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房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析:權(quán)益狀況
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【提問】
請(qǐng)問老師:
1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況?為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實(shí)物狀況?
2、運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財(cái)務(wù)報(bào)告確定么?不是應(yīng)該取市場(chǎng)平均水平么?
3、最高最佳分析確定到哪一層次?比如說一個(gè)住宅不是最高最佳,假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途,并補(bǔ)繳有關(guān)費(fèi)用,這里用不用確定他是出租經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)?并且再細(xì)化到經(jīng)營(yíng)什么內(nèi)容么?
4、請(qǐng)問老師這樣理解對(duì)不對(duì):是不是運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳,或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補(bǔ)交費(fèi)用后價(jià)值卻小于在用用途時(shí),用最高最佳確定為在用用途為最佳?
【回答】學(xué)員h_fdcgjs,您好!您的問題答復(fù)如下:
1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況?——屬于權(quán)益狀況
為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實(shí)物狀況?——您能具體一點(diǎn)嗎?
2、運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財(cái)務(wù)報(bào)告確定么?不是應(yīng)該取市場(chǎng)平均水平么?——有些數(shù)據(jù)不容易找市場(chǎng)平均水平的,有時(shí)候要通過財(cái)務(wù)報(bào)表來進(jìn)行調(diào)整,剔除不合理因素,從而得到客觀收益
3、最高最佳分析確定到哪一層次?比如說一個(gè)住宅不是最高最佳,假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途,并補(bǔ)繳有關(guān)費(fèi)用,這里用不用確定他是出租經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)?并且再細(xì)化到經(jīng)營(yíng)什么內(nèi)容么?——最高最佳指的是用途,跟自營(yíng)或出租沒有關(guān)系的
4、請(qǐng)問老師這樣理解對(duì)不對(duì):是不是運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳,或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補(bǔ)交費(fèi)用后價(jià)值卻小于在用用途時(shí),用最高最佳確定為在用用途為最佳?——最高最佳利用指的是在遵循合法原則下,能夠達(dá)到最大收益的用途。
比如說:同樣是商業(yè)用地,在繁華地帶,作為商場(chǎng)使用比作為賓館使用收益要高,那么作為商場(chǎng)來評(píng)估就是最高最佳利用
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
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