2015房估經(jīng)營與管理要點：收益性物業(yè)管理中的預算

　　預算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。

　　（一）年度運營預算

　　預算中要為不可預見費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，進而使物業(yè)的燃料費預算超支。其他與季節(jié)相關的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。當這些額外費用支出與預算中預計的相關費用支出不相匹配時，物業(yè)服務企業(yè)就要對其他預期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用大修基金。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要做出合理的說明。

　?。ǘ┵Y本支出預算

　　物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。

　?。ㄈ╅L期預算

　　使用資本支出預算，常常需要物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主制定一個長期的預算，以說明未來5年甚至更長時間內（物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內），物業(yè)的經(jīng)營收入與費用的關系。由于對未來若干年所進行的長期預測，很難像對一年后的短期預測那樣準確，這種長期預算的詳細與準確程度低于年度運營預算。長期預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預計的財務收益、市場策略和預計的可能市場變化。長期預算表明預計的經(jīng)營收入、費用支出和大修基金的來源。對于大型的長期投資項目，由于財務安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對物業(yè)的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。

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