房地產(chǎn)估價師答疑精華：土地使用期限起點怎么算

　　【提問】請問：該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，40年的起點是從哪一年開始？

　　【回答】學員w7060065，您好！您的問題答復如下：

　　40年的起點從建筑物建成的5年后開始算起

　　比如說建筑物是2000年建成的，那么土地使用權年限是從2005年算起，就是從補辦的時候算起的

　　【追問】老師，本題為什么用50-5=45年  而不用建筑物的經(jīng)濟壽命呢，不理解，請老師給詳解。

　　【回答】學員jt727595，您好！您的問題答復如下：

　　對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。換一種通俗易懂的方式給您解釋如下：  對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，建筑物折舊年限為該建筑物的存續(xù)年限，即該房建成到補辦土地使用權出讓用續(xù)的年限，加上土地使用期限40年。即5+40=45年。雖然從經(jīng)濟壽命看，該建筑物還有5年，但因土地使用權到期，合同規(guī)定不可續(xù)期，該房用了45年就必須拆除。因為題目中明確：土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。所以本題用50-5=45年  ，而不用建筑物的經(jīng)濟壽命50年。

　　希望以上內(nèi)容能對您的理解提供幫助！

　　【追問】請問老師建筑物的經(jīng)濟壽命應該怎么求取，應該是50年啊，為什么算出45年了

　　【回答】學員tianyichen0116，您好！您的問題答復如下：

　　建筑物的經(jīng)濟壽命按兩者取短

　　1、建筑物本身的經(jīng)濟壽命2、估價時點前建筑物的有效經(jīng)過年限+估價時點后土地使用權的剩余年限

　　這兩者較短的就是建筑物的經(jīng)濟壽命

　　有關建筑物折舊方面的內(nèi)容看一下教材P297～298

　　【追問】請問老師：這道題目我是否可以理解為建成5年后補辦手續(xù)，土地使用年限一共是5+40=45年，建筑經(jīng)濟壽命為50年，兩者取較小的，所以選擇45年來計算折舊

　　【回答】學員chenyuenajunyi，您好！您的問題答復如下：

　　對的，您的理解正確，就是這樣理解的。

　　【追問】雖然使用年限只有40年，但是因為還有五年建成前，是也要算在經(jīng)濟壽命里，對嗎？

　　【回答】學員qiyi71，您好！您的問題答復如下：

　　是的。建成5年后補辦手續(xù)，從這個時點算起土地使用年限還有40年，所以該宗土地實際使用年限一共是5+40=45年，建筑經(jīng)濟壽命為50年，兩者取較小的，選擇45年來計算折舊

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

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