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2015房估案例與分析考點:工業(yè)房地產(chǎn)估價方法
工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
(一)成本法
工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格,從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表,非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑:一是參考預算價格計算,二是利用標準廠房的重置價格表,根據(jù)跨度、柱距、高度等修正,修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。
(二)市場法
工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例,特別是非標準廠房,更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例,所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標準廠房,這些標準廠房的租售實例、(特別是出租實例)通常較多,可以考慮采用市場法估價。
(三)收益法
如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益,則可以考慮采用收益法估價,但這種剝離通常有一定的難度,特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產(chǎn)生的收益。
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