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2015房估制度與政策要點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度
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1996年8月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]35號(hào))。該通知規(guī)定從1996年開始,對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目,包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度,投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。
(一)項(xiàng)目資本金的概念
投資項(xiàng)目資本金,是指在投資項(xiàng)目總投資中,由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額,對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金,項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益,也可轉(zhuǎn)讓其出資,但不得以任何方式抽出。
?。ǘ╉?xiàng)目資本金的出資方式
項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資,但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值,且不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%,國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度,即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金,可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為,減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月,為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)),將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年5月25日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,調(diào)整后,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。
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