2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　4．基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　概念

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法

　　是一種間接的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性

　　步驟

　　搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料

　　查出估價(jià)對(duì)象宗地所在土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)

　　進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整

　　求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格

　　5．補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

　　概念

　　補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的地價(jià)款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等

　　需要補(bǔ)地價(jià)的情形

　　改變土地用途、容積率等土地使用條件

　　延長(zhǎng)土地使用期限

　　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　測(cè)算方法

　　對(duì)于改變土地用途、容積率等土地使用條件的

　　實(shí)際補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額取決于政府的政策

　　某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（ ?。┤f(wàn)元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　【答案】D

　　如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率-舊容積率）＝1500×（1.6-1.2）=60

　　6．高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/strong>

　　6.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

　　6.2按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　6.3按照房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　6.4按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　6.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

　　意義

　　解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯?wèn)題，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有土地的份額，明確他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利與義務(wù)

　　高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q的問(wèn)題

　　確定各部分占有的土地份額

　　確定各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e

　　確定各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額

　　6.2按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/strong>

　　6.3按照房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行

　　【2006年真題】

　　有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的105倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91％。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27％。（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　6.4按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/strong>

　　【2006年真題】

　　高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校?　）。

　　A．按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　B．按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　C．按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　D．按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　E．按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　【答案】BCD

　　【2007年真題】

　　某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元。其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為（ ?。?。

　　A.1.67％

　　B.2.33％

　　C.2.75％

　　D.3.33％

　　【答案】A

　　按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

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