2015房估理論與方法要點：統(tǒng)一價格單位

　　統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一價格表示單位

　　統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以一個車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個床位為比較單位，影劇院通常以一個座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個床位為比較單位，保齡球館通常以一個球道為比較單位，等等。

　　在此還需要說明的是，有些可比實例宜先對其總價進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為0．5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價19．5萬元（20一0．5=19．5），然后再將此總價19．5萬元轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

　　（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用估價時點的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中問價。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　?。ㄈ┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。

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