房地產估價師復習資料：獲取土地

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　　獲取土地：

　　沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權。

　　（一）土地儲備與土地開發(fā)

　　1.土地儲備

　　土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。

　　2.土地開發(fā)

　　土地開發(fā)，是土地儲備機構對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進行前期開發(fā)活動。

　　3.土地儲備資金

　　土地儲備資金，是指土地儲備機構按照國家有關規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，并實行預決算管理。

　?。ǘ╅_發(fā)商獲取土地的途徑

　　1.土地使用權出讓

　　為規(guī)范國有建設用地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，并于2007年9月對該規(guī)定進行了修訂，形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。

　　2.土地使用權劃撥

　　土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　3.原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓

　　對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續(xù)。

　　4.與當前土地使用權擁有者合作

　　由于各種各樣的原因，在房地產市場上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商來說，通過土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

責任編輯：芊墨

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