2015房估案例與分析考點(diǎn)：估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》附錄第A.0.6，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：⑴標(biāo)題；⑵委托人；⑶估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑷估價(jià)對(duì)象；⑸估價(jià)目的；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義；⑻估價(jià)依據(jù)；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法；⑾估價(jià)結(jié)果；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)日期；⒁估價(jià)報(bào)告使用期限。

1．標(biāo)題

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題通常為“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”。由于估價(jià)結(jié)果報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”當(dāng)中最主要的部分，所以標(biāo)題下邊一般也要有估價(jià)報(bào)告編號(hào)并要與封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)一致。

2．委托人

估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的委托人，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所；如果是個(gè)人委托估價(jià)，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號(hào)碼。

3．估價(jià)機(jī)構(gòu)

估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人相對(duì)應(yīng)，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，還要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。

4．估價(jià)對(duì)象

概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，四至，面積，形狀，周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達(dá)簡單、準(zhǔn)確，最好按照區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況相應(yīng)的順序進(jìn)行描述。

5．估價(jià)目的

估價(jià)目的就是指每宗房地產(chǎn)估價(jià)是為什么服務(wù)，即估價(jià)報(bào)告的具體用途。具體包括估價(jià)理由和作業(yè)范圍，估計(jì)何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價(jià)值，或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價(jià)目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價(jià)目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

（1）抵押估價(jià)目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”；

（2）城市房屋拆遷估價(jià)目的表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”；

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：“為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場價(jià)值參考”；

（4）征收農(nóng)民集體土地的估價(jià)目的可表述為：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)”；

（5）企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”；

（6）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)”。

6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。

7．價(jià)值定義

價(jià)值定義要說明本次估價(jià)所評(píng)估的價(jià)值類型及其內(nèi)涵。

價(jià)值類型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中根據(jù)估價(jià)對(duì)象由估價(jià)目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價(jià)值。不同估價(jià)對(duì)象、甚至同一估價(jià)對(duì)象也往往具有不同類型的價(jià)值。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類型的價(jià)值定義的表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

（1）抵押估價(jià)價(jià)值定義表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值（或有限市場價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”；

（2）城市房屋拆遷估價(jià)的價(jià)值定義表述為：“為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”；

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值定義可表述為：“為公開市場價(jià)值”；

（4）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值定義可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)”。

8．估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)要說明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

9．估價(jià)原則

估價(jià)原則要說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。

10．估價(jià)方法

估價(jià)方法要說明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。

11．估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果是本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。

12．估價(jià)人員

在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價(jià)人員要列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

13．估價(jià)作業(yè)日期

估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)日期相一致。

14．估價(jià)報(bào)告使用期限

估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長時(shí)間。

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