2015房估理論與方法要點(diǎn)：替代原則

　　替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說(shuō)，任何理性的買者在購(gòu)買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購(gòu)買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購(gòu)買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過(guò)高或效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。具體地說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，相互之問(wèn)也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

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