2015房地產(chǎn)估價師復習資料：房屋征收的前提條件

　　（一）公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地產(chǎn)所有權(quán)人的同意而強制取得其房地產(chǎn)。

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　　1．公共利益是客觀的。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級利益中剝離出來的，不因各個利益主體主觀認識上的不同有所改變，而是獨立地、真實地存在于各種利益之上的客觀利益。

　　2．公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。公共利益不是個體利益的簡單相加，也不是多數(shù)人利益在數(shù)量上的直接體現(xiàn)，它是社會共同的、整體的、普遍的利益。因此，判斷公共利益內(nèi)涵時，不應(yīng)僅僅考慮個體利益的正當需求，應(yīng)在不同利益格局中選擇利益綜合體，維護公共社會的價值體系。社會公共利益具有整體性和普遍性兩大特點。換言之，社會公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內(nèi)容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問題，但并不能說多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價值判斷。

　　3．公共利益是不確定的。公共利益在實體法上是一個廣泛存在的概念，但同時它又是一個不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。利益的實質(zhì)是某種價值，社會客觀事實決定利益的形成和同時期的利益價值的內(nèi)容，而社會客觀事實本身是不確定的，利益內(nèi)容也就具有不確定性。受益對象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對“公共”的理解是許多個體的集合，“許多”又是一個沒有界限的概念。

　　4．公共利益不同于國家利益或政府利益。國家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國家或政府的職能包含著實現(xiàn)對一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進科技進步。合理開發(fā)和利用能源、增加社會財富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時，公共利益與國家利益或政府利益是一致的，國家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見的。政府本身并不絕對代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當時，政府的自身利益和社會公共利益存在著差異甚至沖突。

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