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2015年房估師《案例分析》復(fù)習(xí)資料(10)
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房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估
1、法律依據(jù)。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律。
?、佟稉?dān)保法》第五十五條規(guī)定:城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí),可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對(duì)拍賣后新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定:拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定:委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定,拍賣成交的,拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過(guò)拍賣或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。
拍賣未成交的,拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用,未作約定的,可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)。
①?gòu)?qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,如果拍賣不成,通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。
?、诳焖僮儸F(xiàn)。買受人無(wú)時(shí)間充分了解標(biāo)的物,因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。
?、凼袌?chǎng)需求面窄,推廣力度小。
?、芟M(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。
?、葙?gòu)買者的額外支出。拍賣時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用,由于競(jìng)買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金,成為購(gòu)買者的額外成本。估價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度,然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià),再按照這個(gè)偏低幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價(jià)的評(píng)估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用,交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用,估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場(chǎng)比較法。
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