房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析：權(quán)益狀況

　　【提問】

　　請問老師：

　　1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實物狀況？為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實物狀況？

　　2、運營型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財務(wù)報告確定么？不是應(yīng)該取市場平均水平么？

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說一個住宅不是最高最佳，假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途，并補繳有關(guān)費用，這里用不用確定他是出租經(jīng)營還是自營？并且再細(xì)化到經(jīng)營什么內(nèi)容么？

　　4、請問老師這樣理解對不對：是不是運營型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補交費用后價值卻小于在用用途時，用最高最佳確定為在用用途為最佳？

　　【回答】學(xué)員h_fdcgjs，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實物狀況？——屬于權(quán)益狀況

　　為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實物狀況？——您能具體一點嗎？

　　2、運營型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財務(wù)報告確定么？不是應(yīng)該取市場平均水平么？——有些數(shù)據(jù)不容易找市場平均水平的，有時候要通過財務(wù)報表來進(jìn)行調(diào)整，剔除不合理因素，從而得到客觀收益

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說一個住宅不是最高最佳，假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途，并補繳有關(guān)費用，這里用不用確定他是出租經(jīng)營還是自營？并且再細(xì)化到經(jīng)營什么內(nèi)容么？——最高最佳指的是用途，跟自營或出租沒有關(guān)系的

　　4、請問老師這樣理解對不對：是不是運營型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補交費用后價值卻小于在用用途時，用最高最佳確定為在用用途為最佳？——最高最佳利用指的是在遵循合法原則下，能夠達(dá)到最大收益的用途。

　　比如說：同樣是商業(yè)用地，在繁華地帶，作為商場使用比作為賓館使用收益要高，那么作為商場來評估就是最高最佳利用

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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