房地產(chǎn)估價(jià)師：商品房買(mǎi)賣(mài)合同（三）

　　（三）綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計(jì)算題和綜合分析題。計(jì)算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）規(guī)定，計(jì)算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，

　　即：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積?？荚囍兄灰o出產(chǎn)權(quán)登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據(jù)所計(jì)算的面積誤差比是否大于3%，來(lái)確定具體的面積誤差處理方式。

　　2004年房地產(chǎn)估價(jià)師試題中，&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&有一道比較靈活的單選試題，即：某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡.該商品房的成交價(jià)格是（   ）。

　　A．388000元
　　B．388640元
　　C．399640元
　　D．400000元

　　做此題，首先計(jì)算面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因?yàn)槊娣e誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人”。該商品房的成交價(jià)格=4000元×100 ㎡—0.09%×4000元=399640元。

　　（4）中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

　　買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　?。?）保修責(zé)任

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　2006年房地產(chǎn)估價(jià)師綜合分析題示例：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，按照規(guī)劃擬建20000㎡商住樓，其中營(yíng)業(yè)房3000㎡.甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對(duì)王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開(kāi)始對(duì)住宅進(jìn)行預(yù)售，同時(shí)在媒體上發(fā)布廣告。周某預(yù)購(gòu)該項(xiàng)目的一套住宅，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定建筑面積80㎡.在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)部門(mén)同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷(xiāo)售人員電話(huà)通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見(jiàn)。建設(shè)過(guò)程中，甲公司又將在建的3000萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)房向銀行申請(qǐng)抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營(yíng)業(yè)房公開(kāi)招商。

　　5．下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計(jì)的表述中，正確的為（    ）。

　　A．甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復(fù)。因此，應(yīng)視同周某接受設(shè)計(jì)變更
　　B．周某有權(quán)退房
　　C．周某退房，甲公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
　　D．周某退房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　答案：BC

　　解析：甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)，只是電話(huà)通知了周某，未采取書(shū)面形式，屬于違約。

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