） 9（D）10（C）

　?。☉?yīng)根據(jù)商場價(jià)格4250元乘1800平方，得出房地產(chǎn)價(jià)格，再減去地價(jià)后才乘以成新率（根據(jù)給出的商業(yè)樓面地價(jià)可計(jì)算出土地價(jià)格），得出折舊后的建筑物價(jià)值+土地價(jià)值-裝修改造費(fèi)用-土地出讓金=轉(zhuǎn)換用途后的房地產(chǎn)價(jià)格）

　　（三）、指錯(cuò)題

　　1、估價(jià)對(duì)象描述未說明建筑物建成年月及土地的產(chǎn)權(quán)狀況。

　　2、未說明租賃期限及租賃協(xié)議對(duì)估價(jià)對(duì)象有無影響。

　　3、市場比較法中實(shí)例選用酒店不恰當(dāng)。

　　4、實(shí)例A、B、C的區(qū)域修正錯(cuò)誤。

　　5、實(shí)例的成交單價(jià)未說明是人民幣還是港元。

　　6、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照不同樓層的租金。

　　7、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照酒店的租金。

　　8、計(jì)算年收益未考慮空置率。

　　9、計(jì)算年費(fèi)用時(shí)未計(jì)算管理費(fèi)。

　　10、計(jì)算年費(fèi)用時(shí)不能計(jì)營業(yè)稅。

　　11、計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)按租金收入為基數(shù)。

　　12、未說明選用資本化率的依據(jù)。

　　13、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果未折為人民幣。

　　另一種答案：

　　1.估價(jià)對(duì)象描述中缺少房地產(chǎn)權(quán)利（權(quán)益）狀況的交代描述；2.土地實(shí)物描述不全面；3.建筑物實(shí)物描述不全面；4.可比實(shí)例A為酒店三層，C為綜合樓三層，與估價(jià)對(duì)象的可比性應(yīng)加以說明；5.可比實(shí)例成交價(jià)格未說明幣種；6.市場比較法區(qū)域因素修正方向A、B、C均錯(cuò)（比反）了；7.個(gè)別因素有差異，但可比實(shí)例A、C未作修正；8.可比實(shí)例B、C的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算數(shù)錯(cuò)；9.現(xiàn)租約情況未交代清楚（應(yīng)考慮租賃協(xié)議），租約期內(nèi)、期外收益沒有區(qū)別計(jì)算，導(dǎo)致租金水平計(jì)算不準(zhǔn)確；10.收益法中確定租金時(shí)，選用的均為比較物業(yè)第二層租金，不妥；11.確定客觀租金，應(yīng)通過比較調(diào)查物業(yè)與估價(jià)對(duì)象各因素的差異后確定；12.未考慮正常出租率（空置率）因素；13.收益法未分析未來收益變化趨勢；14.計(jì)算年總費(fèi)用時(shí)未說明購建價(jià)格的來源及數(shù)額；15.房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入的12％計(jì)算；16.營業(yè)稅等費(fèi)率取16.576％，太高；17.收益法可獲收益年限取34年未作說明；18.收益法資本化率確定為9％未說明求取方法和理由；19.采用收益法估價(jià)的結(jié)果計(jì)算錯(cuò)誤；20.缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由說明；21.未扣管理費(fèi)。

　　（特意提供兩種版本答案，供讀者分析比較。所謂的標(biāo)準(zhǔn)答案是沒有的，正所謂仁者見仁，智者見智，經(jīng)過自己的思考判斷得出的結(jié)論，只要符合房地產(chǎn)估價(jià)客觀規(guī)律和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，就肯定是對(duì)的，像這類題型所挑錯(cuò)誤只要不犯明顯的錯(cuò)誤，不會(huì)倒扣分，多多多益善。編者注）

　　（四）、改錯(cuò)題

　　1、酒店年總收益=250*280*365*60%=1533萬元

　　2、酒店會(huì)議室年總收益=5*1000*20*12=120萬元

　　3、自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)4、計(jì)算總價(jià)格中的"酒店及會(huì)議室價(jià)格"不是6007萬，應(yīng)改為6005萬元。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通